Vermächtnis und Denkmalschutz-Immobilie: warum die Auslegung zählt
Wenn eine denkmalgeschützte Immobilie im Testament mit einer konkreten Nutzungsvorgabe verbunden wird, treffen in der Praxis häufig sehr unterschiedliche Interessen aufeinander. Der Alleinerbe will Nachlasswerte sichern, Risiken begrenzen und eine klare Grundstücksabgrenzung erreichen. Die Vermächtnisnehmerin oder der Vermächtnisnehmer verfolgt die Umsetzung des letzten Willens, häufig mit Investitionen und Projektplänen. Für Unternehmen, Stiftungen, Träger von Kindertagesstätten, Pflegeeinrichtungen oder auch Betreiber von Gastronomie und Events in historischen Gebäuden ist diese Konstellation besonders relevant, weil Denkmalschutzobjekte regelmäßig nur mit funktionierenden Nebenflächen und Infrastruktur wirtschaftlich und genehmigungsfähig betrieben werden können.
Juristisch kommt es maßgeblich auf den Unterschied zwischen Erbe und Vermächtnis an. Der Erbe tritt als Gesamtrechtsnachfolger in die Rechtsposition der verstorbenen Person ein und übernimmt damit grundsätzlich Vermögen und Verbindlichkeiten. Ein Vermächtnis ist dagegen eine einzelne Zuwendung: Die bedachte Person wird nicht Erbe, sondern erhält einen Anspruch gegen den Erben auf Herausgabe oder Verschaffung des zugewendeten Gegenstands. Hinzu kommen häufig Auflagen, also Verpflichtungen, die der Erblasser mit der Zuwendung verbindet, ohne dass dadurch automatisch ein Anspruch eines Dritten entsteht. In der hier relevanten Fallgestaltung war die Zuwendung an die Einrichtung einer Kindertagesstätte oder eines Kindergartens gekoppelt und zudem an weitere Vorgaben zur Erhaltung und Benennung des Hauses.
Die praktische Brisanz entsteht typischerweise dort, wo sich das im Testament beschriebene „Anwesen“ oder „Grundstück“ historisch und vermessungstechnisch verändert hat, beispielsweise durch spätere Teilungen, Anbauten oder die Verlagerung von Funktionen auf angrenzende Flächen. Genau dann entscheidet nicht nur der Wortlaut, sondern vor allem die Auslegung des tatsächlichen Willens der Erblasserin oder des Erblassers darüber, welcher konkrete Grundstücksteil und welche baulichen Anlagen vom Vermächtnis erfasst sind.
Landgericht München I: Toilettentrakt als Teil des vermachten Anwesens
Das Landgericht München I hat mit Urteil vom 10.04.2024 die Klage eines Alleinerben abgewiesen, der die Zwangsvollstreckung unter anderem wegen Räumung und Besitzverschaffung an einem Teil eines Grundstücks für unzulässig erklären lassen wollte. Das Verfahren lief unter dem Aktenzeichen 3 O 14679/22. Das Urteil ist rechtskräftig, nachdem eine Nichtzulassungsbeschwerde zum Bundesgerichtshof zurückgenommen wurde.
Ausgangspunkt war ein Testament, in dem ein unter Denkmalschutz stehendes Anwesen „mit Garten“ nach Ablauf von zehn Jahren unter Auflagen an die Vermächtnisnehmerin übertragen werden sollte. Als wesentliche Auflage war die Einrichtung einer Kindertagesstätte oder eines Kindergartens vorgesehen. Daneben gab es Vorgaben zur Namensgebung, zur dauerhaften Pflege des Familienandenken und zur Erhaltung einer „Altdeutschen Stube“.
Der Streit entzündete sich an einer baulich und grundbuchlich komplexen Entwicklung. Ursprünglich umfasste das Anwesen ein Grundstück, das später neu vermessen und in zwei Flurstücke aufgeteilt wurde. Auf einer Teilfläche entstanden ein Wohn- und Geschäftshaus sowie Garagen und Lagerflächen. Erst deutlich später wurde das denkmalgeschützte Anwesen um einen Toilettentrakt erweitert, der sich nach der Grundstücksneuordnung auf dem angrenzenden Flurstück befand. Der Toilettentrakt war jedoch nur über den Altbau erreichbar. Nach Aufgabe der Wohnnutzung wurde das Anwesen als Café genutzt.
Für die Praxis besonders wichtig ist der Vollstreckungshintergrund. Eine spätere Testamentsvollstreckerin hatte eine Urkunde errichtet, in der sich der Kläger Verpflichtungen zur Räumung und Besitzverschaffung sowie zur Duldung von Vermessungsmaßnahmen unterwarf, und zwar in einer Form, die die sofortige Zwangsvollstreckung ermöglichen sollte. Eine solche Unterwerfungserklärung ist ein Instrument, das Vollstreckung ohne vorheriges Klageverfahren erlaubt, wenn die formellen Voraussetzungen erfüllt sind. Der Kläger versuchte, die Vollstreckung zu stoppen, indem er geltend machte, vom Vermächtnis sei nur das Flurstück mit dem denkmalgeschützten Anwesen umfasst, nicht aber der Toilettenanbau auf dem Nachbarflurstück. Zudem stellte er die Ernsthaftigkeit der geplanten Kinderbetreuung in Frage.
Das Gericht stellte nach Beweisaufnahme entscheidend darauf ab, wie die Vermächtnisanordnung nach dem wirklichen Willen der Erblasserin zu verstehen ist. Es gelangte zur Überzeugung, dass das gesamte denkmalgeschützte Anwesen einschließlich Außenwand und Toilettentrakt vom Vermächtnis erfasst sein sollte. Maßgeblich war dabei auch die funktionale Betrachtung: Würde der Toilettentrakt nicht mitübertragen, wäre die Nutzung als Kindertagesstätte nicht ohne Weiteres möglich, und damit wäre das vom Testament verfolgte Ziel, das Anwesen zu erhalten und einer bestimmten Nutzung zuzuführen, gefährdet. Die Klage wurde abgewiesen, die Durchsetzung der Herausgabe- und Vermessungsansprüche blieb damit grundsätzlich eröffnet.
Praxisfolgen für Erben, Vermächtnisnehmer und Unternehmen mit Immobilienbezug
Für die Gestaltung und Abwicklung von Nachlässen mit Immobilien zeigt die Entscheidung vor allem eines: Bei historisch gewachsenen Grundstücksstrukturen entscheidet am Ende oft die funktionale Einheit über den Umfang der Zuwendung. Wer in der Nachlasspraxis ausschließlich mit Flurnummern, Grenzverläufen oder dem heutigen Zuschnitt argumentiert, läuft Gefahr, dass Gerichte den Blick auf den Zweck der Regelung richten und bauliche Nebenanlagen als mitumfasst ansehen, wenn sie für die sinnvolle Nutzung des vermachten Objekts notwendig sind. Das gilt in besonderem Maß bei Denkmalschutzobjekten, weil die bauliche Anpassung an moderne Anforderungen, etwa Sanitär, Brandschutz oder Barrierefreiheit, regelmäßig begrenzt ist und bestehende Anbauten deshalb eine Schlüsselrolle für die Nutzbarkeit spielen.
Unternehmerische Konstellationen sind nicht selten. Ein Familienunternehmen kann Eigentümer eines historischen Anwesens sein, das in eine Stiftung oder an eine gemeinnützige Initiative vermacht wird. Ebenso denkbar sind Trägerstrukturen im Sozial- und Gesundheitsbereich, wenn eine Immobilie als Standort für eine Kindertagesstätte, eine Tagespflege oder eine andere Betreuungseinrichtung dienen soll. Auch im Onlinehandel oder in der Produktion kommen solche Fälle vor, wenn ein Objekt als repräsentativer Firmensitz, als Veranstaltungsfläche oder als Mischobjekt mit Vermietung genutzt wird. In all diesen Fällen sind klare Abgrenzungen essenziell, weil der wirtschaftliche Erfolg häufig an Nebenflächen hängt, die auf dem Papier „nicht dazugehören“, tatsächlich aber den Betrieb ermöglichen.
Praktisch heikel ist zudem die Schnittstelle zwischen Testamentsvollstreckung, Freigabeerklärungen und späteren Anfechtungen. Eine Testamentsvollstreckung bedeutet, dass eine von der Erblasserin oder dem Erblasser bestimmte Person die Abwicklung des Nachlasses übernimmt und über Nachlassgegenstände verfügen kann, um den letzten Willen umzusetzen. Werden dabei Grundstücke oder Teilflächen „freigegeben“ oder nicht freigegeben, entstehen faktische Besitz- und Nutzungsverhältnisse, die Jahre später die Konfliktlage prägen. Kommt dann eine Unterwerfung unter die sofortige Zwangsvollstreckung hinzu, verlagert sich der Streit von der Frage „Wer hat Recht?“ hin zur Frage „Darf bereits vollstreckt werden?“, was den Zeitdruck erheblich erhöht.
Für Erben ist es deshalb ratsam, frühzeitig zu klären, welche Teile eines Grundstücks oder welche baulichen Anlagen funktional notwendig sind, um die testamentarische Nutzung überhaupt zu ermöglichen. Für Vermächtnisnehmer ist entscheidend, belastbar darlegen zu können, dass das Projektziel weiterverfolgt wird und dass bestimmte Flächen oder Anbauten dafür erforderlich sind. In der Kommunikation mit finanzierenden Banken oder Förderstellen ist eine klare rechtliche Grundlage ebenfalls zentral, weil Investitionen in denkmalgeschützte Gebäude typischerweise langfristig sind und die Finanzierung regelmäßig nur bei geklärten Eigentums- und Besitzverhältnissen tragfähig ist.
Gestaltungshinweise und Fazit: Klarheit im Testament, klare Prozesse in der Abwicklung
Die Entscheidung macht deutlich, dass unpräzise Begriffe wie „Anwesen“ oder „mit Garten“ in der Realität erhebliche Streitwerte auslösen können, wenn Grundstücke geteilt, neu vermessen oder mit funktional wichtigen Nebenanlagen ergänzt wurden. Wer Nachfolge und Vermögensübertragung plant, sollte den Umfang einer Immobilienzuwendung so konkret wie möglich bestimmen, und zwar nicht nur nach dem damaligen Verständnis, sondern auch mit Blick auf die tatsächliche Nutzbarkeit. Gerade bei Auflagen wie „Einrichtung einer Kindertagesstätte“ sollte mitgedacht werden, welche baulichen Mindestanforderungen dazu gehören und welche Nebenflächen dafür unverzichtbar sind.
Ebenso wichtig ist eine saubere Dokumentation in der Nachlassabwicklung. Vermessungen, Freigaben, Besitzübergaben und Erklärungen zur Vollstreckbarkeit sollten nicht isoliert betrachtet werden, weil sie sich später gegenseitig verstärken oder widersprechen können. Wer als Erbe oder Vermächtnisnehmer früh Struktur in die Unterlagen bringt, reduziert nicht nur Prozessrisiken, sondern schafft auch bessere Voraussetzungen für Finanzierung, Umbauplanung und Abstimmungen mit Denkmalschutzbehörden.
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