Rechtlicher Rahmen der Grundsteuer und Bedeutung für Unternehmen
Die Grundsteuer ist eine Abgabe, die auf den Besitz von Grundstücken und Gebäuden erhoben wird und den Gemeinden als wichtige Einnahmequelle dient. Sie unterteilt sich in die Grundsteuer A für land- und forstwirtschaftliche Betriebe und die Grundsteuer B für bebaute oder bebaubare Grundstücke. Maßgeblich für die Berechnung sind der sogenannte Einheitswert, der Steuermessbetrag und der kommunale Hebesatz. Der Hebesatz wird von der Gemeinde nach eigenem Ermessen festgelegt. Für Eigentümer von Betriebsgrundstücken, insbesondere bei Kapitalgesellschaften, Personengesellschaften oder auch Einzelunternehmen, stellt die Grundsteuer eine laufende, nicht abziehbare Betriebsausgabe dar, die unmittelbaren Einfluss auf die Kostenstruktur hat.
Das Oberverwaltungsgericht Nordrhein-Westfalen hat in einem aktuellen Urteil (Az. 14 A 4745/19 vom 11. Dezember 2025) entschieden, dass die Stadt Mülheim an der Ruhr den Hebesatz der Grundsteuer B für das Jahr 2019 von 640 Prozent auf 890 Prozent erhöhen durfte. Die Entscheidung verdeutlicht, dass Kommunen auch in Zeiten laufender Reformverfahren zur Grundsteuer ihre Hebesätze anpassen können. Für Unternehmen bedeutet dies, dass künftige Anpassungen trotz der anhaltenden Diskussionen um die Grundsteuerreform weiterhin möglich bleiben.
Begründung des Gerichts und juristische Einordnung
Das Gericht hat klargestellt, dass Gemeinden nach der geltenden Rechtsordnung weitgehende Gestaltungsfreiheit bei der Festsetzung der Hebesätze haben. Das sogenannte Hebesatzrecht ist Ausdruck der kommunalen Selbstverwaltung, die in Artikel 28 des Grundgesetzes verankert ist. Der Kläger hatte vorgebracht, die Ankündigung der Ratssitzung, in der die Erhöhung beschlossen wurde, sei nicht rechtzeitig erfolgt. Zudem argumentierte er, in der Übergangszeit zur Umsetzung der Grundsteuerreform dürften Gemeinden keine Hebesätze anpassen. Beide Einwände wurden vom Gericht verworfen. Nach Auffassung des Oberverwaltungsgerichts war die Bekanntmachung der Sitzung angesichts der dringenden Haushaltslage der Stadt Mülheim ausreichend. Zudem habe das Bundesverfassungsgericht in seiner Grundsatzentscheidung vom 10. April 2018 (Az. 1 BvL 11/14 u.a.) ausdrücklich offengelassen, dass Hebesatzerhöhungen auch während der Übergangsfrist zulässig bleiben, solange diese nicht gegen höherrangiges Recht verstoßen.
Eine weitere zentrale Aussage des Urteils betrifft die kommunale Haushaltswirtschaft. Der Vorwurf, die Stadt habe gegen das Gebot der Sparsamkeit verstoßen, konnte im steuerrechtlichen Rahmen nicht geprüft werden, da dies kein tauglicher Einwand gegen die Abgabe selbst ist. Die Kontrolle der Haushaltsführung erfolgt in gesonderten Verfahren und entzieht sich der unmittelbaren Steuerprüfung. Für Unternehmen in Kommunen mit angespannten Haushaltslagen bedeutet dies: Steuererhöhungen zur Sanierung der Haushalte sind grundsätzlich rechtlich möglich, solange das Ermessen der Kommune nachvollziehbar und im gesetzlichen Rahmen ausgeübt wird.
Praktische Auswirkungen für Gewerbetreibende und Immobilieneigentümer
Für Unternehmen, insbesondere für solche mit eigenem Betriebsgrundstück, kann eine Anhebung des Hebesatzes erhebliche Mehrkosten bedeuten. Diese wirken sich unmittelbar auf die Liquidität aus, insbesondere bei größeren gewerblichen Flächen oder Immobilienportfolios. Mittelständische Betriebe, Pflegeeinrichtungen und Einzelhändler sind in hohem Maße betroffen, da die Grundsteuerbelastung fix und unabhängig von der Ertragslage anfällt. Anpassungen an der Kostenstruktur, etwa durch Prüfung von Mietnebenkosten oder die Optimierung der betrieblichen Immobiliennutzung, werden in diesem Zusammenhang zunehmend relevant. Auch im Bereich der Rechnungslegung sollten die Auswirkungen einer Hebesatzerhöhung berücksichtigt werden, da eine präzise Prognose der laufenden Betriebsausgaben für die Liquiditätsplanung notwendig ist.
Besonders für Onlinehändler oder Dienstleistungsunternehmen mit gemieteten Gewerbeflächen stellt sich die Frage, inwieweit Grundsteuererhöhungen auf die Miete umgelegt werden. Gewerbliche Mietverträge enthalten häufig Klauseln, die den Vermieter berechtigen, erhöhte Grundsteuerbeträge anteilig umzulegen. Unternehmer sollten daher prüfen, ob solche Umlagevereinbarungen greifen, und gegebenenfalls Verhandlungen über längere Bindungsfristen oder alternative Standortentscheidungen erwägen. Bei Neubauprojekten kann es zudem sinnvoll sein, bereits in der Investitionsplanung den Einfluss der Hebesätze verschiedener Gemeinden zu vergleichen, um steuerlich optimale Standortentscheidungen zu treffen.
Fazit und Handlungsempfehlung für Unternehmen
Die Entscheidung des Oberverwaltungsgerichts Nordrhein-Westfalen bringt Klarheit für die Praxis und bestärkt die Handlungsfreiheit der Kommunen bei der Steuerhebesatzgestaltung. Für Unternehmen bedeutet dies, dass auch künftig mit einzelnen Hebesatzerhöhungen zu rechnen ist, selbst wenn übergeordnete Reformprozesse noch nicht abgeschlossen sind. Strategisch agierende Unternehmer sollten ihre Steuerstandorte regelmäßig auf Änderungen der Hebesätze überprüfen und deren Einfluss auf die Betriebskosten in ihre Planungen einbeziehen. Ebenso ist es ratsam, die Buchhaltungsprozesse so zu digitalisieren, dass Kostenveränderungen frühzeitig erkannt und in betriebswirtschaftliche Analysen integriert werden können.
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