Aktuelle Rechtsprechung zur Untervermietung von Wohnraum
Der Bundesgerichtshof hat mit Urteil vom 28. Januar 2026 (Az. VIII ZR 228/23) eine richtungsweisende Entscheidung im Wohnraummietrecht getroffen. Im Kern wurde klargestellt, dass ein berechtigtes Interesse des Mieters im Sinne des § 553 Bürgerliches Gesetzbuch nur dann besteht, wenn die Untervermietung der Wohnung der Erhaltung der Wohnmöglichkeiten dient, nicht jedoch der Erzielung eines Gewinns. Damit stärkt das Gericht die Vermieterposition und grenzt die bisherige Praxis stärker ein, wonach Mieter in bestimmten Lebenssituationen eine Untervermietung auch wirtschaftlich nutzen wollten.
Im zugrunde liegenden Fall vermietete ein Berliner Mieter seine angemietete Wohnung während eines vorübergehenden Auslandsaufenthalts weiter und verlangte hierbei eine Untermiete, die seine eigenen Kosten deutlich überstieg. Nach erfolgloser Abmahnung erklärte die Vermieterin die Kündigung. Der Bundesgerichtshof bestätigte die Wirksamkeit dieser Kündigung und stellte fest, dass die Gewinnerzielung über die Deckung der eigenen Aufwendungen hinaus nicht als berechtigtes Interesse anzusehen ist.
Rechtlicher Hintergrund und Auslegung des § 553 BGB
§ 553 Bürgerliches Gesetzbuch regelt das Recht des Mieters, bei Vorliegen eines berechtigten Interesses die Erlaubnis des Vermieters zur Untervermietung zu verlangen. Dieses Interesse muss nach der höchstrichterlichen Rechtsprechung durch eine wesentliche Veränderung der Lebensumstände begründet sein, etwa durch berufliche Versetzungen oder persönliche Veränderungen, die eine teilweise oder zeitweise Überlassung der Wohnung erforderlich machen. Der Gesetzeszweck liegt darin, den Mietern die Wahrung ihres Lebensmittelpunkts bei vorübergehender Abwesenheit zu ermöglichen. Eine Gewinnerzielung zählt demnach nicht zu den schützenswerten Interessen, da sie über den eigentlichen Zweck hinausgeht.
Aus dieser systematischen Auslegung folgt, dass der Vermieter nicht verpflichtet ist, eine Untervermietung zuzulassen, wenn der Mieter durch diese zusätzliche Einnahmen erzielen möchte. Zulässig bleibt allerdings, die finanziellen Belastungen des Mieters zu mindern, indem etwa ein Teil der Wohnung untervermietet wird, ohne dass der Untermietzins die tatsächlichen Kosten übersteigt. Das Gericht stellt damit eine klare Trennlinie zwischen Kostendeckung und Gewinnerzielung her.
Praktische Bedeutung für Vermieter und Mieter
Die Entscheidung hat erhebliche Praxisrelevanz, insbesondere in Ballungsräumen mit angespanntem Wohnungsmarkt und unternehmerischen Vermietungsmodellen. Für private Vermieter schafft sie mehr Rechtssicherheit, da sie nun auf eine eindeutige Auslegung der Erlaubnispflicht verweisen können. Für Mieter bedeutet dies hingegen, dass bei einer geplanten Untervermietung eine genaue Kalkulation erfolgen sollte, um ungewollte Verstöße und eine mögliche Kündigung zu vermeiden. Eine Untervermietung zu marktüblichen Preisen ist nur zulässig, wenn sie innerhalb der tatsächlichen Mietbelastung des Hauptmieters bleibt. Der Versuch, die Differenz als Einnahmequelle zu nutzen, kann nicht durch eine Berufung auf ein berechtigtes Interesse gerechtfertigt werden.
Auch für Eigentümer von Mehrfamilienhäusern oder Betreiber von Wohnheimen, etwa Pflegeeinrichtungen oder Krankenhäuser mit Personalwohnungen, ist die Entscheidung von Bedeutung. Hier wird klargestellt, dass Zwischenvermietungsmodelle einer sorgfältigen vertraglichen Gestaltung bedürfen und stets die Grenze zwischen zulässiger Untervermietung und unzulässiger Gewinnerzielung zu beachten ist. In der Praxis kann dies auch steuerliche Konsequenzen haben, insbesondere wenn eine Einnahmeerzielungsabsicht erkennbar wird und damit Einkommensteuerpflichten ausgelöst werden könnten.
Fazit und Handlungsempfehlungen
Die Entscheidung des Bundesgerichtshofs verdeutlicht, dass der Begriff des berechtigten Interesses nach § 553 Bürgerliches Gesetzbuch eng auszulegen ist. Das Gericht hat den Schutzzweck der Norm bestätigt und den Grundsatz gestärkt, dass Mietverhältnisse dem Wohnen und nicht der Gewinnerzielung dienen. Mieter, die ihre Wohnung teilweise oder vollständig weitergeben möchten, sollten daher Ihre Untervermietungsvorhaben sorgfältig prüfen und dokumentieren, um Konflikte und Kündigungen zu vermeiden. Vermieter wiederum sind gut beraten, Untervermietungsanfragen strukturiert zu prüfen, insbesondere hinsichtlich der Angemessenheit von Untermietzinsen und des tatsächlichen Nutzungszwecks.
Für Unternehmen oder Freiberufler, die Wohnraum gewerblich oder zur Personalunterbringung nutzen, empfiehlt sich eine klare interne Richtlinie, wie Untervermietungen rechtssicher gestaltet werden können. Ebenso sollten steuerliche und mietrechtliche Aspekte in Abstimmung mit juristischen und steuerlichen Beratern abgestimmt werden, um Risiken im Hinblick auf Vertragsverstöße oder Steueranpassungen zu vermeiden.
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