Rechtssicherheit bei Immobiliengeschäften
Der Immobilienkauf gehört zu den komplexesten und rechtlich sensibelsten Vorgängen im Wirtschaftsleben. Neben steuerlichen und finanziellen Aspekten spielen vor allem vertragliche Zusicherungen eine zentrale Rolle. Wird ein Mehrfamilienhaus oder Gewerbeobjekt veräußert, verpflichtet sich der Verkäufer regelmäßig, bestimmte Eigenschaften der Immobilie zu garantieren. Dazu gehört unter anderem die Erklärung, dass es keine unbekannten Vereinbarungen mit Mietern gibt, die den Käufer wirtschaftlich belasten könnten. Solche Zusicherungen sind rechtlich bedeutsam, weil sie den Käufer vor unerwarteten Verpflichtungen schützen sollen und Grundlage für Schadenersatzansprüche bilden können, wenn sie sich als unzutreffend herausstellen.
Jüngst wurde ein besonders praxisrelevanter Fall vor dem Landgericht München II entschieden (Az. 1 O 2920/25). Die Klägerin, eine GmbH, hatte ein Mehrfamilienhaus in Hannover für rund 1,3 Millionen Euro erworben. Der Verkäufer hatte die Immobilie geerbt und im notariellen Kaufvertrag versichert, dass keine außerhalb des Vertrags bestehenden Mietvereinbarungen existierten. Nach dem Kauf stellte die Käuferin jedoch fest, dass ein Mieter sich auf ein früheres Versprechen der Erblasserin berief, das ihm eine dauerhafte Wohnung zu festem Mietzins zusicherte. Damit konnte die neue Eigentümerin die Miete nicht erhöhen, obwohl sie das im Rahmen der wirtschaftlichen Planung vorgesehen hatte.
Versteckte Nebenabreden mit Mietern als Haftungsfalle
Für Unternehmen, die Immobilien erwerben oder verwalten, ist dieser Fall von hoher Bedeutung. Eine außerhalb des Mietvertrages getroffene Zusage kann als sogenannte Nebenabrede gelten, also als ergänzende Vereinbarung zwischen Mieter und Vermieter, die zusätzliche Rechte oder Pflichten begründet. Solche Abreden können zwar zivilrechtlich wirksam sein, entfalten jedoch nur dann Bindungswirkung gegenüber Rechtsnachfolgern, wenn der Wille, diese Vereinbarung auch für künftige Eigentümer gelten zu lassen, eindeutig erkennbar ist. In der Praxis führt dies häufig zu juristischen Kontroversen, insbesondere wenn die ursprünglichen Vereinbarungen nicht schriftlich fixiert oder nicht offen gelegt wurden.
Im vorliegenden Verfahren stellte sich heraus, dass die Erblasserin dem Mieter ein lebenslanges Wohnrecht zu einer unveränderbaren Miete zugesagt hatte. Zwar war diese Erklärung nicht notariell beglaubigt und auch nicht im Grundbuch vermerkt, dennoch berief sich der Mieter auf die Verbindlichkeit gegenüber den Erben. Die Käuferin sah sich dadurch in ihrer wirtschaftlichen Freiheit und Rentabilität der Immobilie erheblich eingeschränkt. Sie verlangte daher vom Verkäufer Schadenersatz, da dieser im Kaufvertrag zugesichert hatte, dass keine belastenden Vereinbarungen mit Mietern bestehen würden.
Vergleich als Mittel zur Wahrung des Rechtsfriedens
Das Landgericht München II empfahl den Parteien im Dezember 2025 eine gütliche Einigung, um die langwierige Klärung der Nebenabrede im Mietrechtsprozess zu vermeiden. Die Richter der 1. Zivilkammer äußerten Zweifel an der Wirksamkeit der Bindungszusage der Erblasserin, betonten jedoch, dass die zentrale Frage der Durchsetzbarkeit nur im Rahmen eines gesonderten Mietprozesses abschließend beurteilt werden könne. Der Hinweis des Gerichts zielte darauf, den Beteiligten den Weg in ein weiteres, kostenintensives Verfahren zu ersparen und stattdessen den wirtschaftlichen Nachteil rechnerisch auszugleichen.
Die Berechnung eines solchen Ausgleichsbetrags orientiert sich üblicherweise daran, welchen Preisunterschied der Käufer bei Kenntnis der strittigen Vereinbarung akzeptiert hätte. Im konkreten Fall einigten sich die Parteien auf eine Abgeltung in fünfstelliger Höhe. Dieser Vergleich sicherte der Käuferin finanzielle Kompensation und dem Verkäufer die Rechtssicherheit, nicht wegen vorsätzlicher Verletzung seiner Vertragspflichten erneut in Anspruch genommen zu werden. Für die Praxis bedeutet das: Auch wenn ein Vergleich keine unmittelbare juristische Klärung der Rechtsfrage schafft, kann er unter wirtschaftlichen Gesichtspunkten vernünftig und kostensparend sein.
Praktische Lehren für Unternehmen und Investoren
Für Unternehmen, die im Immobiliensektor aktiv sind, wie etwa Pflegeeinrichtungen, private Kliniken oder Wohnungsbaugesellschaften, ist dieser Fall von erheblichem praktischen Interesse. Er zeigt, wie entscheidend eine sorgfältige Prüfung der mietrechtlichen Situation vor einem Kauf ist. Insbesondere bei geerbten oder über viele Jahre gehaltenen Immobilien besteht die Gefahr, dass informelle Zusagen getroffen wurden, deren rechtliche Tragweite im Verkaufsprozess leicht übersehen wird. Das betrifft nicht nur klassische Mietobjekte, sondern ebenso gemischt genutzte Immobilien, bei denen etwa gewerblichen Mietern Sonderkonditionen eingeräumt wurden. Wer hier prüft, ob sämtliche Vereinbarungen schriftlich dokumentiert und durch den Verkäufer vollständig offengelegt sind, minimiert spätere Auseinandersetzungen erheblich.
Auch steuerlich kann die Klärung solcher Fragen relevant werden. Werden nachträgliche Zahlungen oder Entschädigungen geleistet, um Ansprüche aus vergleichbaren Fällen zu vermeiden, kann dies Auswirkungen auf die steuerliche Gewinnermittlung haben. Daher sollten solche Vorgänge stets im engen Austausch mit der steuerlichen Beratung analysiert werden, um Haftungsrisiken ebenso wie steuerliche Nachteile zu vermeiden.
Für kleinere und mittelständische Unternehmen, die Immobilien als Kapitalanlage oder Betriebsvermögen halten, empfiehlt es sich, Vertragsunterlagen systematisch zu digitalisieren und historische Mietverhältnisse regelmäßig auf verdeckte Zusatzvereinbarungen zu prüfen. Moderne digitale Dokumentenmanagementsysteme ermöglichen es, Schriftverkehr, Mietzusagen und Ergänzungen zentral zu erfassen und rechtssicher zu dokumentieren. Das reduziert nicht nur rechtliche Risiken, sondern schafft zugleich Transparenz gegenüber potenziellen Käufern und erleichtert eine reibungslose Due-Diligence-Prüfung.
Fazit: Sorgfalt, Transparenz und digitale Prozesse als Schlüssel
Der Fall vor dem Landgericht München II verdeutlicht, dass rechtliche Zusicherungen beim Immobilienkauf weitreichende Folgen haben können. Versteckte Mietvereinbarungen bergen erhebliche wirtschaftliche Risiken und können bei unterlassener Offenlegung zu Schadenersatzpflichten führen. Für Unternehmen im Immobilien- und Beteiligungsbereich ist die rechtssichere Dokumentation sämtlicher Vereinbarungen daher unverzichtbar. Wer auf sorgfältige Vertragsgestaltung und strukturierte Datenverwaltung setzt, kann nicht nur Konflikte vermeiden, sondern auch den Wert von Vermögensanlagen langfristig sichern.
Unsere Kanzlei unterstützt kleine und mittelständische Unternehmen dabei, ihre buchhalterischen und rechtlichen Prozesse zu digitalisieren und zu optimieren. Durch gezielte Prozessoptimierung schaffen wir Transparenz, Effizienz und erhebliche Kosteneinsparungen – von der Immobilienbuchhaltung bis zur digitalen Belegverarbeitung. So begleiten wir unsere Mandanten nachhaltig auf dem Weg zu rechtssicherem und wirtschaftlich effizientem Wachstum.
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