Aktuelle Rechtsprechung zur Bewertung unbebauter Grundstücke
Die jüngste Entscheidung des Bundesfinanzhofs (Az. II B 50/25 vom 20. Januar 2026) bringt wichtige Klarstellungen für die Bewertung unbebauter Grundstücke im Rahmen der Grundsteuer. Zentrale Aussage des Beschlusses ist, dass Unterschiede zwischen den Entwicklungszuständen des Bodenrichtwertgrundstücks und des zu bewertenden Grundstücks nur dann zu berücksichtigen sind, wenn kein gültiger Bodenrichtwert für den maßgeblichen Entwicklungszustand existiert. Ist hingegen ein Bodenrichtwert vorhanden, bleibt dieser bindend. Dieses Urteil schafft damit größere Rechtssicherheit für Grundstückseigentümer, Bewertungsstellen und kommunale Steuerbehörden, die bei der Feststellung der Grundsteuerwerte auf eine konsistente Bewertungsgrundlage angewiesen sind.
Der Begriff des Entwicklungszustands bezeichnet nach § 247 Absatz 1 Satz 2 Nummer 1 des Bewertungsgesetzes die nutzungsbezogene Einordnung eines Grundstücks – etwa als Bauerwartungsland, Rohbauland, baureifes Land oder land- und forstwirtschaftlich genutzte Fläche. Bodenrichtwerte sind gemäß § 247 Absatz 1 Satz 1 Bewertungsgesetz Durchschnittswerte des Bodenwerts für vergleichbare Grundstücke innerhalb einer Zone, die vom Gutachterausschuss auf Grundlage der Immobilienwertermittlungsverordnung ermittelt werden. Die Entscheidung des Bundesfinanzhofs schafft Klarheit darüber, wie diese Werte bei überlagernden oder abweichenden Entwicklungszuständen auszulegen sind.
Der Bodenrichtwert bei land- und forstwirtschaftlicher Nutzung
Besondere Bedeutung hat das Urteil für Grundstücke, die einer land- oder forstwirtschaftlichen Nutzung zugeordnet sind. Bei der Festlegung des Bodenrichtwerts für solche Flächen verweist der Bundesfinanzhof ausdrücklich auf § 3 Absatz 1 der Immobilienwertermittlungsverordnung. Danach zählen Flächen der Land- oder Forstwirtschaft zu jenen, die ohne Eigenschaft als Bauerwartungsland, Rohbauland oder baureifes Land land- oder forstwirtschaftlich nutzbar sind. Maßgeblich ist allein die objektive Nutzungsmöglichkeit für land- oder forstwirtschaftliche Zwecke, nicht die tatsächliche Nutzung.
Für Betriebe der Land- und Forstwirtschaft und zugleich für Unternehmen, die über entsprechende Flächen verfügen – etwa Bauträger, kommunale Entwicklungsgesellschaften oder auch Pflegeeinrichtungen mit angrenzenden landwirtschaftlichen Parzellen – ist diese Auslegung von erheblicher Praxisrelevanz. Denn sie stellt sicher, dass die Bewertung nicht willkürlich nach tatsächlicher Nutzung, sondern nach der rechtlichen und faktischen Beschaffenheit des Grundstücks erfolgt. Die Einstufung kann erhebliche Auswirkungen auf den Grundsteuerwert haben, da land- und forstwirtschaftlich genutzte Böden regelmäßig deutlich niedrigere Bodenrichtwerte aufweisen als Flächen, die als Bauerwartungsland oder Bauland gelten.
Abgrenzung zum Bewertungsrecht und praktische Konsequenzen
Ein weiteres zentrales Element des Beschlusses ist die Abgrenzung zwischen der allgemeinen Definition des land- und forstwirtschaftlichen Vermögens in § 232 Absatz 1 Bewertungsgesetz und der Behandlung von Entwicklungszuständen im Rahmen der Bewertung unbebauter Grundstücke. Während § 232 Absatz 1 Bewertungsgesetz lediglich die Zuordnung von Wirtschaftsgütern zum land- und forstwirtschaftlichen Vermögen betrifft, dient § 247 Bewertungsgesetz der Bestimmung des Bodenwerts für unbebaute Grundstücke. Der Bundesfinanzhof betont, dass die Vorschrift des § 232 keine Bedeutung für die Beurteilung des Entwicklungszustands im Sinne der Bodenrichtwertbestimmung hat. Diese differenzierte Auslegung verhindert, dass Grundstücke allein wegen ihrer Lage oder historischen Nutzung fehlerhaft eingestuft werden.
Für die Praxis bedeutet das: Liegt für einen bestimmten Entwicklungszustand ein Bodenrichtwert vor – beispielsweise für eine Fläche im Zustand „Land- und Forstwirtschaft“ – ist dieser ohne weitere Anpassung anzuwenden. Nur wenn kein Bodenrichtwert für den jeweiligen Entwicklungszustand existiert, darf auf einen anderen, sachgerecht angepassten Wert zurückgegriffen werden. Dies erhöht die Bewertungsstabilität und reduziert gleichzeitig das Risiko von Rechtsstreitigkeiten zwischen Eigentümern und Finanzbehörden, insbesondere im Zuge der laufenden Neubewertung der Grundsteuerwerte nach dem Grundsteuer-Reformgesetz.
Relevanz für Unternehmen und steuerliche Bewertungspraxis
Das Urteil hat weitreichende Bedeutung für Unternehmen mit umfangreichem Grundbesitz, insbesondere im Bereich der Immobilienentwicklung, der Agrarwirtschaft und des Gesundheitssektors. Pflegeeinrichtungen oder Krankenhäuser, die häufig über nicht vollständig genutzte oder an landwirtschaftliche Flächen angrenzende Grundstücke verfügen, sollten die Einordnung ihrer Flächen sorgfältig prüfen. Auch Onlinehändler mit großflächigen Logistikzentren auf ehemaligen Landwirtschaftsflächen betrifft die klare Abgrenzung der Entwicklungszustände mittelbar, da sich die Zuordnung unmittelbar auf die Bemessungsgrundlage der Grundsteuer auswirkt.
Steuerberatende und kommunale Bewertungsbehörden erhalten durch die Entscheidung eine eindeutige Leitlinie für die Anwendung des § 247 Bewertungsgesetz. Der Vorrang des vorhandenen Bodenrichtwerts sorgt für Einheitlichkeit bei der Grundsteuerbewertung und bindet die Verwaltung stärker an objektiv veröffentlichte Bodenrichtwertdaten. Gleichzeitig erfordert die praktische Umsetzung eine enge Abstimmung zwischen Unternehmen, Gutachterausschüssen und Beraterinnen oder Beratern, um sicherzustellen, dass alle relevanten wertermittlungsrechtlichen Parameter korrekt berücksichtigt werden. In Fällen mehrfach überlagernder Zonen ist zudem auf eine konsistente Anwendung der Immobilienwertermittlungsverordnung zu achten, damit keine Bewertungsdifferenzen entstehen, die später angefochten werden können.
Abschließend lässt sich feststellen, dass diese Entscheidung des Bundesfinanzhofs die Bewertungsgrundlagen weiter präzisiert und sowohl Unternehmern als auch Steuerberaterinnen und Steuerberatern mehr Rechtssicherheit vermittelt. Gerade für mittelständische Unternehmen ist eine transparente und rechtssichere Bewertung von Grundstücken von hoher Bedeutung, um langfristige Planungen bei Investitionen, Standorterweiterungen oder Umnutzungen belastbar gestalten zu können. Unsere Kanzlei unterstützt kleine und mittelständische Unternehmen umfassend bei der digitalen Prozessoptimierung in der Buchhaltung und den steuerlichen Abläufen. Durch den gezielten Einsatz digitaler Lösungen schaffen wir nachhaltige Effizienzsteigerungen und erhebliche Kostenersparnisse – von der Grundsteuerbewertung bis zur gesamten Finanzorganisation.
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