Nießbrauchrecht als steuererhöhender Faktor bei Erbbaurechten
Mit seiner Entscheidung vom 22. Oktober 2025 (Az. II R 5/22) hat der Bundesfinanzhof eine für die Praxis bedeutsame Klärung zum Umgang mit Nießbrauchrechten im Rahmen der Grunderwerbsteuer vorgenommen. Die Richter stellten klar, dass auch ein zum Zeitpunkt des Erwerbs noch nicht im Grundbuch eingetragenes Nießbrauchrecht in die Bemessungsgrundlage der Grunderwerbsteuer einzubeziehen ist, wenn es als Gegenleistung für die Übertragung eines Erbbaurechts vereinbart wurde. Damit konkretisierte der BFH die bisherige Auslegung des § 9 Absatz 1 Nummer 1 und § 9 Absatz 2 Nummer 2 Satz 2 des Grunderwerbsteuergesetzes. Für Unternehmen, gleich ob kleine Baugesellschaften, Pflegeeinrichtungen, Krankenhäuser oder Onlinehändler mit betrieblichen Immobilien, hat dieses Urteil unmittelbare Relevanz, da bei entsprechenden Vertragskonstellationen die Steuerlast empfindlich steigen kann.
Ausgangspunkt des Falls war der Erwerb eines Erbbaurechts durch eine Kapitalgesellschaft, die sich im Kaufvertrag nicht nur zur Zahlung eines Kaufpreises und zur Entrichtung eines Erbbauzinses, sondern zusätzlich zur Eintragung eines Nießbrauchrechts zugunsten der Grundstückseigentümerin verpflichtete. Dieses Recht war im Zeitpunkt des Erwerbs noch nicht im Grundbuch verzeichnet. Das Finanzamt rechnete den kapitalisierten Jahreswert des Nießbrauchs zur Gegenleistung hinzu. Gegen diesen Ansatz wandte sich die Erwerberin, blieb jedoch ohne Erfolg.
Begründung der Steuerpflicht und rechtliche Einordnung
Der Bundesfinanzhof begründete seine Entscheidung auf der Grundlage des systematischen Verständnisses der Gegenleistung im Grunderwerbsteuerrecht. Nach dem Grunderwerbsteuergesetz unterliegt grundsätzlich jedes Rechtsgeschäft, das den Anspruch auf die Übereignung eines Grundstücks oder eines gleichgestellten Rechts wie des Erbbaurechts begründet, der Steuerpflicht. Maßgeblich ist der Wert der Gegenleistung, nicht allein der nominelle Kaufpreis. Dieser umfasst auch sonstige Leistungen, zu denen Verpflichtungen zählen, die der Erwerber zusätzlich eingeht, um das Grundstück oder Erbbaurecht zu erwerben.
Das Gericht stellte in seiner detaillierten Begründung klar, dass der nicht eingetragene, aber vertraglich zugesagte Nießbrauch kein bestehendes dingliches Recht darstellte, das bereits „auf dem Grundstück ruhte“. Nach § 873 Absatz 1 des Bürgerlichen Gesetzbuchs entstehen dingliche Rechte, etwa Eigentum oder Nießbrauch, erst mit Eintragung im Grundbuch. Solange diese fehlt, handelt es sich um eine rein schuldrechtliche Verpflichtung. Wird eine solche Verpflichtung vom Erwerber übernommen, um den Übergang des Grundstücks oder Erbbaurechts zu erlangen, ist sie nach § 9 Absatz 1 Nummer 1 Grunderwerbsteuergesetz als sonstige Leistung steuerlich zu berücksichtigen. Der BFH verweist dabei auf seine bisherige Rechtsprechung, die zwischen dinglichen Belastungen und bloßen Verpflichtungen strikt unterscheidet.
Damit konnte die Rechtsauffassung der Klägerin, die auf einen Verstoß gegen den Gleichbehandlungsgrundsatz gemäß Artikel 3 Absatz 1 des Grundgesetzes verwies, nicht durchdringen. Der Senat betonte, dass nur solche dauernden Lasten, die bereits im Zeitpunkt des Erwerbs auf dem Grundstück lasten, nicht zur Bemessungsgrundlage zu zählen sind. Eine verspätete oder unterlassene Eintragung führt dagegen dazu, dass der Übernehmer steuerlich stärker belastet wird. Dieser formalistische Ansatz dient der Rechtssicherheit und verhindert nachträgliche Gestaltungen zulasten des Fiskus.
Konkrete Praxisauswirkungen für Unternehmen, Pflegeeinrichtungen und Onlinehändler
Das Urteil entfaltet erhebliche praktische Bedeutung für eine Vielzahl an Zielgruppen, insbesondere für kleine und mittelständische Unternehmen sowie für Bauträger, Gesundheitsdienstleister und Pflegeeinrichtungen, die häufig mit Erbbaurechten operieren. Durch die ausdrückliche Einbeziehung des nicht eingetragenen Nießbrauchrechts in die Bemessungsgrundlage müssen Erwerber künftig bereits bei der Vertragsgestaltung darauf achten, wie und wann Belastungen im Grundbuch eingetragen werden. Wird ein Nießbrauch erst nach Erwerb eingetragen, gilt er als zusätzliche Leistung des Erwerbers, was die steuerliche Belastung erhöht. Erfolgt die Eintragung hingegen bereits vor oder zugleich mit der Übertragung, zählt das Recht zu den auf dem Grundstück ruhenden dauernden Lasten, die nach dem Gesetz nicht bemessungserhöhend wirken.
Für eine Pflegeeinrichtung, die etwa Räumlichkeiten auf einem Erbbaugrundstück erwirbt und aus sozialen Gründen ein Nießbrauchrecht zugunsten Dritter vereinbart, kann diese Differenz zu mehreren zehntausend Euro zusätzlicher Steuerbelastung führen. Gleiches gilt für Onlinehändler mit Logistikimmobilien oder Krankenhausträger, die in komplexen Grundstücksstrukturen agieren. Mittelständische Bauunternehmen sind angehalten, in ihren Vertragsmustern präzise zu regeln, wann und durch wen Nießbrauchrechte eingetragen werden, um unerwartete Steuerfolgen zu vermeiden. Es empfiehlt sich, dass Steuerberaterinnen und Steuerberater ihre Mandanten künftig frühzeitig auf das Risiko hinweisen, insbesondere bei notariellen Urkunden, die Verpflichtungen zur Bestellung von Nießbrauchrechten enthalten.
Ein Indikator für die Praxis ist, dass das Grundbuchrecht über die Frage der Steuerpflicht entscheidend mitbestimmt. Unternehmen sollten daher ihre zivilrechtlichen Verpflichtungen eng mit steuerlichen Beratern abstimmen und zeitliche Abläufe bei der Abwicklung von Grundstücksgeschäften präzise planen. Steuerlich kann es günstiger sein, eine Eintragung des Nießbrauchs vor Vertragsvollzug herbeizuführen, während Nachträge nachträgliche Steuerfolgen auslösen.
Empfehlung zur Gestaltungsoptimierung
Vor allem kleine oder mittlere Unternehmen profitieren von einer interdisziplinären Abstimmung zwischen Notar, Steuerberater und Rechtsanwalt, um etwaige steuerliche Doppelbelastungen zu vermeiden. Durch die richtige zeitliche Gestaltung kann in vielen Fällen eine Einbeziehung des Nießbrauchwerts in die Steuerbemessung verhindert werden. Ein klar formulierter Abschnitt im Kaufvertrag oder eine vorgelagerte Eintragung ins Grundbuch kann entscheidend sein. Ziel ist dabei nicht die Steuervermeidung, sondern die Vermeidung unbeabsichtigter Mehrbelastungen aufgrund rein formaler Umstände.
Fazit: Bedeutung für die steuerliche Planung von Erbbaurechtsgeschäften
Das aktuelle BFH-Urteil verdeutlicht eindrucksvoll, dass vermeintliche Formalien wie der Zeitpunkt einer Grundbucheintragung steuerrechtlich erhebliche Folgen haben können. Für alle Unternehmen, die mit Erbbaurechten oder dinglich belasteten Immobilien arbeiten, gilt: Der steuerliche Wert der Gegenleistung bemisst sich umfassend und kann auch schuldrechtliche Verpflichtungen erfassen. Eine frühzeitige rechtliche und steuerliche Beratung schützt davor, dass vermeintliche Nebenklauseln zu einer spürbaren Erhöhung der Grunderwerbsteuer führen. Gerade Mittelständler sollten den Fokus auf Dokumentation, Vertragsausgestaltung und rechtzeitige Eintragung legen, um Kostensicherheit zu gewährleisten.
Unsere Kanzlei unterstützt kleine und mittelständische Unternehmen aller Branchen, darunter Pflegeeinrichtungen, Krankenhäuser, Onlinehändler und Immobiliengesellschaften, bei der rechtssicheren und steueroptimierten Gestaltung ihrer Transaktionen. Durch unsere Spezialisierung auf Digitalisierung und Prozessoptimierung in der Buchhaltung erzielen unsere Mandanten erhebliche Effizienzgewinne und Kosteneinsparungen in der steuerlichen Abwicklung komplexer Geschäftsprozesse.
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