Steckengebliebener Bau im Wohnungseigentum praxisnah einordnen
In der Praxis von Immobiliengesellschaften, Projektentwicklern, privaten Vermietenden und finanzierenden Banken kommt es immer wieder zu Konstellationen, in denen ein Bauvorhaben nach Insolvenz des Bauträgers nicht fertiggestellt wird. Im Wohnungseigentumsrecht spricht man dann häufig von einem steckengebliebenen Bau, also einem Objekt, das zwar in Wohnungseigentum aufgeteilt ist, bei dem einzelne Einheiten oder Bauteile jedoch nicht plangerecht hergestellt wurden. Für die Betroffenen ist das nicht nur ein bautechnisches Problem, sondern vor allem eine Frage der Zuständigkeit, der Finanzierung und der rechtssicheren Beschlussfassung innerhalb der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer.
Im Mittelpunkt steht dabei regelmäßig die Erstherstellungspflicht. Gemeint ist die Pflicht der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer, den Zustand herzustellen, der nach der Teilung und den Bauplänen geschuldet ist, also die erstmalige plangerechte Herstellung. Diese Pflicht ist von der laufenden Instandhaltung zu unterscheiden, die sich auf Erhaltung und Reparatur eines bereits hergestellten Zustands bezieht. Bei steckengebliebenen Bauten wird die Erstherstellung zur zentralen Weichenstellung: Ohne sie bleiben Einheiten nicht nutzbar, Vermietungserlöse brechen weg, Betriebskonzepte scheitern, und Finanzierungen geraten in Schieflage.
Der Bundesgerichtshof hat mit Urteil vom 27.02.2026, Az. V ZR 219/24, die Reichweite dieser Erstherstellungspflicht in einem entscheidenden Punkt konkretisiert und damit für Verwalter, Eigentümer, Beratende und Kreditgeber die Handlungsfähigkeit in solchen Fällen spürbar verbessert. Die Kernaussage lautet, dass einzelne Wohnungseigentümer von der Gemeinschaft auch die Errichtung innenliegender nichttragender Wände in verputzter Form einschließlich unter Putz verlegter Leitungen sowie den Anschluss an die zentrale Heizungsversorgung einschließlich Zuleitungen und Heizkörpern verlangen können. Für diesen Umfang kommt es nicht darauf an, ob die betroffenen Bauteile dinglich dem Gemeinschaftseigentum oder dem Sondereigentum zugeordnet sind.
Erstherstellungsanspruch und ordnungsmäßige Verwaltung im WEG
Rechtlicher Anknüpfungspunkt ist das Wohnungseigentumsgesetz. Es ordnet in Wohnungseigentümergemeinschaften die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums der Gemeinschaft zu und gibt jedem Wohnungseigentümer einen Anspruch auf ordnungsmäßige Verwaltung. Ordnungsmäßige Verwaltung bedeutet eine Verwaltung, die dem Interesse der Gesamtheit der Wohnungseigentümer nach billigem Ermessen entspricht und sich an gesetzlichen Vorgaben, Vereinbarungen und gefassten Beschlüssen orientiert. Diese Grundsätze sind bei der Frage maßgeblich, welche Maßnahmen die Gemeinschaft ergreifen muss, damit ein Objekt erstmals plangerecht hergestellt wird.
Kommt es in der Eigentümerversammlung zu keiner erforderlichen Beschlussfassung, steht Wohnungseigentümern als Instrument die Beschlussersetzungsklage zur Verfügung. Darunter versteht man die Klage, mit der ein Gericht anstelle der Gemeinschaft einen notwendigen Beschluss fasst, wenn die Gemeinschaft trotz Erforderlichkeit untätig bleibt oder einen gebotenen Beschluss verweigert. Genau dieses Vorgehen war im entschiedenen Fall relevant, weil die Eigentümer die Gemeinschaft gerichtlich dazu bringen wollten, eine bestimmte Verwaltungspraxis zur Erstherstellung verbindlich festzulegen.
Der entscheidende praktische Mehrwert der Entscheidung liegt darin, dass der Bundesgerichtshof den Blick von einer rein sachenrechtlichen Zuordnung löst. Mit dinglicher Zuordnung ist die rechtliche Einordnung gemeint, ob ein Bauteil rechtlich zwingend zum Gemeinschaftseigentum oder zum Sondereigentum gehört. In vielen Fällen ist diese Abgrenzung komplex, streitanfällig und führt im Bauablauf zu unpraktikablen Ergebnissen. Der Bundesgerichtshof stellt heraus, dass eine strikt an dieser Zuordnung orientierte Begrenzung des Erstherstellungsanspruchs nicht tragfähig ist, wenn die Gemeinschaft ohnehin umfangreiche Gewerke vergeben muss, um das unstreitig gemeinschaftliche Gebäudegefüge herzustellen.
Gerade bei nichttragenden Innenwänden, bei unter Putz verlegten Leitungen und beim Anschluss an eine zentrale Heizungsanlage sprechen baupraktische Gründe für eine einheitliche Beauftragung und Koordination. Wenn Estricharbeiten, Schachtführungen, Wandaufbauten und Leitungsführungen ohnehin im Rahmen der Herstellung des Gebäudegrundgerüsts mitgedacht werden müssen, wäre es widersinnig, zentrale Teile aus dem Erstherstellungsumfang herauszulösen, nur weil sie im Einzelfall dem Sondereigentum zugerechnet werden könnten. Der Bundesgerichtshof macht damit deutlich, dass die Erstherstellung bei steckengebliebenen Bauten funktional zu verstehen ist: Was zur plangerechten Herstellung sinnvollerweise zusammengehört, kann als Maßnahme ordnungsmäßiger Verwaltung von der Gemeinschaft geschuldet sein.
Kostenverteilung, Beschlussfassung und Finanzierung richtig steuern
Für Unternehmerinnen und Unternehmer, die in Wohnungseigentum investieren, ebenso wie für Banken und Finanzinstitutionen, ist die Kostenfrage regelmäßig die entscheidende Frage. Der Bundesgerichtshof bleibt hier differenziert. Grundsätzlich sind Kosten für Maßnahmen am Gemeinschaftseigentum von allen nach den gesetzlichen Regeln zu tragen. Geht die Gemeinschaft jedoch über diesen Kern hinaus und übernimmt auf Verlangen einzelner Eigentümer die erstmalige Errichtung auch von Teilen, die dem Sondereigentum zuzurechnen wären, kann die Kostenlast insoweit die Eigentümer treffen, die diese Errichtung in diesem Umfang verlangen. Das ist besonders wichtig für Fälle, in denen nur bestimmte Dachgeschoss- oder Teileinheiten betroffen sind und die übrigen Eigentümer nachvollziehbar eine Belastung der gesamten Gemeinschaft ablehnen.
In der Umsetzung bedeutet das für Verwalter und beratende Kanzleien, dass Beschlussvorlagen zur Erstherstellung nicht nur technisch, sondern auch kostenrechtlich sauber strukturiert werden müssen. Entscheidend ist, dass Leistungsumfänge und Kostenzuordnungen so dokumentiert werden, dass im Streitfall nachvollziehbar bleibt, welche Arbeiten der plangerechten Herstellung dienen, welche Arbeiten darüber hinausgehen und wer sie wirtschaftlich zu tragen hat. Für finanzierende Institute wird damit zugleich klarer, wie Risiken aus Nachfinanzierungen oder Sonderumlagen zu bewerten sind, wenn einzelne Einheiten ohne definierte Erstherstellung nicht vermietbar oder nicht veräußerbar sind.
Der Bundesgerichtshof grenzt außerdem ab, dass es dabei bleibt, dass der Sondereigentümer den eigentlichen Innenausbau seines Sondereigentums grundsätzlich selbst schuldet. Gemeint sind typische Ausbaugewerke wie Bad, Küche oder sonstige Ausstattungsfragen, die nicht Teil der plangerechten Erstherstellung des Gebäudezustands sind. Ebenso setzt der Bundesgerichtshof eine wichtige Schranke: Eine Inanspruchnahme der Gemeinschaft auf Erstherstellung kommt mit Blick auf das Mitgliedschaftsverhältnis nicht in Betracht, wenn der einzelne Wohnungseigentümer im Ergebnis gleichgerichtete vertragliche Ansprüche etwa gegen einen Bauträger oder einen Insolvenzverwalter erfolgversprechend geltend machen kann. Für die Praxis bedeutet das, dass parallel zu wohnungseigentumsrechtlichen Schritten immer geprüft werden muss, ob vertragliche Anspruchswege realistisch und wirtschaftlich sinnvoll sind, oder ob die Gemeinschaft als organisatorischer Rahmen für eine Fertigstellung zwingend benötigt wird.
Im entschiedenen Fall spielte neben der Erstherstellung auch die Frage eine Rolle, ob sechs Dachflächenfenster gestattet werden müssen. Der Bundesgerichtshof ordnet dies nicht als plangerechte Erstherstellung ein, sondern als bauliche Veränderung, also eine Maßnahme, die über die ordnungsmäßige Erhaltung hinausgeht und gesonderten Regeln folgt. Praktisch relevant ist daran, dass selbst dann, wenn das Dach ohnehin neu hergestellt werden muss, abweichende Planänderungen nicht automatisch von der Erstherstellung gedeckt sind. Ob ein Anspruch auf Gestattung besteht, hängt insbesondere davon ab, ob andere Eigentümer über das unvermeidliche Maß hinaus beeinträchtigt werden. Der Bundesgerichtshof betont dabei, dass nicht jede bloße Wahrnehmbarkeit bereits eine relevante Beeinträchtigung begründet, sondern eine optisch erhebliche Veränderung des Gebäudes als Ganzes in den Blick zu nehmen ist.
Konkrete Handlungsempfehlungen für Eigentümer, Verwalter und Steuerpraxis
Für die betroffenen Akteure lassen sich aus der Entscheidung robuste Leitlinien ableiten. Wenn Einheiten nach Bauträgerinsolvenz nicht nutzbar sind, sollte die Gemeinschaft frühzeitig klären, welche Maßnahmen zur plangerechten Erstherstellung zwingend erforderlich sind und welche Maßnahmen als Sonderwünsche oder bauliche Veränderungen einzuordnen wären. Gerade bei Gewerkeüberschneidungen lohnt es sich, Maßnahmenpakete entlang des Bauablaufs zu definieren, weil die Entscheidung deutlich macht, dass Baupraktikabilität ein zulässiges und wichtiges Argument im Rahmen ordnungsmäßiger Verwaltung ist.
Für unternehmerische Eigentümer, etwa Bestandshalter, Onlinehändler mit Lagerflächen in Teileigentum oder Betreiber von spezialisierten Einrichtungen, ist die Nutzbarkeit der Einheit der zentrale wirtschaftliche Parameter. Daraus folgt, dass die Erstherstellung nicht nur rechtlich, sondern auch kaufmännisch wie ein Projekt zu steuern ist, inklusive belastbarer Kostenschätzungen, sauberer Auftragsvergabe und fortlaufender Liquiditätsplanung. Steuerlich und bilanziell ist außerdem zu trennen, welche Zahlungen als laufender Aufwand einzuordnen sind und welche als aktivierungsfähige Herstellungskosten, wobei die konkrete Behandlung stets vom Einzelfall und der Ausgestaltung der Maßnahmen abhängt.
In der Beratungspraxis hat sich bewährt, Beschlussfassungen und deren Dokumentation so aufzusetzen, dass spätere Anfechtungs- oder Beschlussersetzungsverfahren nicht an formalen Schwächen scheitern. Eine Beschlussersetzungsklage ist kein Selbstzweck, aber sie ist ein effektives Mittel, wenn die Gemeinschaft notwendige Entscheidungen blockiert und die Handlungsfähigkeit für Fertigstellung, Vermietung und Finanzierung verloren geht. Die Entscheidung vom 27.02.2026, Az. V ZR 219/24, stärkt hier die Position derjenigen Eigentümer, die eine funktionsfähige, plangerechte Herstellung verlangen, ohne sich in jedem Detail in zähe Abgrenzungsstreitigkeiten zur Eigentumszuordnung verfangen zu müssen.
Fazit: Der Bundesgerichtshof erweitert den praxisgerechten Blick auf die Erstherstellung bei steckengebliebenen Bauten, indem er funktionale Bauabläufe und Verwaltungspraktikabilität stärker gewichtet als die isolierte dingliche Zuordnung einzelner Bauteile, ohne die Kostenverteilung aus dem Blick zu verlieren. Wenn Sie als Gemeinschaft, Verwalter oder unternehmerischer Eigentümer vor der Herausforderung stehen, Fertigstellung, Kostenumlage und Dokumentation rechtssicher zu organisieren, begleiten wir Sie dabei mit einem besonderen Fokus auf Digitalisierung und Prozessoptimierung im Mittelstand, insbesondere in der buchhalterischen Abbildung und den damit verbundenen erheblichen Kostenersparnissen.
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