Bemessungsgrundlage der Grunderwerbsteuer bei übernommenem Wohnungsrecht
Mit seiner aktuellen Entscheidung vom 22. Oktober 2025 (Az. II R 32/22) hat der Bundesfinanzhof die steuerliche Behandlung von übernommenen Wohnungsrechten im Rahmen eines Grundstückskaufs neu justiert. Erklärt wurde, dass der übernommenen Verpflichtung durch den Käufer ein unmittelbarer wirtschaftlicher Wert zukommt, der die Bemessungsgrundlage der Grunderwerbsteuer erhöht. Die Entscheidung betrifft insbesondere Fälle, in denen der Käufer ein Grundstück erwirbt, an dem bereits ein persönliches Wohnungsrecht, also ein lebenslanges unübertragbares Nutzungsrecht nach § 1093 des Bürgerlichen Gesetzbuchs, zugunsten einer natürlichen Person besteht. Diese Konstellation ist für viele private Investoren ebenso relevant wie für Unternehmen, Pflegeeinrichtungen oder Krankenhäuser, die häufig mit der Übertragung von Immobilien befasst sind, an denen solche Nutzungsrechte bestehen.
Nach § 8 Absatz 1 des Grunderwerbsteuergesetzes richtet sich die Steuer nach dem Wert der Gegenleistung. Gemäß § 9 Absatz 1 Nummer 1 wird dabei nicht nur der vereinbarte Kaufpreis berücksichtigt, sondern auch sogenannte sonstige Leistungen, also sämtliche vom Käufer übernommenen Verpflichtungen, die wirtschaftlich als Entgelt für den Erwerb anzusehen sind. Der Bundesfinanzhof stellte klar, dass hierzu auch der kapitalisierte Wert eines Wohnungsrechts gehört, das der Käufer im Rahmen des Kaufvertrags übernimmt. Eine Ausnahme greift nur dann, wenn es sich um eine sogenannte dauernde Last im Sinne von § 9 Absatz 2 Nummer 2 Satz 2 handelt – was bei einem personenbezogenen Wohnungsrecht gerade nicht der Fall ist, da es mit dem Tod des Berechtigten erlischt.
Systematische Einordnung und Begründung der Entscheidung
Die Entscheidung folgt einer konsequenten dogmatischen Linie und bringt zugleich Klarheit für eine bisher umstrittene Fragestellung. Der Bundesfinanzhof betont, dass es für die Ermittlung der Bemessungsgrundlage nicht darauf ankommt, welchen tatsächlichen Marktwert die Vertragspartner dem Grundstück beimessen, sondern ausschließlich darauf, welche Leistungen der Erwerber in rechtlicher und wirtschaftlicher Hinsicht tatsächlich erbringt. Wer als Käufer ein bestehendes Wohnungsrecht übernimmt und damit auf die lastenfreie Übereignung gemäß § 446 Satz 2 Bürgerliches Gesetzbuch verzichtet, leistet mehr als die bloße Kaufpreiszahlung – nämlich die Einräumung der Nutzungsmöglichkeit zugunsten eines Dritten auf eigene Kosten. Diese Übernahme wird daher zu Recht als Bestandteil der Gegenleistung qualifiziert.
Besonders interessant ist, dass das Gericht den Unterschied zwischen subjektiv empfundener Wertminderung und objektiver Gegenleistung betont. Der Umstand, dass das Grundstück durch das Wohnungsrecht im Verkehrswert reduziert ist, ändert nichts daran, dass der Käufer eine Verpflichtung übernimmt, die für das Finanzamt ein eigenständiges Entgelt darstellt. Der Bundesfinanzhof argumentiert damit in Übereinstimmung mit früheren Entscheidungen (z. B. II R 26/21) und stellt klar, dass sich die grunderwerbsteuerliche Betrachtung von der zivilrechtlichen Wertermittlung unterscheidet.
In der Abgrenzung zur dauernden Last hebt das Gericht hervor, dass nur Rechte, die dauerhaft und unabhängig von einer bestimmten Person an das Grundstück gebunden sind, aus der Bemessungsgrundlage herausfallen können. Das Wohnungsrecht hingegen ist höchstpersönlich und endet mit dem Tod der berechtigten Person. Es handelt sich mithin nicht um eine dauernde, wertmindernde Belastung, sondern um eine zeitlich begrenzte Nutzungseinräumung, deren Wert vollständig dem wirtschaftlichen Austauschverhältnis zwischen Käufer und Verkäufer zuzurechnen ist.
Relevanz und praktische Bedeutung für Unternehmen, Pflegeeinrichtungen und Onlinehändler
Die Entscheidung hat für die unternehmerische Praxis erhebliche Relevanz, insbesondere für kleine und mittelständische Unternehmen, die Immobilien erwerben, veräußern oder im Rahmen der Nachfolgeplanung auf Familienmitglieder übertragen. Wer ein Grundstück übernimmt, das mit einem Wohnungsrecht belastet ist, muss nun zwingend einkalkulieren, dass der kapitalisierte Wert dieses Rechts die Grunderwerbsteuer erhöht. Das kann den Steuerbetrag erheblich verändern und in der Finanzplanung berücksichtigt werden. Maßgeblich ist die Bewertung des Wohnungsrechts nach den Vorgaben der Bewertungsvorschriften, die sich am Alter und der Lebenserwartung des Berechtigten orientieren.
Für Pflegeeinrichtungen und Krankenhausträger, die zunehmend auf Modelle der Altimmobilienübernahme oder Sale-and-Lease-Back-Strukturen zurückgreifen, ergibt sich daraus eine zusätzliche Komplexität. Wird ein Pflegeheim oder ein Klinikgebäude mit einem Wohnungs- oder Nutzungsrecht zugunsten eines Dritten erworben – etwa eines ehemaligen Eigentümers oder Gesellschafters –, ist dieser Kapitalwert künftig Bestandteil der Gegenleistung und damit der steuerlichen Bemessungsgrundlage. Auch für gewerbliche Immobilieninvestoren, darunter Onlinehändler mit Logistikstandorten, kann die Entscheidung von Bedeutung sein, wenn betriebliche Grundstücke mit vergleichbaren Nutzungsrechten belastet sind. Es empfiehlt sich daher, bei der Vertragsgestaltung frühzeitig steuerrechtlichen Rat einzuholen, um unvorhergesehene Steuerbelastungen zu vermeiden und die Kaufpreisfindung entsprechend anzupassen.
Für kleine Unternehmen in der Nachfolge- oder Erwerbssituation bedeutet das Urteil, dass die Grunderwerbsteuer nun auch dann erhöht werden kann, wenn keine zusätzliche Zahlung an den Verkäufer fließt, sondern lediglich eine rechtlich wirksame Übernahme eines Wohnungsrechts vereinbart wird. Die Tragweite der Entscheidung reicht damit weit über den Einzelfall hinaus und betrifft zahlreiche Gestaltungen im Mittelstand, bei denen Grundstücke mit Nutzungsrechten übertragen werden – etwa im Zuge der Vererbung oder der Betriebsübertragung innerhalb der Familie.
Schlussfolgerung und Handlungsempfehlung für die Praxis
Der Bundesfinanzhof hat mit seiner Entscheidung eindeutig klargestellt, dass bei der Übernahme eines Wohnungsrechts durch den Käufer der kapitalisierte Wert des Rechts Teil der grunderwerbsteuerlichen Gegenleistung ist. Unternehmen, Investoren und auch gemeinnützige Träger sollten ihre Vertragsgestaltung und ihre steuerliche Kalkulation daran ausrichten. Durch eine präzise Kaufpreisaufteilung und transparente vertragliche Regelungen kann das Risiko späterer Anpassungen durch das Finanzamt minimiert werden. Insbesondere kleine und mittelständische Unternehmen sollten im Rahmen der Due-Diligence-Prüfung klären, welche dinglichen Rechte übernommen werden und wie deren Wert steuerlich erfasst wird.
Unsere Kanzlei begleitet mittelständische Unternehmen, Pflegeeinrichtungen, Onlinehändler und andere Betriebe bei der Digitalisierung und Optimierung ihrer Buchhaltungsprozesse. Durch den gezielten Einsatz digitaler Werkzeuge und effizienter Prozessabläufe unterstützen wir Mandanten langfristig bei der Senkung von Verwaltungskosten und der sicheren Umsetzung aktueller steuerrechtlicher Anforderungen.
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