Mietpreisbremse im Wandel – Zielsetzung der geplanten Neuregelung
Die Mietpreisbremse ist ein zentrales Instrument des Mietrechts und soll verhindern, dass Mieten bei Neuvermietungen in angespannten Wohnungsmärkten übermäßig steigen. Sie erlaubt in bestimmten Gebieten nur eine Miete, die maximal zehn Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegt. Ursprünglich wurde dieses Instrument geschaffen, um sozialen Ausgleich zu schaffen und Verdrängung von Mieterinnen und Mietern mit geringem Einkommen zu verhindern. Nun plant der Bundesrat eine Nachschärfung der Regelung durch den Gesetzentwurf zur Stärkung des Mieterschutzes bei der Vermietung von möbliertem Wohnraum und bei der Kurzzeitvermietung von Wohnraum in Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt. Der Entwurf, der in der 1059. Sitzung des Bundesrates am 21. November 2025 beschlossen wurde, knüpft an frühere Initiativen an, die in der vergangenen Legislaturperiode nicht weiterverfolgt wurden.
Die wesentliche Absicht der Bundesratsinitiative besteht darin, die Wirksamkeit der Mietpreisbremse zu sichern, indem bestehende Lücken, insbesondere bei möbliertem Wohnraum und bei kurzzeitigen Vermietungen, geschlossen werden. Damit soll eine Gleichbehandlung aller Mietverhältnisse gewährleistet und ein missbräuchliches Umgehen der Preisgrenzen verhindert werden.
Möblierte Wohnungen – Schließung einer wichtigen Regulierungslücke
Bisher unterlag die Vermietung von möblierten Wohnungen in vielen Fällen keiner klaren Begrenzung durch die Mietpreisbremse. Vermieter konnten durch die Möblierung eine höhere Miete verlangen, wobei der Möblierungszuschlag rechtlich schwer zu bemessen war. In der Praxis führte dies zu erheblichen Preissteigerungen, besonders in Ballungsräumen, wo möblierte Apartments stark nachgefragt sind. Der Gesetzentwurf sieht nun vor, dass auch diese Mietverhältnisse vollständig in den Anwendungsbereich der Mietpreisbremse aufgenommen werden. Damit wird rechtlich klargestellt, dass die Vermietung mit Möbeln keinen strukturellen Freibrief für überhöhte Mieten darstellt. Der Möbelzuschlag soll künftig nur noch in Höhe des tatsächlichen Gebrauchsvorteils zulässig sein, der sich an Alter und Anschaffungskosten der Ausstattung bemisst.
Für private und gewerbliche Vermieter, etwa Betreiber möblierter Monteurwohnungen oder Serviced Apartments, bedeutet dies eine Neuausrichtung ihrer Kalkulation. Investitionsentscheidungen müssen künftig stärker an den rechtlichen Rahmen angepasst werden. Auch für Unternehmen, die Mitarbeitenden Dienstwohnungen zur Verfügung stellen, kann sich die geplante Anpassung auf Vertragsgestaltung und steuerliche Behandlung auswirken.
Kurzzeitvermietung und Wohnraumschutz – neue Klarheit im Mietrecht
Ein weiterer Schwerpunkt der geplanten Änderung betrifft die Kurzzeitvermietung von Wohnraum, also jene Fälle, in denen Wohnungen für wenige Tage oder Wochen über Plattformen angeboten werden. Diese Praxis hat sich in Städten mit angespanntem Wohnungsmarkt zu einem strittigen Thema entwickelt, da sie dauerhaft den verfügbaren Wohnraum verknappt und Mietpreise ansteigen lässt. Künftig sollen die Definitionen im Mietrecht präzisiert werden, um klar zwischen wohnwirtschaftlicher Vermietung und gewerblicher Beherbergung zu unterscheiden. Ziel ist eine rechtssichere Abgrenzung, die sowohl bestehende landesrechtliche Zweckentfremdungsverbote als auch Steuerregelungen besser unterstützt.
Für Unternehmen, die Immobilien zur kurzzeitigen Vermietung nutzen, wie etwa Anbieter von Business-Apartments oder Ferienwohnungsplattformen, kann die Nachschärfung spürbare Folgen haben. Angedacht ist, dass bei wiederholter oder planmäßiger Kurzzeitüberlassung künftig die Mietpreisbremse gelten soll, wenn der Charakter des Wohnraums erhalten bleibt. Dies könnte bedeuten, dass Mietpreissteigerungen in diesen Bereichen rechtlich überprüfbar werden. Parallel wird erwartet, dass die Behörden ihre Kontrollbefugnisse erweitern, um Verstöße effektiver zu ahnden.
Praktische Folgen und Handlungsempfehlungen für Vermieter
Die vorgesehene Anpassung der Mietpreisbremse bringt für Vermieter und Eigentümergemeinschaften verschiedene Herausforderungen mit sich. Zum einen wird eine genaue Kenntnis der ortsüblichen Vergleichsmiete noch wichtiger, da künftig geringere Spielräume für Preisaufschläge bestehen. Zum anderen sind bei möblierten Wohnungen Nachweise über den Wert und die Nutzung der Ausstattung erforderlich, um den Möblierungszuschlag rechtlich belastbar zu begründen. Ohne diese Transparenz drohen Rückforderungsansprüche, falls ein Gericht später eine überhöhte Miete feststellt.
Insbesondere kleine Unternehmen, die Wohnraum als Teil ihrer Geschäftsstrategie vermieten, etwa Pflegeeinrichtungen mit Mitarbeiterwohnungen oder Handwerksbetriebe mit Unterkünften für mobile Arbeitskräfte, müssen sich auf veränderte rechtliche und wirtschaftliche Rahmenbedingungen einstellen. Auch steuerliche Effekte sind denkbar, wenn Anpassungen in der Mietstruktur zu neuen Bewertungsgrundlagen führen. Hier empfiehlt sich eine enge Abstimmung zwischen Vermietenden, Steuerberatung und Rechtsberatung, um Risiken zu vermeiden.
Aus Sicht von Investoren und Immobiliengesellschaften dürfte sich die geplante Reform stabilisierend auf den Markt auswirken, da sie mehr Rechtssicherheit schafft. Gleichwohl können die begrenzten Ertragsaussichten in hochpreisigen Gebieten die Attraktivität einzelner Objekte schmälern. Eine solide Datenbasis über vergleichbare Mieten und eine transparente Vertragsgestaltung bleiben daher zentrale Faktoren für wirtschaftlichen Erfolg.
Fazit – Konsequenzen für die Praxis und Bedeutung für Unternehmen
Die geplante Nachschärfung der Mietpreisbremse zeigt den politischen Willen, Preisstabilität und Mieterschutz stärker in Einklang zu bringen. Für Unternehmen und private Vermieter heißt das, dass vorhandene Mietmodelle geprüft und gegebenenfalls neu strukturiert werden müssen, um rechtliche Sicherheit zu gewährleisten. Besonders in Städten mit angespanntem Wohnungsmarkt wird die Dokumentationspflicht steigen, was wiederum den organisatorischen Aufwand erhöht. Der Entwurf verdeutlicht, dass das Mietrecht künftig stärker auf Transparenz und Nachvollziehbarkeit der Preisbildung ausgerichtet ist. Langfristig kann dies zu einem transparenteren und gerechteren Markt führen, wenngleich Vermietende ihre Prozesse an die neuen Anforderungen anpassen müssen.
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