Vorsteuerabzug bei Sanierung historischer Gebäude – neue BFH-Grundsätze

Vorsteuerabzug bei der Sanierung denkmalgeschützter Immobilien – aktuelle Grundlagenentscheidung

Mit Urteil vom 9. Juli 2025 (Az. XI R 32/22) hat der Bundesfinanzhof eine praxisrelevante Entscheidung zum Vorsteuerabzug bei Sanierungsmaßnahmen an historischen Gebäuden getroffen. Im Mittelpunkt stand die Frage, ob der Eigentümer einer ehemaligen Burg Vorsteuer aus den bezogenen Bau- und Planungsleistungen abziehen darf, obwohl die Sanierungsarbeiten überwiegend über Fördermittel und Spenden finanziert wurden. Diese Konstellation hat nicht nur für Kulturerhaltungsprojekte Bedeutung, sondern auch für unternehmerisch tätige Vermieter, Bauträger, Hoteliers oder Betreiber von Pflegeeinrichtungen und Krankenhäusern, wenn sie ihre Immobilien teilweise umsatzsteuerpflichtig nutzen. Der BFH hat dabei Grundsätze formuliert, die weit über den Einzelfall hinausreichen und die Maßstäbe für die Abzugsfähigkeit von Vorsteuerbeträgen bei gemischt genutzten Objekten und langfristigen Sanierungsvorhaben präzisieren.

Zentral war die Klärung der sogenannten objektiven Belegbarkeit der unternehmerischen Absicht beim Bezug der Eingangsleistungen. Hintergrund ist § 15 Absatz 1 des Umsatzsteuergesetzes, wonach der Unternehmer die gesetzlich geschuldete Umsatzsteuer für Lieferungen und sonstige Leistungen, die für sein Unternehmen ausgeführt werden, als Vorsteuer abziehen kann. Wird eine Immobilie – etwa eine Burg, ein sanierungsbedürftiges Krankenhausgebäude oder ein ehemaliges landwirtschaftliches Gut – sowohl privat als auch gewerblich genutzt, ist eine präzise Zuordnung der Aufwendungen nach der tatsächlichen Nutzung erforderlich. Der BFH hat ausdrücklich bestätigt, dass die bloße private Mitveranlassung den Vorsteuerabzug nicht ausschließt, solange objektive Indizien eine ernsthafte, steuerpflichtige Nutzung erwarten lassen.

Rechtliche Maßstäbe für die Abzugsfähigkeit von Vorsteuer bei Sanierungen

Der Bundesfinanzhof betont in seiner Begründung, dass eine wirtschaftliche Tätigkeit im umsatzsteuerlichen Sinne nicht zwingend eine Gewinnerzielungsabsicht voraussetzt. Ausschlaggebend sei vielmehr ein marktübliches Verhalten, das auf die nachhaltige Erzielung von Einnahmen gerichtet ist. Damit rückt er das Merkmal des objektiven Unternehmerverhaltens in den Vordergrund. Entscheidend sei, dass zwischen den bezogenen Leistungen und den geplanten steuerpflichtigen Ausgangsumsätzen ein direkter und unmittelbarer Zusammenhang besteht. Bereits Vorbereitungshandlungen, etwa der Erwerb von Baumaterialien oder Planungsleistungen, können eine unternehmerische Tätigkeit begründen, sofern sie auf die spätere Vermietung, den Betrieb eines Hotels oder einer Pflegeeinrichtung gerichtet sind. Diese Sichtweise ist für zahlreiche mittelständische Unternehmen relevant, die Immobilien langfristig entwickeln oder Umnutzungsprojekte umsetzen.

In rechtlicher Hinsicht stellte der BFH auch klar, dass die Art der Finanzierung – etwa durch Spenden, Fördermittel oder Zuschüsse – für das Bestehen des Vorsteuerabzugs ohne Belang ist, solange die Leistungen objektiv dem Unternehmensbereich zugeordnet werden können. Damit grenzt sich das Gericht von fiskalisch restriktiven Auffassungen ab, wonach eine teilprivate Motivlage, beispielsweise der Erhalt von Familienbesitz, den Vorsteuerabzug vollständig ausschließen könne. Diese Entscheidung stärkt somit auch kirchliche Träger, kommunale Gesellschaften und Betreiber von Kulturstätten oder Pflegeeinrichtungen, die öffentliche Mittel für investive Projekte einsetzen und dennoch steuerpflichtige Leistungen anbieten.

1. Der BFH betont die unionsrechtliche Gleichstellung von Investitionsabsicht und tatsächlicher Nutzung. Die unternehmerische Tätigkeit beginnt bereits mit der ersten nach außen gerichteten Handlung, die auf künftige entgeltliche Umsätze zielt.
2. Der Vorsteuerabzug bleibt auch dann bestehen, wenn das Vorhaben durch unvorhersehbare Umstände – etwa eine Baustopp aufgrund von Schadstofffunden oder pandemiebedingte Projektverzögerungen – nicht wie geplant abgeschlossen wird, solange die ursprüngliche Absicht fortbesteht.
3. Ein Ausschluss des Vorsteuerabzugs nach § 15 Absatz 1a Umsatzsteuergesetz in Verbindung mit § 4 Absatz 5 Satz 1 Einkommensteuergesetz kommt nur in Ausnahmefällen in Betracht, etwa wenn die Aufwendungen eindeutig der Repräsentation oder privaten Lebensführung dienen. Für betriebliche Sanierungen, selbst bei repräsentativen Gebäuden, trifft dies regelmäßig nicht zu.
4. Bei gemischt genutzten Immobilien ist eine sachgerechte Aufteilung der Vorsteuer über den objektbezogenen Flächenschlüssel vorzunehmen. Nur wenn dies keine präzisen Ergebnisse liefert, kann ergänzend ein Umsatzschlüssel oder ein Nutzungszeitmodell angewendet werden.

Für Steuerberatungskanzleien und Unternehmensjuristinnen ergibt sich daraus die klare Empfehlung, Sanierungsvorhaben mit einer verbindlichen Dokumentation der Nutzungsabsichten zu begleiten. Fehlt eine nachvollziehbare Zuordnung der Flächen, besteht das Risiko nachträglicher Kürzungen oder Berichtigungen gemäß § 15a Umsatzsteuergesetz. Der BFH erinnert ausdrücklich daran, dass Absichtsänderungen keine Rückwirkung entfalten und eine Vorsteuerkorrektur erforderlich sein kann, sobald sich die Nutzung dauerhaft ändert.

Bedeutung für Unternehmen, Pflegeeinrichtungen und Onlinehändler

Die Entscheidung zeigt, welche Bedeutung sorgfältige steuerliche Planung gerade für kleine und mittlere Unternehmen hat, die Immobilien langfristig modernisieren, um betriebliche Zwecke zu erfüllen. Für Pflegeeinrichtungen oder Krankenhäuser, die Gebäude teilweise für steuerpflichtige Leistungen wie private Zusatzleistungen oder Vermietungen verwenden, stärkt das Urteil die Rechtssicherheit beim Abzug von Vorsteuerbeträgen aus umfangreichen Sanierungsmaßnahmen. Auch für Onlinehändler oder Logistikunternehmen, die Liegenschaften technisch modernisieren und dabei Büroräume oder Lagerflächen an Dritte vermieten, bietet das Urteil Orientierung: Der Vorsteuerabzug bleibt erhalten, wenn die Nutzung eindeutig dem Unternehmensbereich zugeordnet ist. Gleiches gilt für mittelständische Hoteliers, Seminaranbieter oder Betreiber von Gästehäusern, die denkmalgeschützte Bauten zu Geschäftszwecken revitalisieren. Die Rechtsgrundsätze lassen sich auf jede Form wirtschaftlicher Tätigkeit übertragen, bei der unternehmerische und private Nutzungsaspekte ineinandergreifen.

Praktisch bedeutet das Urteil, dass die Finanzverwaltung künftig präziser differenzieren muss, in welchem Umfang tatsächlich betriebliche Nutzung vorliegt. Für Unternehmen empfiehlt sich eine frühzeitige Abstimmung mit der steuerlichen Beratung, um Nutzungsanteile plausibel zu dokumentieren und entsprechende Flächenaufteilungen festzulegen. Ebenso wichtig ist die kontinuierliche Prüfung der Verwendungsabsicht über den gesamten Sanierungszeitraum. Verändert sich der Anteil der privat genutzten Flächen, zum Beispiel durch die spätere Aufnahme von Angehörigen in eine Einrichtung oder durch Umwidmungen innerhalb eines Gebäudes, kann eine Vorsteuerberichtigung notwendig werden. Die BFH-Entscheidung fordert somit nicht nur steuerrechtliche Präzision, sondern auch organisatorische Transparenz in Bau-, Finanz- und Buchhaltungsprozessen.

Ausblick für die Praxis und Bedeutung für den Mittelstand

Das aktuelle Urteil stellt einen wichtigen Meilenstein in der Fortentwicklung des Umsatzsteuerrechts dar. Es verdeutlicht, dass der Vorsteuerabzug bei langfristigen Sanierungsprojekten nicht an formale Hürden gebunden ist, sondern an die objektive unternehmerische Zielsetzung. Für kleine und mittelständische Unternehmen ergibt sich daraus eine verbesserte Planbarkeit, wenn Investitionen in denkmalgeschützte oder gemischt genutzte Immobilien anstehen. Der Bundesfinanzhof öffnet damit den Weg zu einer realitätsnäheren Beurteilung wirtschaftlicher Betätigung und betont die Neutralität des Mehrwertsteuersystems gegenüber der Finanzierungsform oder einer partiell privaten Mitnutzung. Künftig sollte jedes Unternehmen, gleich ob Handwerksbetrieb, Onlinehändler oder Pflegeeinrichtung, die dokumentarische Grundlage seiner steuerpflichtigen Nutzung systematisch festhalten, um den Vorsteuerabzug zu sichern. Unsere Kanzlei begleitet kleine und mittelständische Betriebe bei der digitalen Abbildung solcher Prozesse, optimiert Buchhaltungs- und Dokumentationsabläufe und unterstützt Sie bei der Implementierung effizienter Systeme zur Umsatzsteuer-Compliance. Durch unsere Spezialisierung auf Prozessoptimierung und Digitalisierung der Buchhaltung erzielen unsere Mandanten erhebliche Kostenvorteile und langfristige Planungssicherheit.