Verfassungsmäßigkeit der erhöhten Messzahl für Nichtwohngrundstücke
Das Finanzgericht Berlin-Brandenburg hat am 14. Januar 2026 (Az. 3 K 3156/25) entschieden, dass die im Berliner Grundsteuermodell vorgesehene Anhebung der Grundsteuermesszahl für Nichtwohngrundstücke auf 0,45 Promille gegenüber 0,31 Promille für Wohngrundstücke mit dem Grundgesetz vereinbar ist. Diese Entscheidung berührt viele Unternehmen, insbesondere Gewerbebetriebe, Eigentümer betrieblicher Immobilien sowie Einrichtungen mit gemischt genutztem Grundbesitz. Die Frage, ob eine solche Differenzierung zwischen Wohn- und Nichtwohngrundstücken gegen den allgemeinen Gleichheitssatz des Artikel 3 Absatz 1 Grundgesetz verstößt, ist damit für Berlin vorerst beantwortet – mit weitreichenden Implikationen für die Grundsteuerpraxis.
Die Kläger, Eigentümer eines Grundstücks mit einem kleinen Wochenendhaus, wollten auf diesem künftig ein Einfamilienhaus errichten und machten geltend, dass die Einstufung als Nichtwohngrundstück eine verfassungswidrige Ungleichbehandlung darstelle. Das Gericht folgte dieser Argumentation nicht. Maßgeblich war, dass zum Bewertungsstichtag keine Wohnnutzung vorlag. Der Gesetzgeber dürfe im Rahmen seiner Typisierungskompetenz pauschale Regelungen treffen, solange diese typischen Sachverhalten gerecht werden und nicht willkürlich erscheinen.
Begründung des Finanzgerichts und rechtlicher Hintergrund
Das Gericht stellte klar, dass der unterschiedliche Steuermessbetrag sachlich gerechtfertigt ist. Das Ziel des Berliner Gesetzgebers, mit § 1 Berliner Grundsteuermodernisierungsgesetz (BlnGrStMG) den Wohnungsmarkt zu entlasten und bezahlbaren Wohnraum zu fördern, ist als legitimer Gemeinwohlzweck anerkannt. Eine Maßnahme gilt als verfassungsgemäß, wenn sie geeignet, erforderlich und angemessen ist, um diesen Zweck zu erreichen – dies bejahte das Finanzgericht. Es komme nicht darauf an, ob der Eigentümer die zukünftige Nutzung bereits plane, sondern ausschließlich auf den tatsächlichen Zustand zum Zeitpunkt der Bewertung. Damit bleibt es bei der strikten Trennung zwischen bebauten Wohngrundstücken und anderen Nutzungen.
Im steuerrechtlichen Kontext bedeuten solche Typisierungen, dass der Gesetzgeber generalisierende Regelungen schafft, um eine praktikable und gleichmäßige Steuererhebung zu gewährleisten. Nach Ansicht des Finanzgerichts ist die unterschiedliche Messzahl systematisch konsistent, da sie die Belastung sozialpolitisch steuert: Wohnnutzung wird privilegiert, gewerbliche oder sonstige Nutzungen tragen eine etwas höhere Grundsteuerlast. Diese Differenzierung stelle weder eine unzulässige Benachteiligung noch eine Verletzung der Eigentumsgarantie aus Artikel 14 Grundgesetz dar.
Praktische Auswirkungen für Eigentümer und Unternehmen
Für Grundstückseigentümerinnen und Eigentümer in Berlin, insbesondere für Gewerbetreibende und mittelständische Unternehmen, bedeutet das Urteil, dass die aktuell geltenden Messzahlen weiterhin rechtssicher angewendet werden können. Betriebe, die Betriebsgrundstücke halten – etwa Produktionsstätten, Verwaltungsgebäude oder Lagerflächen – müssen somit mit einer im Verhältnis zu Wohnimmobilien höheren Grundsteuerrechnung kalkulieren. Selbst wenn langfristig eine Umwidmung oder Wohnbebauung geplant ist, bleibt die gegenwärtige steuerliche Einstufung maßgeblich.
Für Onlinehändler mit eigenen Gewerbeflächen, Dienstleistungsbetriebe oder Pflegeeinrichtungen mit gemischt genutzten Immobilien empfiehlt sich eine genaue Prüfung, wie die Grundstücke im Rahmen der Grundsteuerreform bewertet wurden. Unabhängig von der Rechtsform sind sämtliche Unternehmen gut beraten, die Wertermittlungen und Einheitswertbescheide laufend auf ihre sachliche Richtigkeit zu prüfen und rechtzeitig Rechtsmittel einzulegen, falls die Zuordnung zur falschen Grundstücksart erfolgt sein sollte. Der Grundsteuerwertbescheid bildet die Basis für den Steuermessbescheid, der wiederum von der jeweiligen Kommune mit einem Hebesatz multipliziert wird. Fehler in der Einstufung können sich daher in späteren Jahren spürbar auf die Liquidität auswirken.
Die Entscheidung aus Berlin steht im Einklang mit der jüngeren Rechtsprechung, welche die verfassungsrechtliche Zulässigkeit der Grundsteuerreform grundsätzlich bestätigt hat. Für andere Bundesländer, die eigene Landesmodelle eingeführt haben, liefert das Urteil Argumentationshilfe und Orientierung bei möglichen Anfechtungen. Auch Kommunen erhalten hierdurch Planungssicherheit, da die Bemessungsgrundlagen als rechtmäßig gelten.
Fazit und Handlungsempfehlungen für Unternehmen
Das Urteil stärkt die Rechtssicherheit für das Berliner Grundsteuermodell und unterstreicht den Gestaltungsspielraum des Landesgesetzgebers bei der Ausformung der Messzahlen. Für Unternehmen ergibt sich daraus die Notwendigkeit, Grundsteuerbelastungen in der Finanzplanung realistisch abzubilden und sich auf dauerhaft differenzierte Besteuerung zwischen Wohn- und Nichtwohngrundstücken einzustellen. Wer Flächenentwicklungen plant, sollte die steuerliche Behandlung von Beginn an mitberücksichtigen, um spätere Kostenüberraschungen zu vermeiden.
Ein besonderes Augenmerk sollte auf der Abstimmung zwischen steuerlicher Bewertung, baurechtlicher Nutzung und betriebswirtschaftlicher Planung liegen. In vielen Fällen kann die frühzeitige Abstimmung mit steuerlichen Beraterinnen und Beratern helfen, Optimierungsspielräume zu erkennen, beispielsweise durch die zeitgerechte Anzeige geänderter Nutzungsverhältnisse. Prozesssichere Dokumentation ist hier ebenso entscheidend wie die regelmäßige Überprüfung der Erhebungsbescheide durch das Finanzamt und die jeweilige Kommune.
Für kleine und mittelständische Unternehmen spielt neben der rechtlichen Bewertung auch die Prozessdigitalisierung eine immer größere Rolle. Wir unterstützen unsere Mandanten bei der digitalen Abbildung der buchhalterischen Abläufe, bei der Automatisierung grundsteuerrelevanter Datenflüsse und bei der Effizienzsteigerung der Finanzprozesse. Mit unserer Erfahrung in der Digitalisierung und Prozessoptimierung tragen wir dazu bei, dass Unternehmen spürbare Kostenersparnisse erzielen und den Verwaltungsaufwand langfristig reduzieren können.
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