Mietrechtsreform 2026: Zielrichtung und Einordnung für die Praxis
Der vorliegende Referentenentwurf zur Reform des Wohn und Geschäftsraummietrechts verfolgt das politische Kernziel, bezahlbaren Wohnraum besser zu sichern und Umgehungsstrategien rund um die Mietpreisbremse wirksamer zu unterbinden. In der Praxis betrifft das nicht nur private Vermietende, sondern auch Unternehmen, die als Vermieter auftreten, etwa bei Werkswohnungen, bei betrieblich gehaltenen Wohnimmobilien oder im Rahmen von Konzernstrukturen mit Immobiliengesellschaften. Auch Finanzinstitutionen und steuerberatende Berufe sollten die Reformpläne aufmerksam begleiten, weil sich aus verschärften Transparenzpflichten, veränderten Kündigungsfolgen und neuen Abgrenzungskriterien mittelbar Auswirkungen auf Cashflow Planung, Risikoanalyse, Vertragsgestaltung und Streitvermeidung ergeben können.
Wichtig ist dabei die Einordnung des Entwurfs als Referentenentwurf. Gemeint ist ein Arbeitsentwurf aus dem zuständigen Ministerium, der noch nicht Gesetz ist, aber regelmäßig die Richtung der späteren Gesetzgebung vorgibt. Genau in dieser Phase lohnt sich der Blick auf die zentralen Stellschrauben, denn Unternehmen können bereits jetzt Prozesse, Vertragsmuster und Datenhaltung so ausrichten, dass sie bei Inkrafttreten nicht unter Zeitdruck nachbessern müssen. Zugleich zeigen die diskutierten Punkte, wo der Gesetzgeber noch präziser werden muss, um ungewollte Rechtsunsicherheiten und zusätzliche Belastungen der Justiz zu vermeiden. Für die Praxis heißt das, dass mit mehr Standardisierung, klareren Dokumentationsanforderungen und einer stärkeren Streitvermeidung durch saubere Vertragsgrundlagen zu rechnen ist, ohne dass sämtliche Rechtsfolgen bereits endgültig feststehen.
Schonfristregelung bei Zahlungsverzug: Kündigungsrisiken neu bewerten
Ein zentraler Reformpunkt ist die geplante Ausdehnung der sogenannten Schonfristregelung auf die ordentliche Kündigung wegen Zahlungsverzugs. Schonfristregelung meint hier die Möglichkeit, eine ansonsten wirksame Kündigung wegen Mietrückständen durch nachträgliche vollständige Zahlung innerhalb einer gesetzlich bestimmten Frist zu heilen. Der Entwurf sieht eine systematische Angleichung zur bislang bekannten Heilungsmöglichkeit im Kontext der fristlosen Kündigung vor und will einen als Wertungswiderspruch empfundenen Zustand beseitigen.
Für Vermietende, insbesondere für professionell organisierte Bestandsvermieter und Unternehmen mit mehreren Einheiten, bedeutet das eine Veränderung der Risikosteuerung im Forderungsmanagement. Bisher konnte die ordentliche Kündigung wegen Zahlungsverzugs, je nach Ausgestaltung und Umständen, ein stabileres Instrument sein, wenn die fristlose Kündigung durch Nachzahlung „geheilt“ wurde. Wird die Heilungsmöglichkeit nun auch auf die ordentliche Kündigung ausgedehnt, verschiebt sich der Fokus auf das konsequente Mahn und Kommunikationsmanagement, die frühe Dokumentation von Pflichtverletzungen und die sorgfältige Abgrenzung zu anderen Kündigungsgründen.
Der Entwurf arbeitet zudem mit der Beschränkung der Heilungsmöglichkeit auf einen einmaligen Vorgang. Das ist für die Praxis relevant, weil es die Wiederholungsfälle adressiert, die in der Verwaltung häufig vorkommen, etwa bei Mietern mit wiederkehrenden Zahlungsstörungen. Gleichzeitig entstehen Abgrenzungsfragen, die für Unternehmen erhebliche Rechts und Prozessrisiken erzeugen können. Gemeint ist die Trennlinie zwischen „Zahlungsverzug“ als Kündigungsgrund und Konstellationen fortgesetzter Unpünktlichkeit, bei denen zwar gezahlt wird, aber regelmäßig verspätet. Wenn der Gesetzgeber diese Abgrenzung nicht klar konturiert, besteht die Gefahr, dass Vermieterinnen und Vermieter zwar formell korrekt agieren, aber dennoch in streitigen Verfahren in eine unklare Beweis und Argumentationslage geraten. Für Steuerberatende und Finanzinstitutionen ist das deshalb relevant, weil Zahlungsflüsse aus Mieten häufig zur Bedienung von Darlehen, zur Liquiditätsplanung oder zur Erfüllung von Covenants herangezogen werden. Je stärker Kündigungsfolgen durch Heilungsmöglichkeiten relativiert werden, desto wichtiger werden Frühwarnsysteme und belastbare Ausfallannahmen.
Vorübergehender Gebrauch und Möblierungszuschlag: Mietpreisbremse sicher umsetzen
Ein weiterer Schwerpunkt liegt auf dem Bereich „vorübergehender Gebrauch“. Der Entwurf sieht eine Sechs Monats Grenze sowie das Erfordernis eines „besonderen Bedarfs“ vor, um Umgehungen der Mietpreisbremse über kurzfristige Vertragsmodelle einzudämmen. „Besonderer Bedarf“ ist ein unbestimmter Rechtsbegriff, also eine gesetzliche Formulierung, die bewusst offen ist und erst durch Auslegung und Rechtsprechung mit konkretem Inhalt gefüllt wird. Genau hier entsteht in der Praxis das Risiko, dass Streitigkeiten nicht verhindert, sondern lediglich verlagert werden, weil sich die Auseinandersetzung vom Thema Mietpreis auf das Thema Qualifikation des Bedarfs verschiebt.
Für Unternehmen, die Wohnungen zeitlich begrenzt bereitstellen, etwa für Projektmitarbeitende, für pflegerische Fachkräfte in Kliniken oder Pflegeeinrichtungen oder für saisonale Tätigkeiten, ist die rechtssichere Gestaltung solcher Nutzungen zentral. Je stärker die Ausnahme vom Anwendungsbereich der Mietpreisbremse an eine zeitliche und inhaltliche Voraussetzung geknüpft wird, desto wichtiger wird die nachvollziehbare Dokumentation, warum der Mietvertrag befristet ist und welcher konkrete Bedarf vorliegt. Der Entwurf zielt erkennbar darauf, pauschale und nicht begründete Kurzzeitmodelle zu erschweren. In der Folge sollten Vermieter bei befristeten Verträgen stärker mit belastbaren Sachgründen arbeiten, konsistente Akten führen und eine standardisierte, prüffähige Begründungslogik etablieren, um spätere Auseinandersetzungen zu reduzieren.
Eng damit verknüpft ist der Möblierungszuschlag. Der Entwurf bringt neue Transparenzpflichten, die grundsätzlich in Richtung besserer Nachvollziehbarkeit gehen. Transparenzpflichten bedeuten, dass bestimmte Informationen zu Art, Umfang und Preisbestandteilen verpflichtend offenzulegen sind, damit Mieterinnen und Mieter die geforderte Miete prüfen können. Kritisch ist allerdings die vorgesehene Rechtsfolge bei Verstößen. Die Fiktion der Unmöbliertheit würde dazu führen, dass bei Fehlern in der Transparenz, auch wenn diese rein formal sind, so behandelt wird, als sei die Wohnung unmöbliert vermietet worden. Das hätte in der Praxis häufig deutliche Rückforderungsrisiken und Ertragskorrekturen zur Folge.
Gerade für Onlinehändler oder kleinere Vermietungsbetriebe, die Möblierung als Wettbewerbsvorteil nutzen, ist das ein erhebliches Compliance Thema. Sinnvoll erscheint daher ein Ansatz, der formale Fehler nicht sofort maximal sanktioniert, sondern etwa über Beweislastregeln oder Heilungsmöglichkeiten korrigierbar macht. Zudem ist die Idee bedeutsam, den Zuschlag eher am objektiven Zeitwert als am Anschaffungswert auszurichten. Für die betriebliche Praxis würde eine Zeitwertorientierung zu realistischeren Zuschlägen und geringeren Streitpotenzialen führen, erfordert aber zugleich eine saubere, regelmäßig aktualisierte Bewertungslogik und entsprechende Nachweisführung.
Indexmiete, Modernisierung, Datenschutz und Zustellung: operative Auswirkungen
Bei Indexmieten sieht der Entwurf eine Kappungsgrenze von 3,5 Prozent jährlich vor. Kappungsgrenze bedeutet eine gesetzliche Obergrenze, bis zu der eine Mieterhöhung innerhalb eines bestimmten Zeitraums zulässig ist. Indexmiete ist ein Mietmodell, bei dem die Miete an einen Preisindex gekoppelt wird und sich entsprechend dessen Entwicklung anpassen kann. Für Unternehmen, die indexierte Mietverhältnisse im Bestand haben oder neu abschließen, sind präzise Berechnungsregeln entscheidend. Schon geringe Unschärfen in der Berechnung oder Kommunikation können zu unwirksamen Erhöhungen, Rückforderungen und unnötigen Auseinandersetzungen führen. In der Verwaltungspraxis sollten daher die Berechnungsgrundlagen, die verwendeten Indexwerte und die formgerechte Mitteilung an die Mietparteien standardisiert werden, idealerweise gestützt durch digitale Workflows.
Bei Modernisierungen soll die Wertgrenze für vereinfachte Modernisierungen auf 20.000 Euro angehoben werden. Für Vermietungsunternehmen und für betrieblich gehaltene Immobilienbestände kann das die Abwicklung bestimmter Maßnahmen erleichtern, weil vereinfachte Verfahren in der Regel mit weniger Formalaufwand verbunden sind. Dennoch bleibt Modernisierung ein Feld, in dem Dokumentation, korrekte Abgrenzung zu Instandhaltung und rechtssichere Ankündigungen zentral sind. Gerade im Mittelstand zeigt sich hier regelmäßig, dass technische Projektunterlagen, Rechnungswesen und mietrechtliche Kommunikation nicht ausreichend verzahnt sind. Das führt zu Verzögerungen, Nacharbeiten und im Worst Case zu streitigen Kürzungen oder Rückforderungen.
Ein weiterer Punkt betrifft die Erstellung von Mietspiegeln und die dabei erforderliche Datennutzung. Hier werden strikte datenschutzrechtliche Vorgaben gefordert, insbesondere zur Zweckbindung und Löschung. Zweckbindung bedeutet, dass erhobene Daten nur für den klar definierten Zweck genutzt werden dürfen, für den sie erhoben wurden. Löschung verlangt, dass Daten nach Wegfall des Zwecks oder Ablauf von Fristen entfernt werden. Für Unternehmen und Institutionen, die Daten an Erhebungsstellen liefern oder selbst Daten verarbeiten, ergeben sich daraus konkrete Anforderungen an Datenklassifizierung, Rollen und Berechtigungskonzepte sowie dokumentierte Löschroutinen. Wer hier bereits heute datenschutzkonforme Prozesse aufsetzt, reduziert nicht nur rechtliche Risiken, sondern verbessert auch die Datenqualität für interne Steuerung und Reporting.
Schließlich wird angeregt, die öffentliche Zustellung bei im Ausland ansässigen Vermietern gesetzlich zu verankern, sofern kein Zustellbevollmächtigter benannt ist. Öffentliche Zustellung ist ein gerichtliches Zustellungsverfahren, bei dem Schriftstücke durch öffentliche Bekanntmachung als zugestellt gelten können, wenn eine Zustellung anders nicht möglich ist. Für Mieterinnen und Mieter verbessert das die Rechtsdurchsetzung, für ausländische Vermieter erhöht es den Druck, ordnungsgemäße Zustellstrukturen zu schaffen. Für Finanzinstitutionen und steuerberatende Berufe, die grenzüberschreitende Immobilienstrukturen begleiten, ist das ein klarer Hinweis, Zustellbevollmächtigte und Kommunikationswege nicht als Formalie zu behandeln, sondern als Risikofaktor in der Governance.
Fazit: Der Reformansatz zielt insgesamt auf bessere Durchsetzbarkeit, mehr Transparenz und weniger Umgehung. Damit steigen jedoch zugleich die Anforderungen an saubere Vertragsgestaltung, belastbare Dokumentation und digital unterstützte Prozesse im Forderungsmanagement, in der Mieterhöhungssystematik und in der Datenhaltung. Wir unterstützen kleine und mittelständische Unternehmen dabei, ihre Buchhaltungs und Verwaltungsprozesse rund um Mietverhältnisse durch Digitalisierung und Prozessoptimierung schlanker, rechtssicherer und deutlich kosteneffizienter zu organisieren.
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