Umsatzsteuer bei Bruchteilsgemeinschaften: neue Rechtslage seit 2023
Für die umsatzsteuerliche Praxis ist jetzt klarer geregelt, dass auch nicht rechtsfähige Wirtschaftsgebilde Unternehmer sein können. Rechtsfähigkeit bedeutet vereinfacht, dass ein Gebilde selbst Träger von Rechten und Pflichten sein kann. Gerade bei Bruchteilsgemeinschaften war diese Frage lange umstritten. Eine Bruchteilsgemeinschaft liegt vor, wenn mehrere Personen an einem Gegenstand gemeinsam nach Bruchteilen berechtigt sind, etwa an einer Immobilie oder an technischen Anlagen. Im Alltag betrifft das zum Beispiel Miteigentümer, die gemeinsam Räume vermieten oder eine Anlage zur Nutzung überlassen.
Ausgangspunkt der aktuellen Verwaltungsanweisung des Bundesministeriums der Finanzen vom 9. April 2026 mit dem Aktenzeichen III C 2 - S 7104/00030/006/041 ist die seit dem 1. Januar 2023 geltende gesetzliche Klarstellung in § 2 Absatz 1 Satz 1 UStG. Danach kann die Unternehmereigenschaft im Umsatzsteuerrecht unabhängig davon bestehen, ob der Handelnde nach anderen Vorschriften rechtsfähig ist. Unternehmer ist im Umsatzsteuerrecht, wer eine gewerbliche oder berufliche Tätigkeit selbständig ausübt. Unternehmereigenschaft beschreibt also die Frage, wer für Zwecke der Umsatzsteuer als Leistender gilt und damit Umsatzsteuer schuldet, Vorsteuer abziehen kann und Erklärungs- und Registrierungspflichten erfüllen muss.
Die gesetzliche Neuregelung reagiert auf die frühere Rechtsprechung des Bundesfinanzhofs. Mit den Entscheidungen vom 22. November 2018, V R 65/17, und vom 7. Mai 2020, V R 1/18, hatte der Bundesfinanzhof angenommen, dass eine Bruchteilsgemeinschaft mangels Rechtsfähigkeit nicht Unternehmer sein könne. Der Gesetzgeber hat diese Linie im Jahressteuergesetz 2022 bewusst korrigiert, um die bisherige Verwaltungsauffassung wiederherzustellen und mehr Rechtssicherheit zu schaffen. Für Unternehmen, vermögensverwaltende Gemeinschaften und steuerliche Berater ist das besonders relevant, weil sich daraus unmittelbare Folgen für Rechnungsstellung, Vorsteuerabzug und die zutreffende Erklärungspraxis ergeben.
Unternehmereigenschaft von Bruchteilsgemeinschaften in der Praxis
Die neue Verwaltungssicht stellt nicht darauf ab, ob die Gemeinschaft zivilrechtlich rechtsfähig ist, sondern darauf, ob die Voraussetzungen des § 2 UStG erfüllt sind. Bruchteilsgemeinschaften können deshalb Unternehmer sein, wenn sie nach außen erkennbar gemeinschaftlich eine selbständige wirtschaftliche Tätigkeit entfalten. Das ist insbesondere dann der Fall, wenn die Teilhaber nicht jeweils getrennt handeln, sondern gemeinsam gegenüber Kunden oder Mietern auftreten. Ein typisches Beispiel ist der Abschluss eines einheitlichen Miet- oder Überlassungsvertrags durch mehrere Miteigentümer. Dann wird nicht nur über einzelne Bruchteile verfügt, sondern über das gemeinschaftliche Nutzungsobjekt als Ganzes.
Die Verwaltung betont zugleich, dass die Bruchteilsgemeinschaft selbst keine Tätigkeit im natürlichen Sinn ausüben kann. Maßgeblich ist vielmehr, dass die unternehmerische Tätigkeit ihrer Teilhaber der Gemeinschaft zugerechnet wird und diese gemeinschaftlich nach außen sichtbar wird. Für die Praxis kommt es daher auf eine saubere vertragliche Gestaltung an. Wer vermeiden will, dass die Finanzverwaltung von mehreren voneinander unabhängigen Leistungen einzelner Miteigentümer ausgeht, sollte auf ein einheitliches Auftreten achten. Das betrifft nicht nur Immobilien, sondern etwa auch gemeinschaftlich genutzte Maschinen, Energieanlagen oder andere Vermögensgegenstände, die von mehreren Beteiligten gemeinsam vermarktet oder überlassen werden.
Für kleine Unternehmen und mittelständische Unternehmen ist das Thema besonders wichtig, wenn Vermögenswerte nicht im Alleineigentum stehen. Das kann bei Betriebsimmobilien, Lagerflächen, Photovoltaikanlagen oder medizinischen Geräten der Fall sein. Auch in Pflegeeinrichtungen oder spezialisierten Gesundheitsunternehmen kann eine gemeinschaftliche Überlassung von Räumen oder Ausstattung vorkommen. Entscheidend ist stets, wer gegenüber dem Leistungsempfänger als Leistender auftritt und ob sich die Vertrags- und Abrechnungsstruktur mit der gelebten Praxis deckt.
Neben Bruchteilsgemeinschaften nennt die Verwaltungsanweisung auch weitere nicht rechtsfähige Gebilde. Hervorgehoben wird die in Deutschland zivilrechtlich nicht rechtsfähige British Limited. Auch sie kann Unternehmer im Sinne des Umsatzsteuerrechts sein, wenn sie selbständig eine gewerbliche oder berufliche Tätigkeit ausübt. Erzielt sie im Inland steuerbare Umsätze, muss sie sich grundsätzlich in Deutschland für umsatzsteuerliche Zwecke registrieren lassen. Eine Ausnahme besteht nur, soweit ausschließlich Umsätze vorliegen, bei denen der Leistungsempfänger die Steuer schuldet oder es sich um Einfuhren handelt.
Vorsteuerabzug, Verträge und Erklärungspflichten sicher gestalten
Besondere Aufmerksamkeit verdient der Vorsteuerabzug. Vorsteuer ist die Umsatzsteuer, die ein Unternehmer für Eingangsleistungen zahlt und unter den gesetzlichen Voraussetzungen von seiner eigenen Umsatzsteuerschuld abziehen darf. Ob der Vorsteuerabzug bei einer Bruchteilsgemeinschaft möglich ist, hängt maßgeblich davon ab, ob die Gemeinschaft selbst als Unternehmerin auftritt und die bezogenen Leistungen ihrem unternehmerischen Bereich zuzuordnen sind. Wird eine Gemeinschaft dagegen nicht unternehmerisch tätig, obwohl ihre Mitglieder selbst Unternehmer sind, gelten andere Abgrenzungsfragen. Genau hier entstehen in Betriebsprüfungen häufig Unsicherheiten.
Unternehmen und Berater sollten deshalb prüfen, auf wen Verträge, Rechnungen und Zahlungen tatsächlich lauten. Wer Leistungsempfänger ist, wer die Rechnung erhält und wer nach außen den Vertrag abschließt, ist für die Umsatzsteuer nicht bloß Formalität, sondern oft entscheidend. Werden etwa Vermietungsumsätze gemeinschaftlich erbracht, sollte sich dies in den Mietverträgen, in der Rechnungsstellung und in der Deklaration in den Umsatzsteuererklärungen konsistent widerspiegeln. Inkonsistente Strukturen erhöhen das Risiko, dass die Finanzverwaltung den Vorsteuerabzug versagt oder die Umsätze einem anderen Steuersubjekt zurechnet.
Gerade bei gewachsenen Strukturen im Mittelstand lohnt sich deshalb eine Bestandsaufnahme. Häufig wurden Gemeinschaften über Jahre nach überlieferten Mustern behandelt, ohne dass die umsatzsteuerliche Einordnung sauber dokumentiert wurde. Das betrifft Familiengesellschaften ebenso wie Miteigentümermodelle bei Betriebsgrundstücken oder Anlagen. Auch Onlinehändler und E Commerce Unternehmen können mittelbar betroffen sein, wenn Logistikimmobilien oder technische Infrastruktur gemeinschaftlich gehalten und an operative Gesellschaften überlassen werden.
Anwendungsregeln und Handlungsbedarf für Unternehmen
Die Grundsätze des aktuellen BMF Schreibens gelten mit Inkrafttreten der gesetzlichen Änderung ab dem 1. Januar 2023. Für Zeiträume davor wird es jedoch nicht beanstandet, wenn weiterhin die frühere Verwaltungsauffassung angewendet wird. Ebenso kann für Zeiträume vor dem 1. Januar 2023 die ältere Rechtsprechung des Bundesfinanzhofs berücksichtigt werden, nach der die Bruchteilsgemeinschaft nicht Unternehmerin war. Das ist allerdings nur dann zulässig, wenn kein widersprüchliches Verhalten vorliegt und die Mitglieder der Bruchteilsgemeinschaft entsprechend getrennte Umsatzsteuererklärungen abgegeben haben.
Widersprüchliches Verhalten liegt vereinfacht gesagt vor, wenn dieselben Sachverhalte einmal so und ein anderes Mal anders behandelt werden, obwohl die tatsächlichen Verhältnisse gleich geblieben sind. Wer also in der Vergangenheit die Gemeinschaft selbst als Unternehmerin behandelt hat, sollte nicht ohne Weiteres rückwirkend auf eine getrennte Behandlung umschwenken. Unternehmen und steuerliche Berater müssen deshalb sorgfältig prüfen, welche Deklarationspraxis bisher gewählt wurde und ob diese mit den Vertragsunterlagen sowie der tatsächlichen Durchführung übereinstimmt.
Für die Zukunft ist die Richtung eindeutig. Nicht rechtsfähige Gemeinschaften können umsatzsteuerlich Unternehmer sein. Damit steigen die Anforderungen an eine saubere Organisation in Buchhaltung und Steuerfunktion. Wer die richtige Zuordnung von Verträgen, Rechnungen und Leistungen frühzeitig sicherstellt, reduziert Risiken bei Vorsteuerabzug, Registrierungsfragen und Betriebsprüfungen erheblich. Gerade in mittelständischen Strukturen lohnt sich eine standardisierte Prüfung solcher Fälle, damit die umsatzsteuerliche Behandlung nicht vom Zufall einzelner Vertragsformulierungen abhängt. Wir begleiten kleine und mittelständische Unternehmen bei der rechtssicheren Gestaltung ihrer Buchhaltungsprozesse und bei der Digitalisierung steuerrelevanter Abläufe. Unser Schwerpunkt liegt auf Prozessoptimierung in der Buchhaltung und den damit verbundenen spürbaren Kostenersparnissen für Unternehmen jeder Größe.
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