Grundsteuer 2025: Warum viele Klagen an der falschen Stelle ansetzen
Seit dem Steuerjahr 2025 werden Eigentümerinnen und Eigentümer in vielen Kommunen mit neuen Grundsteuerbescheiden konfrontiert. In Hessen wird der Grundsteuermessbetrag nach dem sogenannten Flächen-Faktor-Verfahren ermittelt. In der Praxis führt das nicht nur zu veränderten Steuerlasten, sondern auch zu rechtlichen Auseinandersetzungen, weil sich Betroffene gegen die aus ihrer Sicht unfaire oder verfassungsrechtlich bedenkliche Bewertung wenden. Mehrere Verfahren vor dem Verwaltungsgericht Wiesbaden zeigen jedoch sehr deutlich, dass der Erfolg einer Klage nicht nur von der materiellen Rechtslage abhängt, sondern ganz wesentlich davon, ob der richtige Bescheid mit dem richtigen Rechtsbehelf angegriffen wird.
Mit Urteilen vom 2. März 2026 hat das Verwaltungsgericht Wiesbaden Klagen gegen die Festsetzung der Grundsteuer für 2025 abgewiesen (Aktenzeichen 1 K 653/25.WI, 1 K 1111/25.WI und 1 K 1139/25.WI). Geklagt hatten Grundstückseigentümer aus verschiedenen Gemeinden, in denen die jeweilige Gemeinde die Grundsteuer B auf Grundlage eines vom Finanzamt erlassenen Grundsteuermessbescheids und eines kommunalen Hebesatzes festgesetzt hatte. Die Kläger rügten im Kern verfassungsrechtliche Bedenken gegen das hessische Modell zur Ermittlung des Grundsteuermessbetrags, insbesondere im Hinblick auf den Grundsatz der Steuergleichheit. Das Gericht hat diese Einwände nicht inhaltlich verworfen, sondern vor allem verfahrensrechtlich eingeordnet und die Klagen gegen die kommunalen Grundsteuerbescheide als nicht zielführend bewertet, soweit sie sich tatsächlich gegen die Grundlagen der Messbetragsfestsetzung richten.
Grundsteuermessbescheid und Grundsteuerbescheid: Grundlagenbescheid und Folgebescheid korrekt verstehen
Für die Einordnung ist entscheidend, dass im Grundsteuerverfahren mehrere Verwaltungsakte zusammenwirken. Ein Verwaltungsakt ist eine hoheitliche Entscheidung einer Behörde zur Regelung eines Einzelfalls mit unmittelbarer Rechtswirkung nach außen. Beim Grundsteuerverfahren ist der Grundsteuermessbescheid des Finanzamts ein sogenannter Grundlagenbescheid. Ein Grundlagenbescheid ist ein Verwaltungsakt, der verbindliche Besteuerungsgrundlagen feststellt, die in einem späteren Bescheid zwingend zu übernehmen sind. Der kommunale Grundsteuerbescheid ist demgegenüber ein Folgebescheid, also ein nachgelagerter Verwaltungsakt, der auf dem Grundlagenbescheid aufbaut und daraus die konkrete Zahlungsforderung ableitet.
Genau diese Bindung wird durch die Abgabenordnung geregelt. Nach Abgabenordnung § 351 Absatz 2 können Entscheidungen in einem Grundlagenbescheid nur durch Anfechtung dieses Bescheids angegriffen werden, nicht durch Anfechtung des Folgebescheids. Die Folge ist für die Praxis zentral: Wer sich inhaltlich gegen die Ermittlung des Grundsteuermessbetrags wendet, muss sich gegen den Grundsteuermessbescheid richten. Ein Widerspruch oder eine Klage gegen den kommunalen Grundsteuerbescheid kann diese vorgelagerten Feststellungen grundsätzlich nicht „mitziehen“.
Das Verwaltungsgericht Wiesbaden hat deshalb herausgearbeitet, dass die Gemeinden an den Grundsteuermessbescheid gebunden sind. Sie haben hinsichtlich des Inhalts des Messbescheids weder eine Prüfungspflicht noch ein Prüfungsrecht. Ihre Aufgabe beschränkt sich darauf, den im Messbescheid ausgewiesenen Messbetrag mit dem durch Satzung festgelegten Hebesatz zu multiplizieren und so die konkrete Grundsteuer festzusetzen. Entsprechend eng ist die gerichtliche Kontrolle im verwaltungsgerichtlichen Verfahren gegen den Grundsteuerbescheid: Geprüft wird im Wesentlichen, ob die Gemeinde den Messbetrag übernommen und den Hebesatz korrekt angewendet hat und ob der Hebesatz als solcher rechtlich zulässig ist.
Verfassungsrechtliche Einwände und Hebesatz: Was vor dem Verwaltungsgericht geprüft wird
Viele Einwendungen aus der Praxis betreffen die Frage, ob das jeweilige Bewertungs- und Messbetragsmodell mit dem Grundsatz der Steuergleichheit vereinbar ist. Der Grundsatz der Steuergleichheit verlangt, dass wesentlich Gleiches gleich und wesentlich Ungleiches ungleich behandelt wird. Solche Einwände adressieren jedoch typischerweise die Feststellung der Besteuerungsgrundlagen durch das Finanzamt, nicht die spätere Rechenoperation der Gemeinde. Das Verwaltungsgericht Wiesbaden hat deshalb klargestellt, dass verfassungsrechtliche Bedenken gegen die Bestimmung des Grundsteuermessbetrags im richtigen Verfahren gegen den Grundsteuermessbescheid geltend zu machen sind und gegebenenfalls vor dem Hessischen Finanzgericht zu verfolgen wären. Damit wird die Zuständigkeit getrennt: Die kommunale Festsetzung als solche ist verwaltungsrechtlich geprägt, die Messbetragsfeststellung folgt dem steuerlichen Verfahren.
Für Unternehmen, Vermögensverwaltungen und auch institutionelle Eigentümer ist diese Trennung besonders relevant, weil intern häufig unterschiedliche Teams für Steuerbescheide des Finanzamts und für Kommunalabgaben zuständig sind. Gerade bei Immobilienbeständen im Mittelstand, bei Pflegeeinrichtungen, Krankenhäusern oder im filialisierten Einzelhandel können schon kleine Messbetragsabweichungen wegen der Vielzahl an Objekten spürbare Liquiditätseffekte haben. Wenn Einwände zu spät oder gegen den falschen Bescheid erhoben werden, bleibt in der Regel nur die Zahlung, ohne dass die materiellen Argumente überhaupt geprüft werden.
Neben den Messbetragsfragen bleibt im kommunalen Verfahren der Hebesatz als möglicher Angriffspunkt. Der Hebesatz ist der durch kommunale Satzung festgelegte Prozentsatz, mit dem der Messbetrag multipliziert wird. Hebesätze können politisch stark variieren und werden in der Praxis oft als „Hebel“ zur Haushaltskonsolidierung wahrgenommen. Das Verwaltungsgericht Wiesbaden hat Hebesätze von bis zu 715 Prozent im konkreten Kontext nicht beanstandet. Maßgeblich war, dass keine erdrosselnde Wirkung erkennbar war. Eine erdrosselnde Wirkung liegt vor, wenn eine Abgabe die wirtschaftliche Betätigung oder die Nutzung faktisch unmöglich macht, weil die Belastung unerträglich wird. Das Gericht hat zudem darauf hingewiesen, dass sich die Steuerlast der Kläger gegenüber 2024 teilweise sogar verringert hatte, was gegen die Annahme einer erdrosselnden Belastung sprach.
Für die Praxis bedeutet das: Wer den Hebesatz angreifen will, muss sehr substantiell vortragen. Bloße Unzufriedenheit mit der Höhe genügt nicht. Tragfähig können Argumente vor allem dort werden, wo sich die Belastung objektbezogen oder nutzungsbezogen in einer Weise zuspitzt, die über eine „bloß hohe“ Steuer hinausgeht. Gleichzeitig ist zu beachten, dass die Hebesatzprüfung nicht dazu dient, Bewertungsfragen zu korrigieren. Das bleibt dem Messbetragsverfahren vorbehalten.
Praxisleitfaden für Unternehmen und Eigentümer: So sichern Sie Rechte und Prozesse
Für Eigentümerinnen und Eigentümer, Unternehmer und Finanzinstitutionen lässt sich aus den Wiesbadener Entscheidungen ein klarer Handlungsrahmen ableiten. Zunächst sollten Bescheide strikt nach ihrer Funktion getrennt geprüft werden. Beim kommunalen Grundsteuerbescheid ist zu kontrollieren, ob der richtige Messbetrag übernommen wurde, ob das Objekt korrekt zugeordnet ist und ob der Hebesatz dem für das Erhebungsjahr geltenden Satzungsstand entspricht. Wenn die Zahlen rechnerisch stimmen, ist ein Vorgehen gegen den Bescheid nur dann erfolgversprechend, wenn besondere rechtliche Gründe gegen die Hebesatzgestaltung greifen, etwa bei einer möglichen erdrosselnden Wirkung.
Wenn sich die Beanstandung hingegen gegen die Ermittlung der Grundlagen richtet, etwa gegen Flächenansätze, Faktoren oder andere Messgrößen des Flächen-Faktor-Verfahrens, gehört die Auseinandersetzung an den Grundsteuermessbescheid. Das umfasst auch verfassungsrechtliche Einwände gegen das Modell selbst, soweit sie im konkreten Fall relevant gemacht werden sollen. In solchen Konstellationen ist eine saubere Fristenkontrolle entscheidend, denn die Anfechtung muss im zeitlichen Rahmen des Messbescheids erfolgen. Wer erst nach Eingang des kommunalen Grundsteuerbescheids reagiert, ist häufig bereits außerhalb des Fensters, in dem die Grundlagen noch angegriffen werden können.
Für kleine Unternehmen mit Betriebsgrundstücken, vermietende Mittelständler und Onlinehändler mit Lagerimmobilien ist außerdem die organisatorische Seite wichtig. Grundsteuerprozesse sollten in der Buchhaltung und im Controlling so aufgesetzt werden, dass Bescheide systematisch erfasst, objektscharf abgelegt und mit den jeweiligen Grundlagen verknüpft werden. Gerade bei mehreren Standorten entsteht sonst das Risiko, dass Messbescheide zwar eingehen, aber nicht inhaltlich geprüft werden, während erst der spätere Zahlungsbescheid Aufmerksamkeit erhält. Banken und andere Finanzinstitutionen profitieren ebenfalls von einer strukturierten Bescheidverwaltung, weil Grundsteuerzahlungen bei Objektfinanzierungen und Cashflow-Planungen eine feste Größe darstellen.
Zu berücksichtigen ist schließlich, dass die Urteile nach den veröffentlichten Informationen noch nicht rechtskräftig sind und innerhalb eines Monats die Zulassung der Berufung beantragt werden kann. Unabhängig vom weiteren Verfahrensgang bleibt die Kernaussage für den Alltag belastbar: Die rechtliche Angriffsrichtung wird durch die Unterscheidung zwischen Grundlagenbescheid und Folgebescheid vorgegeben, und diese Systematik setzt sich in der gerichtlichen Zuständigkeit und im Prüfungsumfang fort.
Im Fazit gilt: Wer Grundsteuerbescheide für 2025 sachgerecht prüfen will, sollte Messbetragsbescheid und Grundsteuerbescheid als getrennte Prüffälle behandeln und Einwände dort platzieren, wo das Gesetz sie zulässt. Wir unterstützen kleine und mittelständische Unternehmen dabei, solche Bescheidprozesse digital, fristensicher und prüfbar aufzusetzen und die Buchhaltung durch Prozessoptimierung so zu strukturieren, dass dauerhaft erhebliche Kostenersparungen und verlässliche Entscheidungsgrundlagen entstehen.
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