Mit Spannung hatte die steuerpolitische und wirtschaftliche Praxis die Entscheidungen des Bundesfinanzhofs zur Verfassungsmäßigkeit des sogenannten Bundesmodells der Grundsteuer erwartet. Nun steht fest, dass das oberste deutsche Steuergericht das Ertragswertverfahren, wie es das Grundsteuerreformgesetz vorgibt, in wesentlichen Punkten für verfassungskonform hält. Diese Feststellung bringt für private und gewerbliche Immobilieneigentümer ebenso wie für steuerberatende Berufe und kommunale Verwaltungen erhebliche Rechtssicherheit. Gerade für kleine und mittelständische Unternehmen, Onlinehändler mit eigenem Immobilienbestand oder Pflegeeinrichtungen, die Immobilien nutzen oder besitzen, schafft das Urteil verlässliche Planungsgrundlagen für die ab 2025 geltende neue Grundsteuerberechnung.
Rechtlicher Hintergrund und Einordnung der BFH-Entscheidungen
Am 12. November 2025 verhandelte der Bundesfinanzhof über drei Revisionsverfahren, die sich gegen die Berechnung der Grundsteuerwerte auf Basis des Ertragswertverfahrens richteten (Az. II R 25/24, II R 31/24 und II R 3/25). Die Kläger rügten erhebliche verfassungsrechtliche Mängel des Bundesmodells und beanstandeten insbesondere unzureichende Differenzierungsmechanismen bei der Bewertung von Bodenrichtwerten und pauschalierten Nettokaltmieten. Diese Regelungen, so der Einwand, verstießen gegen den allgemeinen Gleichheitssatz, da sie zu einer ungerechtfertigten Ungleichbehandlung zwischen Eigentümern führen könnten.
Der BFH hat diese Argumentation im Kern zurückgewiesen. In seiner Pressemitteilung vom 16. Oktober 2025 stellte das Gericht klar, dass das Grundsteuerreformgesetz formell und materiell verfassungskonform sei. Die Gesetzgebungskompetenz des Bundes wurde nach Art. 105 Absatz 2 Satz 1 des Grundgesetzes bestätigt, zumal sie vor Inkrafttreten der Reform ausdrücklich erweitert worden war. Auch das Ertragswertverfahren als Bewertungsmethode sei verfassungsrechtlich nicht zu beanstanden. Der Gesetzgeber habe, so die Richter, den ihm zustehenden Gestaltungsspielraum eingehalten und die Abwägung zwischen Praktikabilität, Verwaltungsökonomie und Genauigkeit sachgerecht getroffen.
Bemerkenswert ist die Begründung, wonach der Gesetzgeber typisierte und pauschalierte Bewertungsansätze einsetzen dürfe, um die Bewertung im Massenverfahren administrierbar zu halten. Diese pauschalen Regelungen, etwa bei der Festlegung der Bodenrichtwerte durch Gutachterausschüsse oder bei der Anwendung standardisierter Nettokaltmieten, spiegelten zwar nicht stets den exakten Marktwert wider, gewährleisteten jedoch eine gleichmäßige, nachvollziehbare und vollzugsfähige Veranlagung.
Bewertung und rechtliche Argumentationslogik des Bundesfinanzhofs
Die Urteilsbegründung des II. Senats verdeutlicht, wie der BFH die verfassungsrechtliche Prüfung vornimmt. Kern ist der Maßstab des allgemeinen Gleichheitssatzes nach Artikel 3 Absatz 1 Grundgesetz, der verlangt, dass die steuerliche Bemessungsgrundlage sachgerecht und in sich folgerichtig ausgestaltet ist. Entsprechend prüfte das Gericht, ob die gesetzlich normierten Bewertungsparameter eine realitätsgerechte Abbildung der wirtschaftlichen Leistungsfähigkeit der Grundstückseigentümer ermöglichen. Dabei betonte der BFH, dass der Gesetzgeber typisierende Regelungen erlassen dürfe, wenn diese durch Praktikabilitätserwägungen sachlich gerechtfertigt sind und das Ziel eines automatisierten Feststellungsverfahrens fördern.
Von zentraler Bedeutung war die Frage der Geeignetheit der Bodenrichtwerte und pauschalierten Nettokaltmieten. Nach Ansicht des BFH gewährleisten die durchschnittlich ermittelten Bodenrichtwerte eine hinreichende Relation zwischen vergleichbaren Grundstücken. Sie werden durch Marktdaten getragen und repräsentieren im Ergebnis die Standortqualität als zentralen Bewertungsfaktor. Etwaige Ungenauigkeiten am Einzelfall seien systemimmanent, überschritten aber keine verfassungsrechtliche Grenze.
Auch die Verwendung pauschalierter Nettokaltmieten, die nur nach Bundesland, Baujahr und Größe differenzieren, begegnet nach Auffassung des Gerichts keinen verfassungsrechtlichen Bedenken. Zwar könne es in Metropolregionen zu Abweichungen zwischen tatsächlicher und typisierter Miete kommen, doch werde diese Streuung durch die Kombination aus Mietniveaustufen und Bodenrichtwerten in ihrer Wirkung abgemildert. Zudem habe der Gesetzgeber mit der Möglichkeit zur Korrektur nach § 220 Absatz 2 Bewertungsgesetz, die einen Nachweis eines niedrigeren gemeinen Werts erlaubt, ein sachgerechtes Korrektiv geschaffen. Die Richter betonten, dass selbst größere Bewertungsabweichungen letztlich nur geringe Auswirkungen auf die Steuerhöhe hätten, da der Hebesatz der Grundsteuer nach § 15 Absatz 1 Nummer 2a Grundsteuergesetz mit 0,31 Promille sehr niedrig angesetzt sei und auf kommunaler Ebene noch einer moderaten Justierung unterliege.
Mit dieser Argumentation stärkt der BFH die Handlungsautonomie des Gesetzgebers und grenzt zugleich den Prüfungsmaßstab der Gerichte ein. Nur dann, wenn Bewertungsfehler systematisch und schwerwiegend sind, könne eine Überprüfung durch das Bundesverfassungsgericht geboten sein – eine Schwelle, die im vorliegenden Fall nach Ansicht der Richter nicht erreicht wurde.
Folgen für Unternehmen, Eigentümer und Berater
Die Entscheidungen des BFH haben weitreichende praktische Bedeutung. Für Unternehmen aus den elf Bundesländern, die das Bundesmodell anwenden – darunter Nordrhein-Westfalen, Sachsen und Berlin –, ist nun klar: Die auf Grundlage des Ertragswertverfahrens festgestellten Grundsteuerwerte bleiben bestehen. Wohnungsunternehmen, Pflegeeinrichtungen oder Kliniken, die große Liegenschaften halten, können ihre Steuerlast künftig besser kalkulieren. Das gleiche gilt für Onlinehändler oder mittelständische Produktionsbetriebe, die eigene Grundstücke oder Betriebsimmobilien nutzen.
Für Steuerberaterinnen und Steuerberater bedeutet das Urteil, dass die bis dato vielfach eingelegten Einsprüche gegen Grundsteuerwertbescheide auf Basis einer vermeintlichen Verfassungswidrigkeit des Bundesmodells kaum Aussicht auf Erfolg haben dürften. Der Fokus der Beratung wird sich damit auf Optimierungen innerhalb des bestehenden Rechtssystems verlagern – beispielsweise auf die Prüfung, ob in konkreten Fällen der Nachweis eines niedrigeren gemeinen Werts nach § 220 Bewertungsgesetz sinnvoll ist. Für Kommunen wiederum eröffnet das Urteil Planungssicherheit beim Haushaltsvollzug, da die Grundsteuer als verlässliche Einnahmequelle bestätigt bleibt.
Während in Ländern mit eigenen Grundsteuermodellen – etwa Bayern oder Baden-Württemberg – noch Verfahren anhängig sind, profitieren Immobilieneigentümer in Bundesmodell-Ländern bereits jetzt von erhöhter Klarheit. Gerade kleinen und mittleren Betrieben erleichtert diese Rechtssicherheit langfristige Investitionsentscheidungen und die strategische Standortplanung. Für Unternehmen im Gesundheitswesen, die häufig langfristige Miet- oder Eigentumsverhältnisse unterhalten, ist die verlässliche Kalkulierbarkeit laufender Immobilienkosten ebenfalls ein zentraler Faktor wirtschaftlicher Stabilität.
Rechtssicherheit als Chance für Planung und Digitalisierung
Mit der Entscheidung des BFH ist ein weiterer Baustein der Grundsteuerreform rechtlich abgesichert. Die Verfassungsmäßigkeit des Bundesmodells eröffnet Spielräume für die Automatisierung und Digitalisierung der Grundsteuerbewertung, was gerade in der Steuerverwaltung erhebliche Effizienzgewinne verspricht. Auch für die unternehmerische Praxis kann die Klarheit über die Bewertungslogik genutzt werden, um interne Prozesse in der Buchhaltung und Steuerplanung zu modernisieren. Die Entscheidung zeigt, dass Struktur und Vereinheitlichung im Massenverfahren nicht im Widerspruch zu rechtsstaatlicher Gleichbehandlung stehen, sondern ihre Voraussetzung sein können.
Für Unternehmen bedeutet das: Transparenz bei der Steuerbemessung schafft Freiräume für Planung, Finanzierung und Prozessgestaltung. Wer frühzeitig die Schnittstellen zwischen Steuerpflichten, Buchhaltungssystemen und digitaler Dokumentation optimiert, profitiert doppelt – durch eine korrekte Besteuerung und durch vereinfachte Abläufe. Wir unterstützen kleine und mittelständische Unternehmen dabei, ihre kaufmännischen und steuerlichen Prozesse zu digitalisieren, die Buchhaltung effizient zu gestalten und nachhaltige Kostenersparnisse zu erzielen. Unser Schwerpunkt liegt auf der Prozessoptimierung im Mittelstand, unabhängig davon, ob es sich um ein Dienstleistungsunternehmen, eine Pflegeeinrichtung oder einen Onlinehändler handelt. Mit gezielter Digitalisierung lassen sich die neuen steuerlichen Rahmenbedingungen erfolgreich in den betrieblichen Alltag integrieren.
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