Passive Entstrickung bei Auslandsimmobilien und DBA Wechsel
Mit Entscheidung vom 19. November 2025 hat der Bundesfinanzhof im Verfahren I R 6/23 eine für international aufgestellte Unternehmen sehr wichtige Klarstellung zur sogenannten passiven Entstrickung getroffen. Im Kern ging es um die Frage, ob allein das Inkrafttreten eines neuen Abkommens zur Vermeidung der Doppelbesteuerung dazu führen kann, dass in Deutschland ein fiktiver Veräußerungsgewinn zu versteuern ist. Eine fiktive Veräußerung bedeutet, dass das Gesetz einen Gewinn so behandelt, als wäre das Wirtschaftsgut verkauft worden, obwohl tatsächlich kein Verkauf stattgefunden hat. Genau diese Rechtsfolge ordnet das Körperschaftsteuergesetz an, wenn Deutschland sein Besteuerungsrecht hinsichtlich eines Wirtschaftsguts verliert oder dieses eingeschränkt wird.
Der Sachverhalt betraf eine in Deutschland ansässige Unternehmensstruktur mit einer in Australien belegenen Gewerbeimmobilie. Die Immobilie wurde langfristig an Dritte vermietet und gehörte zum Betriebsvermögen. Das Finanzamt nahm an, dass mit dem ab 1. Januar 2017 anwendbaren neuen Doppelbesteuerungsabkommen mit Australien das deutsche Besteuerungsrecht für einen möglichen Veräußerungsgewinn weggefallen sei. Daraus leitete es einen Entstrickungsgewinn ab. Unter Entstrickung versteht man den steuerlichen Vorgang, bei dem stille Reserven aufgedeckt werden, weil Deutschland künftig nicht mehr auf den späteren Veräußerungsgewinn zugreifen kann. Stille Reserven sind vereinfacht gesagt Wertsteigerungen eines Wirtschaftsguts, die in der Bilanz noch nicht als Gewinn ausgewiesen sind.
Der Bundesfinanzhof hat diese Sichtweise nicht bestätigt. Nach seiner Auffassung konnte es schon deshalb nicht zu einer passiven Entstrickung kommen, weil Deutschland für Veräußerungsgewinne aus der australischen Immobilie bereits nach dem älteren Abkommen kein Besteuerungsrecht hatte. Wenn aber von Anfang an kein deutsches Besteuerungsrecht bestand, kann dessen späterer Wegfall nicht fingiert werden. Das ist für Kapitalgesellschaften, GmbH Strukturen, Holdinggesellschaften und auch für mittelständische Unternehmensgruppen mit Auslandsimmobilien von erheblicher Bedeutung. Ebenso relevant ist die Entscheidung für Familienunternehmen, Pflegeeinrichtungen mit internationalen Beteiligungsstrukturen, Krankenhausträger, spezialisierte Projektgesellschaften und Onlinehändler, sofern Immobilien oder andere Wirtschaftsgüter im Ausland gehalten werden.
DBA Auslegung und Besteuerungsrecht nach dem Körperschaftsteuergesetz
Die rechtliche Begründung des Bundesfinanzhofs setzt an der Struktur des Körperschaftsteuergesetzes an. Die Vorschrift zur Entstrickung greift nur dann ein, wenn ein deutsches Besteuerungsrecht hinsichtlich des Gewinns aus der Veräußerung oder Nutzung eines Wirtschaftsguts ausgeschlossen oder beschränkt wird. Bereits der Begriff Entstrickung setzt also voraus, dass zuvor überhaupt ein Besteuerungszugriff Deutschlands bestanden hat. Ohne vorheriges Besteuerungsrecht gibt es nichts, was steuerlich entzogen werden könnte.
Entscheidend war deshalb die Auslegung des früheren Doppelbesteuerungsabkommens mit Australien aus dem Jahr 1972. Dort war geregelt, dass Einkünfte aus unbeweglichem Vermögen in dem Staat besteuert werden können, in dem das Vermögen belegen ist. Der Bundesfinanzhof hat den Begriff der Einkünfte aus unbeweglichem Vermögen weit verstanden und ausdrücklich klargestellt, dass er nicht nur laufende Mieterträge, sondern auch Einkünfte aus der Veräußerung einer Immobilie erfasst. Mit anderen Worten: Schon nach dem alten Abkommen lag das Besteuerungsrecht für einen Veräußerungsgewinn aus der in Australien belegenen Immobilie bei Australien und nicht bei Deutschland.
Besonders praxisrelevant ist, dass der Bundesfinanzhof den Wortlaut des Abkommens in den Mittelpunkt stellt. Weder das Fehlen einer gesonderten Norm für Veräußerungsgewinne noch verwaltungsseitige Auslegungshinweise konnten daran etwas ändern. Das Gericht betont damit einen Grundsatz, der in der internationalen Steuerplanung oft unterschätzt wird: Maßgeblich bleibt zunächst der konkrete Abkommenstext. Verwaltungsschreiben können Orientierung geben, sie dürfen aber den eindeutigen Wortlaut eines Abkommens nicht verdrängen.
Darüber hinaus enthält die Entscheidung eine zweite wichtige Aussage zum maßgeblichen Besteuerungszeitpunkt. Selbst wenn man zugunsten des Finanzamts unterstellt hätte, dass das neue Abkommen erstmals zu einer Beschränkung des deutschen Besteuerungsrechts geführt hätte, wäre der Gewinn nicht im Jahr 2017, sondern bereits in der letzten juristischen Sekunde des 31. Dezember 2016 zu erfassen gewesen. Diese Formulierung meint den unmittelbar letzten Zeitpunkt vor Wirksamwerden des neuen Rechtszustands. Der Bundesfinanzhof widerspricht damit ausdrücklich der bisherigen Auffassung der Finanzverwaltung. Für Bilanzierung, Jahresabschluss und Verfahrenskorrekturen ist diese zeitliche Einordnung von erheblicher Tragweite.
Juristisch zeigt die Entscheidung damit zweierlei. Erstens ist eine passive Entstrickung nur möglich, wenn tatsächlich ein bestehendes deutsches Besteuerungsrecht wegfällt. Zweitens ist der richtige Veranlagungszeitraum mit großer Sorgfalt zu bestimmen. Beides betrifft nicht nur Immobilien, sondern kann auch bei Beteiligungen, immateriellen Wirtschaftsgütern oder betrieblich genutzten Auslandswerten relevant werden, wenn Abkommensänderungen, Umstrukturierungen oder Funktionsverlagerungen im Raum stehen.
Steuerliche Folgen für Unternehmen, Mittelstand und Spezialbranchen
Für kleine Unternehmen und mittelständische Unternehmen mit Auslandsbezug schafft die Entscheidung vor allem eines: mehr Rechtssicherheit bei der Prüfung, ob ein DBA Wechsel tatsächlich eine steuerpflichtige Entstrickung auslöst. In der Praxis wird häufig vorschnell angenommen, dass jede Änderung eines Doppelbesteuerungsabkommens automatisch zu einer deutschen Schlussbesteuerung führt. Genau das ist nach der Entscheidung nicht haltbar. Es muss vielmehr sauber geprüft werden, ob Deutschland vor der Änderung überhaupt das Besteuerungsrecht hatte.
Für Unternehmensgruppen mit Auslandsimmobilien bedeutet dies, dass historische Abkommenslagen und die konkrete Einordnung von Veräußerungsgewinnen sorgfältig dokumentiert werden sollten. Das gilt etwa für Immobiliengesellschaften, vermögensverwaltende Strukturen mit Betriebsvermögen, Pflegeheimbetreiber mit ausländischen Standortbeteiligungen oder Krankenhäuser, die Immobilien über internationale Trägerstrukturen halten. Auch Onlinehändler und technologieorientierte Mittelständler sollten die Grundsätze ernst nehmen, wenn sie Lagerimmobilien, Logistikstandorte oder andere Wirtschaftsgüter im Ausland nutzen und sich die DBA Lage ändert.
Für Steuerberatende und Finanzabteilungen ergibt sich ein klarer Prüfungsmaßstab. Vor einer Entstrickungsbesteuerung ist die Kette der Rechtsfragen vollständig abzuarbeiten. Zunächst ist zu klären, welches Wirtschaftsgut betroffen ist und ob es zum steuerlichen Betriebsvermögen gehört. Danach ist zu prüfen, welches Besteuerungsrecht Deutschland vor der Änderung innehatte. Erst im nächsten Schritt stellt sich die Frage, ob dieses Recht durch ein neues Abkommen tatsächlich ausgeschlossen oder beschränkt wurde. Schließlich ist der richtige steuerliche Zeitpunkt zu bestimmen. Gerade bei Jahreswechseln, Umwandlungen und Formwechseln kann eine fehlerhafte zeitliche Zuordnung zu falschen Bescheiden, unnötigen Rechtsbehelfen oder Bilanzkorrekturen führen.
Finanzinstitutionen und Kreditgeber sollten die Entscheidung ebenfalls beachten. In Due Diligence Prozessen, Covenant Prüfungen und bei der Bewertung latenter Steuerpositionen kann eine angenommene Entstrickungssteuer die Vermögenslage eines Unternehmens erheblich beeinflussen. Wenn sich aber herausstellt, dass eine passive Entstrickung mangels ursprünglichen deutschen Besteuerungsrechts gar nicht eingetreten ist, verändert dies die steuerliche Risikolage unmittelbar. Das kann bei Finanzierungsgesprächen, Transaktionen und Unternehmensbewertungen relevant sein.
Die Entscheidung unterstreicht außerdem den Wert einer belastbaren Dokumentation. Wer internationale Immobilien oder andere Auslandswerte hält, sollte alte und neue Abkommensfassungen, steuerliche Gutachten, Bewertungsunterlagen und die Herleitung des jeweils beanspruchten Besteuerungsrechts nachvollziehbar archivieren. Das ist nicht nur im Einspruchsverfahren wichtig, sondern auch für Betriebsprüfungen und für konzerninterne Tax Governance.
Passive Entstrickung nur bei echtem Wegfall des deutschen Zugriffs
Der Bundesfinanzhof hat mit I R 6/23 die Grenzen der passiven Entstrickung deutlich gezogen. Ein fiktiver Veräußerungsgewinn nach dem Körperschaftsteuergesetz setzt voraus, dass Deutschland das betreffende Besteuerungsrecht zuvor tatsächlich innehatte. Fehlt es daran schon nach dem bisherigen Doppelbesteuerungsabkommen, kann das Inkrafttreten eines neuen Abkommens keine Entstrickung auslösen. Zusätzlich stellt die Entscheidung klar, dass die steuerliche Erfassung, falls eine Entstrickung überhaupt vorliegt, in der letzten juristischen Sekunde vor Wirksamwerden des Rechtsverlusts erfolgt.
Für Unternehmen mit Auslandsvermögen ist das ein starkes Argument gegen vorschnelle oder schematische Steuerfestsetzungen. Wer internationale Strukturen im Mittelstand effizient steuern will, braucht deshalb nicht nur steuerrechtliche Präzision, sondern auch saubere Prozesse in Buchhaltung, Bilanzierung und Dokumentation. Unsere Kanzlei betreut kleine und mittelständische Unternehmen branchenübergreifend und unterstützt besonders bei der Digitalisierung sowie der Prozessoptimierung in der Buchhaltung, damit steuerliche Risiken früh erkannt und erhebliche Kostenersparnisse im Tagesgeschäft realisiert werden.
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