Grundsteuerbewertung und Bodenrichtwert im Entwicklungszustand Land- und Forstwirtschaft
Mit seinem Beschluss vom 20. Januar 2026 (Az. II B 50/25) hat der Bundesfinanzhof eine für die Praxis relevante Frage zur Bewertung unbebauter Grundstücke im Rahmen der Grundsteuer geklärt. Das Gericht bestätigte die Auslegung, dass bei Vorliegen eines Bodenrichtwerts für den Entwicklungszustand „Land- und Forstwirtschaft“ dieser maßgeblich ist, selbst wenn das Grundstück faktisch nicht land- oder forstwirtschaftlich genutzt wird. Diese Entscheidung schafft Klarheit im Umgang mit überlagernden Bodenrichtwertzonen und ist insbesondere für Betriebe mit größerem Grundbesitz, wie Pflegeeinrichtungen, Krankenhäuser oder produzierende Mittelständler, aber auch für Eigentümer unbebauter Flächen von Bedeutung.
Die Bewertung von Grundstücken für die Grundsteuer richtet sich nach dem Bewertungsgesetz. Nach § 247 Absatz 1 wird der Grundsteuerwert eines unbebauten Grundstücks grundsätzlich durch Multiplikation der Fläche mit dem sogenannten Bodenrichtwert berechnet, der gemäß § 196 des Baugesetzbuches von den Gutachterausschüssen festgelegt wird. Dabei kann es vorkommen, dass sich Bodenrichtwertzonen für unterschiedliche Entwicklungszustände eines Gebiets überlagern. Die maßgebliche Frage war, ob bei einer möglichen, aber nicht tatsächlichen landwirtschaftlichen Nutzung der niedrigere Richtwert für land- und forstwirtschaftliche Flächen angesetzt werden darf. Der Bundesfinanzhof legte dies eindeutig fest und bestätigte die enge Bindung an die vorhandenen Bodenrichtwerte nach der Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV).
Rechtliche Präzisierung der Bewertungsgrundlagen und Systematik
Der Beschluss verdeutlicht, dass Unterschiede zwischen den Entwicklungszuständen gemäß § 247 Absatz 1 Satz 2 Nummer 1 Bewertungsgesetz nur dann zu berücksichtigen sind, wenn kein gültiger Bodenrichtwert existiert. Das bedeutet, sobald der Gutachterausschuss für einen bestimmten Entwicklungszustand einen Wert ermittelt hat, ist dieser zwingend anzuwenden. Diese formale Strenge trägt maßgeblich zur Einheitlichkeit und Nachvollziehbarkeit der Bewertungspraxis bei. Der Bundesfinanzhof betont damit den Vorrang der empirisch ermittelten Bodenrichtwerte gegenüber individuellen Einschätzungen der Finanzämter oder Eigentümer.
Bei der Auslegung von § 3 Absatz 1 Immobilienwertermittlungsverordnung stützt sich das Gericht auf den Wortlaut: Flächen der Land- oder Forstwirtschaft sind solche, die land- oder forstwirtschaftlich nutzbar sind. Eine tatsächliche Nutzung ist nicht erforderlich. Damit grenzt der Bundesfinanzhof klar gegen die Auffassung ab, wonach nur tatsächlich genutzte Flächen diesen Status erhalten könnten. Die Entscheidung betont, dass der Entwicklungszustand eines Grundstücks unabhängig von aktuellen Nutzungsvorgängen zu bewerten ist. Das hat praktische Bedeutung, weil viele Betriebe auf Flächen verfügen, die zwar noch nicht bebaut, aber perspektivisch für landwirtschaftliche Zwecke geeignet sind. Dazu zählen nicht nur klassische landwirtschaftliche Unternehmen, sondern auch Pflegeeinrichtungen, Krankenhäuser mit weitläufigen Außenflächen oder Onlinehändler mit großen Logistikarealen, deren Grundstücke sich am Rand von Bauzonen befinden.
- Der Bundesfinanzhof bestätigt, dass der einschlägige Bodenrichtwert rechtlich bindend ist, sofern er vom Gutachterausschuss festgestellt wurde.
- Der Entwicklungszustand „Land- und Forstwirtschaft“ setzt lediglich die objektive Nutzungsmöglichkeit voraus – nicht die tatsächliche Nutzung.
- § 232 Bewertungsgesetz, der den Begriff der Land- und Forstwirtschaft für Bewertungszwecke definiert, hat keine Auswirkung auf die Feststellung des Entwicklungszustands im Sinne der Immobilienwertermittlungsverordnung.
- Damit besteht eine klare Trennung zwischen der Feststellung der Vermögensart und der Ermittlung des Bodenrichtwerts.
Relevanz für Unternehmen und Immobilienbewertung in der Praxis
Die Entscheidung hat weitreichende praktische Wirkungen für viele Unternehmensgruppen. Für kleine und mittelständische Unternehmen, die Grundstücke als Betriebsmittel halten, bedeutet sie eine höhere Planungssicherheit bei der Ermittlung von Grundsteuerwerten. Kleine Betriebe oder Onlinehändler, die noch unbebaute Flächen im Außenbereich vorhalten, können den niedrigeren land- oder forstwirtschaftlichen Bodenrichtwert beanspruchen, sofern dieser für die Zone festgestellt wurde. Zugleich kann diese Regelung dazu führen, dass in Ballungsräumen, in denen oft keine landwirtschaftliche Nutzbarkeit angenommen wird, höhere Grundsteuerwerte resultieren. Pflegeeinrichtungen oder Krankenhäuser, die weitläufige Grundstücke verwalten, profitieren hingegen von der klaren Definition, da sie die Bewertung von Grünflächen oder Reservearealen rechtssicher einordnen können.
Auch für steuerberatende Berufe schafft der Beschluss eine belastbare Grundlage. Er verpflichtet bei der Grundsteuerwertermittlung zu einer strikten Orientierung an den veröffentlichten Bodenrichtwerten. Verhandlungsspielräume bei der Ableitung sogenannter Vergleichswerte, die gerade im Zuge der Grundsteuerreform immer wieder diskutiert wurden, werden damit reduziert. Das stärkt die Einheitlichkeit der Grundsteuerfestsetzungen bundesweit und reduziert das Risiko uneinheitlicher Bewertungspraxis zwischen Finanzämtern und Bewertungsstellen.
Unternehmensseitig empfiehlt es sich, die Bodenrichtwertkarten der Gutachterausschüsse regelmäßig zu prüfen. Bei Änderungen der Zoneneinteilungen oder bei der Feststellung neuer Entwicklungszustände können sich steuerliche Effekte ergeben, die je nach Art und Lage des Grundstücks entweder belastend oder entlastend wirken. Eine sorgfältige Kommunikation mit dem örtlich zuständigen Gutachterausschuss und eine frühzeitige steuerliche Überprüfung sind daher strategisch sinnvoll.
Schlussfolgerung und Handlungsempfehlung für Unternehmen
Mit dieser Entscheidung stärkt der Bundesfinanzhof die Rechtssicherheit in der Grundsteuerbewertung und betont die Verbindlichkeit der von den Gutachterausschüssen festgestellten Bodenrichtwerte. Für Unternehmen aller Größen, von kleinen Betrieben über mittelständische Produktionsunternehmen bis hin zu Pflegeeinrichtungen oder Onlinehändlern, ist sie ein klarer Hinweis darauf, dass nicht die aktuelle Nutzung, sondern die objektive Nutzbarkeit für die steuerliche Bewertung maßgeblich bleibt. Das erleichtert die vorausschauende Grundstücksplanung und Investitionssteuerung, weil steuerliche Bewertungsrisiken transparenter werden.
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