Ausgangslage und rechtlicher Hintergrund
Beim Erwerb von Grundstücken stellt sich regelmäßig die Frage, welche Werte in die Bemessungsgrundlage der Grunderwerbsteuer einfließen. Nach dem Grunderwerbsteuergesetz unterliegt grundsätzlich die Gegenleistung, also der Kaufpreis einschließlich aller übernommenen Verpflichtungen, der Besteuerung. Zu diesen Verpflichtungen können auch Rechte gehören, die an dem Grundstück bestehen, etwa ein Wohnungsrecht oder ein Nießbrauch. Der Bundesfinanzhof hat hierzu mit Urteil vom 22. Oktober 2025, Az. II R 32/22, eine Entscheidung getroffen, die für die steuerliche Praxis von erheblicher Bedeutung ist.
Im Kern ging es um die Frage, ob das vom Käufer übernommene persönliche Wohnungsrecht, also das Recht einer bestimmten Person, ein Gebäude oder Teile davon zu Wohnzwecken zu nutzen, als dauernde Last oder als Gegenleistung im Sinne der steuerlichen Vorschriften zu behandeln ist. Nach § 9 Abs. 2 Nr. 2 Satz 2 des Grunderwerbsteuergesetzes bleiben dauernde Lasten bei der Ermittlung der Bemessungsgrundlage außer Ansatz. Eine dauernde Last liegt vor, wenn eine wiederkehrende Leistung für eine unbestimmte Zeit geschuldet wird. Im Gegensatz dazu stellt nach § 8 Abs. 1 des Gesetzes jede Leistung, die der Erwerber für das Grundstück erbringt, eine Gegenleistung dar und erhöht damit die Bemessungsgrundlage für die Grunderwerbsteuer.
Die Entscheidung des Bundesfinanzhofs im Detail
Der Bundesfinanzhof kam zu dem Ergebnis, dass die Übernahme eines persönlichen Wohnungsrechts keine dauernde Last im Sinne des Gesetzes darstellt. Entscheidend war dabei der kapitalisierte Wert dieses Rechts, der als Teil der Gegenleistung dem Kaufpreis hinzugerechnet werden muss. Der Begriff des kapitalisierten Werts beschreibt den heutigen Geldwert eines künftig fortlaufend gewährten Vorteils. Damit wird der Barwert ermittelt, der auch bei der steuerlichen Bewertung von Wohnungs- oder Nießbrauchsrechten Anwendung findet. Der übernommene Nutzungsanspruch mindert also nicht etwa die Bemessungsgrundlage, sondern erhöht sie.
Diese Wertung des Gerichts steht im Einklang mit der bisherigen Rechtsprechung, die bereits bei vergleichbaren Konstellationen, etwa bei übernommenen Nießbrauchrechten, eine entsprechende Behandlung vorsah. Während beim Nießbrauch der Berechtigte typischerweise Einkünfte aus dem Objekt ziehen darf, dient das Wohnungsrecht der persönlichen Nutzung. Beide Rechte stellen jedoch einen geldwerten Vorteil dar, den der Erwerber als Gegenleistung übernimmt. Daraus folgt, dass der Erwerber wirtschaftlich betrachtet nicht nur den Kaufpreis, sondern auch den Wert des übernommenen Wohnungsrechts aufbringt, um die Eigentumsübertragung zu erreichen.
Praktische Konsequenzen für Unternehmen und Privatpersonen
Für Unternehmen, die Immobilien erwerben, kann diese Entscheidung erhebliche finanzielle Auswirkungen haben. Dies betrifft insbesondere Immobiliengesellschaften oder Projektentwickler, die Grundstücke mit bestehenden Nutzungsrechten übernehmen. Auch in Fällen, in denen beispielsweise Pflege- oder Alteneinrichtungen ihre Immobilien in Modelle mit Wohnrechten für Senioren einbinden, ist die korrekte Einordnung dieser Rechte steuerlich von großer Bedeutung. Der kapitalisierte Wert eines Wohnungsrechts kann je nach Alter des Berechtigten, Nutzungsdauer und örtlicher Mietwertentwicklung erheblich sein und die Grunderwerbsteuerlast spürbar erhöhen.
Für die Bewertung ist eine genaue Kapitalisierung erforderlich. Dabei wird der Vorteil des Nutzungsrechts, meist auf Basis eines Jahresmietwerts, anhand eines Vervielfältigers nach den amtlichen Bewirtschaftungstabellen diskontiert. Entscheidend ist, dass dieser Wert selbst dann in die Steuerbemessung einzubeziehen ist, wenn keine unmittelbare Geldzahlung zwischen Erwerber und Verkäufer erfolgt. Damit rückt der wirtschaftliche Gehalt des Rechts in den Vordergrund. Steuerlich handelt es sich nicht um eine abstrakte Verpflichtung, sondern um eine konkrete Gegenleistung, die das Grundstück belastet und somit Bestandteil der Erwerbskosten ist.
In der Praxis bedeutet dies, dass Erwerber und ihre steuerliche Beratung im Rahmen der Vertragsgestaltung und Kaufpreisaufteilung besonderes Augenmerk auf solche Rechte legen müssen. Eine sorgfältige Wertermittlung und eindeutige Dokumentation sind wesentliche Voraussetzungen, um spätere Korrekturen oder Streitigkeiten mit den Finanzbehörden zu vermeiden. Für kleine und mittelständische Unternehmen, die eigene Betriebsimmobilien oder vermietete Objekte erwerben, kann die Einbeziehung solcher Rechte die Wirtschaftlichkeitsrechnung deutlich beeinflussen. Da der Steuerbetrag unmittelbar mit der Bemessungsgrundlage ansteigt, kann dies die Liquiditätsplanung erheblich verändern.
Fazit und Handlungsempfehlung
Die Entscheidung des Bundesfinanzhofs verdeutlicht, dass bei der Übernahme von Wohnungsrechten keine steuerliche Begünstigung durch die Annahme einer dauernden Last gewährt wird. Der kapitalisierte Wert eines übernommenen Wohnungsrechts stellt stets eine Gegenleistung dar und ist vollständig in die Bemessungsgrundlage der Grunderwerbsteuer einzubeziehen. Damit wird ein einheitlicher Maßstab für die Bewertung solcher Rechte geschaffen, was zur Rechtssicherheit beiträgt, aber auch die steuerliche Belastung erhöhen kann. Für Erwerber ist es daher unerlässlich, bereits im Vorfeld der Vertragsverhandlungen die möglichen Auswirkungen auf die Steuerlast sorgfältig zu kalkulieren und gegebenenfalls alternative Gestaltungen zu prüfen, um steuerliche und wirtschaftliche Nachteile zu vermeiden.
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