Sonderabschreibung für Mietwohnungsneubau: BFH konkretisiert Voraussetzungen

Neue Klarheit für Investoren: Sonderabschreibung nach § 7b EStG nur bei zusätzlichem Wohnraum

Mit seiner Entscheidung vom 12. August 2025 (Az. IX R 24/24) hat der Bundesfinanzhof eine wichtige Weichenstellung für Vermietende und Immobilieninvestoren vorgenommen. Im Zentrum stand die Frage, ob der Abriss eines bestehenden Mietobjekts mit anschließender Errichtung eines Neubaus die Voraussetzungen für die steuerliche Sonderabschreibung nach § 7b Einkommensteuergesetz erfüllt. Der IX. Senat stellte klar, dass die Begünstigung allein der Schaffung neuen Wohnraums dient. Wird ein bestehendes Gebäude abgerissen und durch ein neues ersetzt, ohne dass sich der Wohnungsbestand erhöht, entfällt der Anspruch auf die steuerliche Förderung. Diese Auslegung sorgt für Rechtssicherheit bei Investoren, Privatvermietern sowie Unternehmen, die Wohnimmobilien errichten oder verwalten.

Im konkreten Fall gehörte der Klägerin ein vermietetes Einfamilienhaus, das sie nach Jahren des Gebrauchs abreißen und durch einen Neubau ersetzen ließ. Das Finanzamt erkannte ausschließlich die reguläre Abschreibung an und verweigerte die beantragte Sonderabschreibung. Der BFH bestätigte diese Vorgehensweise ausdrücklich und verwies auf den Gesetzeszweck: Die in § 7b Einkommensteuergesetz geregelte Sonderabschreibung soll den zusätzlichen Bau neuer Mietwohnungen fördern und war Teil der politischen Wohnraumoffensive. Sie zielt auf eine reale Vermehrung von Wohnungen ab – nicht auf den Ersatz vorhandener Bauten. Das Urteil schafft damit eine klare Abgrenzung zwischen wertsteigernder Modernisierung oder Ersatzbau und der förderungswürdigen Schaffung zusätzlichen Wohnraums.

Gesetzliche Zielsetzung und steuerrechtliche Begründung im Fokus

Die Entscheidung des höchsten deutschen Steuergerichts stützt sich auf die gesetzgeberische Intention, ausschließlich Projekte zu privilegieren, die zum Ausbau des Wohnungsbestandes beitragen. Nach Auffassung des Gerichts entfällt die Förderung beim Abriss und Neubau, weil in solchen Fällen keine zusätzliche Wohnung entsteht. Maßgeblich ist damit nicht nur der Neubau als bautechnischer Vorgang, sondern der wirtschaftliche Effekt auf den Wohnungsmarkt. Die Auslegung des § 7b Einkommensteuergesetz folgt der teleologischen Methode, bei der der Gesetzeszweck im Mittelpunkt steht: die Schaffung neuen, bezahlbaren Wohnraums. Im Urteil betont der BFH, dass eine Begünstigung nur dann denkbar wäre, wenn kein sachlicher oder zeitlicher Zusammenhang zwischen Abriss und Neubau bestünde. Das bedeutet, dass der Abriss zunächst abgeschlossen und erst deutlich später ein von diesem Vorgang unabhängiger Neubau errichtet worden wäre. Diese klare Differenzierung ist insbesondere für steuerliche Gestaltungen im Bereich der Immobilienwirtschaft von Bedeutung.

Für die steuerliche Beratungspraxis bedeutet die Entscheidung eine Bestätigung bisheriger Verwaltungsauffassungen, aber auch eine Mahnung zur genauen Analyse von Bauprojekten. Der Versuch, steuerliche Sondervorteile zu realisieren, ohne echten Mehrwert für den Wohnungsmarkt zu schaffen, bleibt ausgeschlossen. Damit wird der Fokus stärker auf Projekte mit städtebaulicher Relevanz und realer Ausweitung des Mietangebots gelenkt, beispielsweise durch den Anbau zusätzlicher Wohneinheiten oder die Umnutzung gewerblicher Immobilien zu Wohnzwecken.

Bedeutung für kleine und mittelständische Unternehmen sowie Immobilieninvestoren

Für kleine Unternehmen, Handwerksbetriebe oder Bauunternehmen, die sich auf den Mietwohnungsbau spezialisiert haben, bringt das Urteil sowohl Klarheit als auch konkrete Planungsanforderungen. Wer im Auftrag von Bauträgern oder privaten Investoren neue Objekte errichtet, sollte im Vorfeld eine steuerliche Prüfung des Vorhabens vornehmen. Entscheidend wird sein, ob das geplante Projekt tatsächlich zusätzlichen Wohnraum schafft oder ob lediglich ein Ersatzbau erfolgt. Auch Pflegeeinrichtungen, Krankenhäuser und Träger sozialer Dienste, die zunehmend in eigene Wohnbauprojekte investieren – etwa in betreutes Wohnen oder Personalwohnungen – müssen nun sorgfältig dokumentieren, dass ihre Projekte zu einer Erweiterung des Bestandes führen, wenn sie steuerliche Vorteile in Anspruch nehmen wollen.

Für Onlinehändler, die zunehmend in Anlageimmobilien investieren, gilt der gleiche Grundsatz. Auch wenn solche Engagements häufig der Vermögensdiversifikation dienen, sollten die Investitionsentscheidungen steuerlich optimiert und langfristig geplant werden. Die Sonderabschreibung nach § 7b Einkommensteuergesetz bietet weiterhin attraktive Abschreibungsmöglichkeiten, wenn durch Bau oder Umbau zusätzlicher Mietwohnraum entsteht – etwa in Form von Mehrfamilienhäusern, Mikroapartments oder der Schaffung separater Wohneinheiten auf bestehenden Grundstücken. Mittelständische Unternehmen mit Immobilienbesitz als Kapitalanlage oder zur Mitarbeiterbindung sollten dieses Urteil zum Anlass nehmen, geplante Ersatzbauten auf ihre steuerliche Wirtschaftlichkeit zu prüfen. Besonders wichtig wird künftig eine genaue Dokumentation der Flächenentwicklung und Nutzungskonzepte, um Missverständnisse mit der Finanzverwaltung zu vermeiden.

Aus betriebswirtschaftlicher Sicht führt das Urteil zu einem erhöhten Beratungsbedarf im Zusammenspiel von Steuerplanung, Baufinanzierung und Bilanzgestaltung. Steuerberatende sollten ihre Mandanten frühzeitig in Entscheidungsprozesse einbinden, da eine unbedachte Abriss- und Neubauentscheidung ohne entsprechende steuerliche Förderfähigkeit erhebliche Liquiditätswirkungen nach sich ziehen kann. Die Entscheidung verdeutlicht einmal mehr, dass steuerliche Gestaltungsspielräume im Immobilienbereich zwar bestehen, aber stets einer engen Kontrolle durch Gesetz und Rechtsprechung unterliegen.

Konsequente Abgrenzung als Leitsignal für Investitionen

Das aktuelle Urteil setzt ein deutliches Signal für die steuerliche Behandlung von Wohnungsbauprojekten. Es bestätigt, dass steuerliche Förderung und politischer Förderzweck strikt verknüpft sind und nicht durch formale Umstrukturierungen umgangen werden können. Für kleine und mittelständische Unternehmen sowie für Sozialträger bedeutet dies, Projekte verstärkt unter dem Gesichtspunkt der nachhaltigen Wohnflächenerweiterung zu planen. Nur wer echten Mehrwert für den Wohnraumbestand schafft, profitiert von der steuerlichen Entlastung. Die Klarheit, die der Bundesfinanzhof mit seiner Entscheidung geschaffen hat, trägt damit nicht nur zur Rechtssicherheit bei, sondern stärkt auch die Zielgerichtetheit zukünftiger Fördermaßnahmen.

Unsere Kanzlei begleitet kleine und mittelständische Unternehmen bei der rechtssicheren steuerlichen Planung und unterstützt sie insbesondere bei der Digitalisierung und Prozessoptimierung in der Buchhaltung. Durch unsere Erfahrung in der Verbindung von Steuerrecht, Digitalisierung und Effizienzsteigerung helfen wir unseren Mandanten, Kosten zu senken und Strukturen zukunftsorientiert zu gestalten.