Neue Klarheit zur Grunderwerbsteuer bei Nachlassteilung
Der Bundesfinanzhof hat mit Urteil II R 42/21 vom 04. Juni 2025 eine bedeutsame Entscheidung zur steuerlichen Behandlung von Grundstücksübertragungen im Rahmen einer Nachlassteilung getroffen. Im Mittelpunkt steht die Frage, inwieweit die Befreiung nach § 3 Nummer 3 des Grunderwerbsteuergesetzes gewährt werden kann, wenn eine Erbengemeinschaft im Zuge der Auseinandersetzung Grundstücke auf eine Personengesellschaft überträgt. Gerade für kleine und mittelständische Unternehmen, die Immobilien im Betriebsvermögen halten oder in Familienstrukturen eingebunden sind, hat das Urteil weitreichende Konsequenzen. Die Entscheidung stärkt die steuerliche Planungssicherheit, setzt aber zugleich klare Grenzen für die zeitliche und gesellschaftsrechtliche Gestaltung solcher Vorgänge.
Nach § 3 Nummer 3 des Grunderwerbsteuergesetzes sind Übertragungen von Grundstücken zwischen Miterben bei der Teilung eines Nachlasses grundsätzlich steuerfrei. Der Sinn dieser Vorschrift liegt darin, die steuerneutrale Auseinandersetzung eines Nachlasses zu gewährleisten, wenn ein Miterbe im Rahmen der Aufteilung ein Grundstück erhält. Problematisch wird es jedoch, wenn das Grundstück nicht direkt auf den einzelnen Miterben, sondern auf eine von den Erben gegründete Personengesellschaft – etwa eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts oder eine Kommanditgesellschaft – übertragen wird. Hier setzte das Urteil des Bundesfinanzhofs an und konkretisierte die Reichweite der Befreiung.
Wesentliche Aussagen des Bundesfinanzhofs
Das Gericht stellte klar, dass die Grunderwerbsteuerbefreiung grundsätzlich auch dann greift, wenn das Grundstück an eine Personengesellschaft übergeht, an der die Erben beteiligt sind. Allerdings gilt diese Befreiung nur in dem Umfang, in dem der einzelne Miterbe an der erwerbenden Gesellschaft beteiligt ist. Greift zum Beispiel ein Miterbe bei der Teilung des Nachlasses auf eine Gesellschaft mit mehreren Beteiligten zu, wird die Steuerbefreiung anteilig nach seiner Beteiligungshöhe gewährt. Die Übertragung bleibt insoweit steuerfrei, als die wirtschaftliche Beteiligung des Miterben am übergehenden Grundstück erhalten bleibt.
Gleichzeitig betonte der Bundesfinanzhof in seinem Urteil, dass die Steuerbefreiung nachträglich entfällt, wenn sich der Anteil eines Miterben am Vermögen der Gesellschaft innerhalb von fünf Jahren nach der Übertragung vermindert. Diese sogenannte Nachbehaltensfrist dient der Missbrauchsvermeidung. Sie soll verhindern, dass steuerliche Vergünstigungen durch kurzfristige gesellschaftsrechtliche Umstrukturierungen genutzt werden, ohne dass eine echte Nachlassteilung im Sinne der gesetzlichen Intention erfolgt. Für Unternehmer und Familiengesellschaften bedeutet dies, dass der steuerliche Gestaltungsspielraum zwar erweitert, zugleich aber an strikte zeitliche Vorgaben gebunden ist.
Praktische Auswirkungen für Unternehmen und Nachlassgesellschaften
Die Entscheidung wirkt insbesondere in Konstellationen, in denen im Rahmen eines Erbfalls betriebliche oder private Immobilien vom Nachlass auf eine Gesellschaft übertragen werden, die den Betrieb fortführt oder das Vermögen verwaltet. Häufig werden solche Strukturen gewählt, um eine einheitliche Verwaltung des Nachlassvermögens sicherzustellen und die Haftung zu begrenzen. Die nun präzisierte Auslegung bietet eine deutliche Orientierung für Unternehmen, Steuerberatende und Nachlassverwalter, wie die Befreiung rechtssicher angewendet werden kann.
Von zentraler Bedeutung ist die Beteiligungsquote des jeweiligen Miterben an der erwerbenden Personengesellschaft. Verändert sich diese Quote zugunsten oder zulasten eines anderen Gesellschafters innerhalb der Fünfjahresfrist, entfällt die Steuerbefreiung für den entsprechenden Anteil. Das betrifft etwa Fälle, in denen ein Miterbe aus der Gesellschaft ausscheidet, Anteile verkauft oder neue Gesellschafter aufgenommen werden. Unternehmen, die in Folge eines Erbfalls neu strukturiert werden, sollten daher frühzeitig prüfen, ob eine feste gesellschaftsrechtliche Bindung der Erben sinnvoll und steuerlich vorteilhaft ist. Ein durchdachtes Beteiligungsmanagement gewinnt hier an erheblicher Bedeutung, da spätere Änderungen teuer werden können.
Für mittelständische Betriebe, insbesondere in Familienhand geführte Unternehmen, ist diese Klarstellung auch deshalb relevant, weil betriebliche Grundstücke häufig in der Erbmasse enthalten sind. Wird ein solches Grundstück im Zuge der Nachlassteilung in eine Gesellschaft eingebracht, kann die anteilige Steuerbefreiung erhebliche Liquiditätsvorteile bringen. Gleichzeitig verpflichtet das Urteil jedoch zu einem vorausschauenden Umgang mit Beteiligungsverschiebungen. Eine enge Abstimmung zwischen steuerlicher Beratung, rechtlicher Gestaltung und gesellschaftsvertraglicher Ausformulierung ist daher zwingend erforderlich.
Fazit und rechtliche Handlungsempfehlung
Das Urteil des Bundesfinanzhofs zeigt deutlich, dass der Grundsatz der Steuerneutralität bei der Nachlassteilung weiter gilt, jedoch an die tatsächliche Beteiligungsstruktur gebunden bleibt. Sobald sich die Anteile innerhalb von fünf Jahren nach der Grundstücksübertragung verändern, entfällt die Befreiung anteilig. Unternehmerinnen, Unternehmer und Erbengemeinschaften sollten deshalb Nachlassteilungen so planen, dass sowohl die gesellschaftsrechtlichen als auch die steuerrechtlichen Konsequenzen in Einklang gebracht werden. Eine sorgfältige Dokumentation der Beteiligungsverhältnisse und eine klare vertragliche Fixierung der Nachlassauseinandersetzung sind unerlässlich, um spätere Diskussionen mit den Finanzbehörden zu vermeiden.
Für kleine und mittelständische Unternehmen bietet das Urteil eine wertvolle Orientierung, wie sich Nachfolgesituationen unter Wahrung der Steuerbefreiung gestalten lassen. Unsere Kanzlei unterstützt Unternehmen aller Größenordnungen bei der steuerlichen und organisatorischen Prozessoptimierung in der Buchhaltung. Wir begleiten die digitale Transformation, gestalten effiziente Abläufe und zeigen auf, wie sich durch kluge Prozessgestaltung erhebliche Kostenersparnisse erzielen lassen – von der kleinen Gesellschaft bis zum etablierten Mittelstandsunternehmen.
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