Hintergrund der Entscheidung und gesetzlicher Rahmen
Mit Urteil vom 12. August 2025 (Az. IX R 24/24) hat der Bundesfinanzhof klargestellt, dass die Sonderabschreibung für den Mietwohnungsneubau gemäß § 7b Einkommensteuergesetz nur dann gewährt werden kann, wenn durch die Baumaßnahme neuer Wohnraum entsteht. Der Begriff der Sonderabschreibung bezeichnet eine zusätzliche Abschreibungsmöglichkeit, die über die lineare Absetzung für Abnutzung hinausgeht, um Investitionsanreize zu schaffen. Der Gesetzgeber hat mit § 7b Einkommensteuergesetz in der Fassung der sogenannten Wohnraumoffensive steuerliche Begünstigungen für die Schaffung neuer Mietwohnungen eingeführt, um den Wohnungsmarkt insbesondere in Ballungsgebieten zu entlasten. Ziel war es, steuerliche Anreize für die Vermehrung des Wohnungsbestands zu schaffen und nicht lediglich für den Ersatz bestehender Gebäude.
Im zugrunde liegenden Fall hatte die Klägerin ein vermietetes Einfamilienhaus erworben, das sie abreißen und durch einen Neubau ersetzen ließ. Das Finanzamt gewährte lediglich die reguläre lineare Abschreibung, verweigerte jedoch die Sonderabschreibung nach § 7b Einkommensteuergesetz mit der Begründung, dass kein zusätzlicher Wohnraum geschaffen worden sei. Während die Eigentümerin argumentierte, bereits die Errichtung des Neubaus erfülle den Tatbestand, stellten Finanzamt und später auch die Finanzgerichte darauf ab, dass durch den Abriss und Neubau keine Vermehrung des Wohnungsbestands eingetreten sei.
Begründung und Zielrichtung der BFH-Entscheidung
Der Bundesfinanzhof bestätigte die Auffassung der Finanzverwaltung und legte den Gesetzeszweck restriktiv aus. Nach seiner Begründung diene die Sonderabschreibung nach § 7b Einkommensteuergesetz ausschließlich der Schaffung neuer Wohnungen, das heißt einer tatsächlichen Vermehrung der auf dem Markt verfügbaren Mietwohnungen. Der Abriss eines bestehenden Hauses und die anschließende Errichtung eines neuen Gebäudes würden den Wohnraum lediglich ersetzen, nicht aber vermehren. Der wirtschaftliche Effekt sei neutral, da weder zusätzlicher Wohnraum noch neue Nutzungseinheiten entstanden seien. Nur in Fällen, in denen der Zusammenhang zwischen Abriss und Neubau vollständig entfalle, könne eine Ausnahme in Betracht kommen. Das wäre denkbar, wenn beispielsweise auf einem abgerissenen Gebäude längere Zeit kein Neubau erfolgt und der spätere Neubau unabhängig von der früheren Nutzung geplant und umgesetzt wird.
Der Senat stellte klar, dass die Entstehungsgeschichte der Norm entscheidend zu berücksichtigen sei. Die politische Intention lag darin, Anreize für Investitionen in den Neubau von Mietwohnungen zu schaffen, die über den bisherigen Bestand hinausgehen. Eine rein ersetzende Bebauung erreiche diesen Zweck nicht. Die Wohnraumoffensive sollte gezielt die Wohnungsknappheit lindern, indem neu errichtete Gebäude den Bestand erweitern. Somit bleibt die steuerliche Begünstigung Investoren vorbehalten, die tatsächlich zur Ausweitung des Mietwohnungsangebots beitragen.
Praktische Auswirkungen für Unternehmen und Investoren
Für Bauherren, Vermieter und Immobiliengesellschaften bedeutet dieses Urteil eine klare Einschränkung bei der steuerlichen Planung von Bauprojekten. Gerade kleinere und mittlere Unternehmen sowie private Vermieter, die Altbestände modernisieren oder durch Neubauten ersetzen möchten, müssen künftig sorgfältiger prüfen, ob ihre Investitionen unter die steuerliche Förderung des § 7b Einkommensteuergesetz fallen. Ein einfacher Ersatzbau reicht dafür nicht aus, auch wenn die neue Immobilie qualitativ hochwertiger ist oder höhere Mieteinnahmen generiert. Es kommt ausschließlich darauf an, ob der Gesamtbestand an Wohnungen wächst. Dies gilt ebenso für Pflegeeinrichtungen, Bauträger oder Wohnungsbaugesellschaften, die nach Sanierungsmaßnahmen oder Umstrukturierungen planen, bestehende Immobilien zu ersetzen. Nur wenn das Ergebnis in einer tatsächlichen Vermehrung des Wohnraums besteht – etwa durch die Aufteilung in mehrere Wohneinheiten oder den Ausbau bisher nicht genutzter Flächen – kann die Sonderabschreibung beansprucht werden.
Unternehmen, die in der Vermietungsbranche tätig sind, sollten die steuerliche Wirkung ihrer Bauprojekte bereits in der Planungsphase unter Hinzuziehung steuerlicher Beratung evaluieren. Der rechtliche Maßstab des Bundesfinanzhofs verlangt nicht nur eine rechnerische, sondern auch eine wirtschaftliche Betrachtung, bei der sämtliche Faktoren wie Nutzungseinheiten, Wohnfläche und Bestandserweiterung berücksichtigt werden. Wer in der Praxis den Abriss und Neubau eines Gebäudes plant, sollte sich bewusst sein, dass die bloße Modernisierung oder Verbesserung der Bausubstanz keine steuerlich begünstigte Schaffung neuen Wohnraums darstellt.
Fazit und Handlungsempfehlung
Die Entscheidung des Bundesfinanzhofs verdeutlicht eindrucksvoll, dass die Sonderabschreibung nach § 7b Einkommensteuergesetz als Instrument zur Wohnraumschaffung verstanden werden muss und nicht zur bloßen Gebäudemodernisierung oder Bestandserneuerung. Steuerpflichtige, die Investitionen im Immobilienbereich tätigen, sollten die Förderung daher strategisch einsetzen und bereits bei der Planung prüfen, ob tatsächlich zusätzlicher Wohnraum entsteht. Während der Gesetzgeber mit dieser restriktiven Auslegung eine zielgenaue Förderung sicherstellt, werden Investoren, die lediglich Bestandsimmobilien ersetzen, von der Sonderabschreibung ausgeschlossen. Für die Praxis ergibt sich daraus die Notwendigkeit, steuerliche Fördermöglichkeiten frühzeitig mit dem baurechtlichen Konzept abzugleichen, um spätere Enttäuschungen bei der steuerlichen Anerkennung zu vermeiden.
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