Mietpreisbremse 2020: Einordnung und aktuelle Leitplanken
Die Regulierung der Miethöhe bei Mietbeginn, umgangssprachlich als Mietpreisbremse bezeichnet, bleibt in ihrer verlängerten Ausgestaltung verfassungsrechtlich maßgeblich abgesichert. Das Bundesverfassungsgericht hat mit Beschluss vom 08.01.2026 (Az. 1 BvR 183/25) eine Verfassungsbeschwerde, die sich gegen die Verlängerung der Regelungen aus dem Jahr 2020 richtete, nicht zur Entscheidung angenommen. Die Entscheidung ist für Vermietende, Bestandshalter, wohnungswirtschaftliche Unternehmen, aber auch für finanzierende Banken und steuerliche Beraterinnen und Berater deshalb relevant, weil sie die Rechtslage zur Begrenzung der Neuvertragsmiete in angespannten Wohnungsmärkten stabilisiert und zugleich die Argumentationslinien für künftige Auseinandersetzungen schärft.
Ausgangspunkt ist die seit 2015 im Bürgerliche Gesetzbuch verankerte Begrenzung der zulässigen Miethöhe bei Mietbeginn in Gebieten mit einem angespannten Wohnungsmarkt. Kernnorm ist § 556d Bürgerliche Gesetzbuch. Danach darf die Miete zu Beginn des Mietverhältnisses die ortsübliche Vergleichsmiete höchstens um 10 Prozent übersteigen, wenn die Wohnung in einem Gebiet liegt, das als angespannt eingestuft wurde. Die ortsübliche Vergleichsmiete ist dabei der Wert, der sich typischerweise aus Mietspiegeln oder vergleichbaren Erkenntnisquellen ableitet und die Mieten für vergleichbaren Wohnraum abbilden soll. Das Instrument wirkt damit nicht als absoluter Mietdeckel, sondern als Kappung oberhalb eines an Marktdaten orientierten Referenzwerts.
Die Verlängerung im Jahr 2020 setzte an der zeitlichen Reichweite an. Während die ursprüngliche Ausgestaltung faktisch auf fünf Jahre angelegt war, wurde mit Wirkung zum 1. April 2020 ermöglicht, dass Landesregierungen Gebiete mit angespannten Wohnungsmärkten durch Rechtsverordnung für jeweils höchstens fünf Jahre bestimmen können, wobei eine Rechtsverordnung spätestens mit Ablauf des 31. Dezember 2025 außer Kraft treten musste. Für Berlin erließ der Senat 2020 eine Mietenbegrenzungsverordnung, die das gesamte Stadtgebiet für fünf Jahre als angespannt einstufte. In dem vom Bundesverfassungsgericht behandelten Fall hatte eine Vermieterin nach fachgerichtlichen Verfahren überzahlte Miete zurückzuzahlen und die Geltung einer niedrigeren Miete feststellen zu lassen. Die Verfassungsbeschwerde richtete sich zwar unmittelbar gegen die letztinstanzliche Entscheidung des Bundesgerichtshofs, mittelbar aber gegen die gesetzlichen Grundlagen sowie gegen die Berliner Verordnung.
Verfassungsrechtliche Bewertung: Eigentumsschutz, Sozialbindung, Verhältnismäßigkeit
Zentral war die Frage, ob die Begrenzung der Neuvertragsmiete weiterhin mit den Grundrechten vereinbar ist, insbesondere mit Artikel 14 Absatz 1 Grundgesetz. Diese Norm schützt das Eigentum und gewährleistet zugleich, dass Inhalt und Schranken des Eigentums gesetzlich ausgestaltet werden können. Das Bundesverfassungsgericht knüpft an seine Linie aus dem Jahr 2019 an und bleibt dabei, dass die Eingriffe durch die Mietpreisregulierung gerechtfertigt sind. Bemerkenswert ist, dass das Gericht ausdrücklich darauf hinweist, dass eine Maßnahme nicht allein deshalb ungeeignet wird, weil es in der Praxis zu zahlreichen Überschreitungen kommt. Mit anderen Worten: Vollzugsdefizite oder Umgehungsversuche nehmen der Regelung nicht automatisch ihre grundsätzliche Eignung, die verfolgten Ziele zu fördern.
Die Prüfung der Verhältnismäßigkeit im engeren Sinne, also der Zumutbarkeit im Lichte der betroffenen Interessen, fällt erneut zugunsten des Gesetzgebers aus. Das Gericht bewertet die Mietpreisbremse nicht als schwerwiegenden Eingriff in die Eigentumsfreiheit. Entscheidend ist der Hinweis, dass der Eigentumsschutz nicht die einträglichste Nutzung garantiert. Die Regelung soll die Ausnutzung von Mangellagen verhindern und Preisspitzen abschneiden, die aus einem knappen Angebot und einer daraus folgenden günstigen Marktlage für Vermietende resultieren. Eine solche Ausnutzung einer Mangelsituation wird verfassungsrechtlich nicht als besonders schützenswerte Eigentumsnutzung angesehen, weil Wohnraum eine hohe soziale Bedeutung hat und das Sozialstaatsprinzip als Gemeinwohlbelang in die Abwägung einzustellen ist.
Gleichzeitig erkennt das Gericht an, dass die Mietpreisbremse nicht vollständig von Marktsignalen entkoppelt ist, weil sie an die ortsübliche Vergleichsmiete anknüpft. Dabei wird angesprochen, dass in die Vergleichsmiete zunehmend Mieten einfließen können, die ihrerseits bereits unter regulierten Bedingungen zustande gekommen sind. Dennoch bleibt es nach Einschätzung des Gerichts eine grundsätzlich am Markt orientierte Vergleichsgröße, die die Wirtschaftlichkeit der Wohnraumvermietung regelmäßig sicherstellen wird. Für die Praxis bedeutet das: Verfassungsrechtlich ist derzeit nicht zu erwarten, dass aus Artikel 14 Absatz 1 Grundgesetz ein Anspruch auf Orientierung an einer unregulierten Spitzenmiete hergeleitet werden könnte.
Auf der Gegenseite der Abwägung stehen die Interessen Wohnungssuchender sowie gewichtige Gemeinwohlbelange. Das Gericht nennt hier ausdrücklich das soziale Ungleichgewicht, das aus hoher Nachfrage bei knappem Angebot entsteht, und verweist darüber hinaus auf gesellschaftspolitische Ziele wie die Verhinderung von Gentrifizierung und Segregation. Das unterstreicht, dass die Mietpreisbremse nicht als punktuelle Marktregel verstanden wird, sondern als sozialpolitisches Instrument mit städtebaulicher und gesellschaftlicher Dimension, das sich in der verfassungsrechtlichen Rechtfertigung auf mehrere Gemeinwohlachsen stützen kann.
Mietenbegrenzungsverordnung und Verlängerung: Anforderungen an Länder und Risikoanalyse
Für Vermietende und Bestandshalter ist neben der bundesrechtlichen Grundlage besonders die Ebene der landesrechtlichen Umsetzung entscheidend. Denn die Mietpreisbremse greift nicht automatisch überall, sondern wird erst durch die Einstufung eines Gebiets als angespannter Wohnungsmarkt mittels Rechtsverordnung aktiviert. Eine Rechtsverordnung ist eine abstrakt-generelle Regelung der Exekutive, die auf einer gesetzlichen Ermächtigung beruht. Gerade diese Konstruktion bewertet das Gericht als mildernd: Anders als bei unbefristeten, flächendeckenden Regelungen zwingt die Verordnungsermächtigung dazu, räumlich und zeitlich begrenzt vorzugehen und die Voraussetzungen regelmäßig neu zu prüfen. Der Verordnungsgeber muss die Eignung, Erforderlichkeit und Zumutbarkeit einer fortgesetzten Begrenzung in wiederkehrenden Abständen bewerten und die Entscheidung hinreichend begründen. Das ist nicht nur juristische Pflicht, sondern ein praktischer Ansatzpunkt für die Qualitätssicherung in Verwaltung und Politik.
Im konkreten Berliner Kontext hält das Gericht die Erstreckung auf das gesamte Stadtgebiet und die Befristung auf die maximal zulässigen fünf Jahre für vom delegierten Spielraum gedeckt. Für Marktteilnehmende folgt daraus eine erhöhte Planungssicherheit: Wenn ein Land oder eine Stadt seine Verordnung methodisch sauber begründet und die gesetzlichen Leitplanken einhält, ist die Wahrscheinlichkeit hoch, dass die Regelung auch bei verfassungsrechtlicher Überprüfung Bestand hat. Das ist für Finanzinstitutionen relevant, die Mietertragsszenarien bei der Kreditvergabe modellieren, und für Unternehmen mit Wohnungsbestand, die Investitions- und Instandhaltungsbudgets an künftige Cashflows koppeln.
Wichtig ist zudem der Hinweis des Gerichts zu Rechtssicherheit und Vertrauensschutz. Vertrauensschutz beschreibt den verfassungsrechtlichen Grundsatz, dass der Staat bei Änderungen von Rechtslagen schutzwürdige Erwartungen nicht ohne hinreichenden Grund enttäuschen darf. Das Gericht stellt klar, dass aus der ursprünglichen zeitlichen Befristung auf fünf Jahre kein besonderer Vertrauenstatbestand zugunsten von Vermietenden folgt, wonach mit einem Ende der Mietpreisbremse zwingend hätte gerechnet werden dürfen. Das gilt nach den Ausführungen auch dann, wenn bereits vor Inkrafttreten der Verlängerung Mieterhöhungen in Form von Staffelmieten vereinbart waren. Für die Praxis heißt das: Wer in Geschäftsmodellen oder Vertragsgestaltungen auf das automatische Auslaufen regulatorischer Eingriffe setzt, trägt ein erhebliches Rechtsänderungsrisiko, das kaufmännisch und rechtlich abzusichern ist.
Praxisfolgen für Vermietung, Compliance und Prozesse in Unternehmen
Die Entscheidung festigt die Erwartung, dass die Mietpreisbremse als Instrument in angespannten Märkten weiterhin ein relevantes Regulierungsumfeld bleibt. Für kleine und mittelständische Vermietungsunternehmen, vermögensverwaltende Gesellschaften, Family Offices sowie gewerbliche Bestandshalter ergibt sich daraus die Notwendigkeit, Neuvermietungen konsequent an der ortsüblichen Vergleichsmiete auszurichten und die internen Abläufe so zu gestalten, dass Abweichungen früh erkannt und dokumentierbar begründet werden können. Da Mieterinnen und Mieter in der Praxis Rückzahlungsansprüche geltend machen können und Fachgerichte entsprechende Ansprüche zusprechen, gewinnt ein robustes, revisionsfestes Mietpreis- und Vertragsmanagement an Bedeutung. Revisionsfest bedeutet dabei, dass Entscheidungen nachvollziehbar dokumentiert sind und bei interner oder externer Prüfung plausibel belegt werden können.
Für Steuerberatende und Finanzabteilungen ist das Thema nicht nur zivilrechtlich, sondern auch prozessual relevant. Rückzahlungen überzahlter Miete und die Umstellung auf eine geringere Miete beeinflussen Liquiditätsplanung, Ergebnisrechnung und unter Umständen Covenants in Finanzierungsverträgen. Kreditinstitute und sonstige Finanzinstitutionen sollten bei Portfolios in regulierten Gebieten konservativer kalkulieren und die Sensitivität gegenüber Mietanpassungen prüfen. In der Unternehmenspraxis lohnt es sich zudem, die Datenbasis zur ortsüblichen Vergleichsmiete, die Dokumentation der Gebietseinstufung und die Entscheidungswege bei der Miethöhenfestlegung so zu organisieren, dass sie im Streitfall belastbar sind und im Tagesgeschäft keine Medienbrüche entstehen.
Aus unserer Sicht ist die eigentliche Stellschraube weniger die juristische Grundsatzdiskussion als die saubere operative Umsetzung: Wer Mietvertragsprozesse standardisiert, Zuständigkeiten klar definiert und die Datenlage für Vergleichsmieten strukturiert pflegt, senkt das Risiko von Rückforderungen und reduziert Abstimmungsaufwand in Buchhaltung und Verwaltung. Im Fazit bleibt damit festzuhalten, dass die verlängerte Mietpreisbremse verfassungsrechtlich tragfähig ist und Unternehmen sich in ihrer Planung auf einen fortbestehenden Regulierungsrahmen einstellen sollten. Wenn Sie dabei Unterstützung suchen, begleiten wir als Kanzlei kleine und mittelständische Unternehmen mit einem klaren Fokus auf Digitalisierung und Prozessoptimierung in der Buchhaltung, weil gerade automatisierte, durchgängige Abläufe regelmäßig erhebliche Kostenersparnisse und mehr Compliance-Sicherheit ermöglichen.
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