Einordnung der Entscheidung und steuerlicher Hintergrund
Der Bundesfinanzhof hat mit seiner Entscheidung vom 22. Oktober 2025 (Az. II R 5/22) die grunderwerbsteuerliche Behandlung von Nießbrauchrechten in Verbindung mit dem Erwerb von Erbbaurechten neu präzisiert. Im Kern befasst sich das Urteil mit der Frage, ob ein Nießbrauchrecht, das im Zeitpunkt des Grundstückserwerbs bereits wirksam bestellt, aber noch nicht im Grundbuch eingetragen ist, als Gegenleistung zu berücksichtigen ist. Unter Grunderwerbsteuer versteht man eine Verkehrssteuer, die beim Übergang von inländischen Grundstücken erhoben wird. Bemessungsgrundlage ist der Wert der Gegenleistung, also alles, was der Erwerber für den Erwerb leistet. Die Entscheidung ist praxisrelevant für Unternehmen, Baugesellschaften, Pflegeeinrichtungen und andere Institutionen, die sich an langfristigen Grundstücks- oder Erbbaurechtsverträgen beteiligen.
Bislang war umstritten, ob der bloße schuldrechtliche Anspruch auf Einräumung eines Nießbrauchrechts – also eines dinglich gesicherten Nutzungsrechts, das dem Berechtigten die Nutzung und Fruchtziehung aus dem Grundstück ermöglicht – bereits eine wirtschaftliche Gegenleistung im Sinne des Grunderwerbsteuergesetzes darstellt, bevor es tatsächlich im Grundbuch eingetragen ist. Der Bundesfinanzhof hat diese Frage klar bejaht und damit die Reichweite der steuerpflichtigen Gegenleistung erweitert.
Rechtliche Begründung des Bundesfinanzhofs
Die Richter führen aus, dass ein Nießbrauchrecht schon dann als wirksam bestellt gilt, wenn die hierfür erforderlichen Erklärungen abgegeben und die Eintragung im Grundbuch bewilligt sowie beantragt wurden. Die Eintragung selbst ist für die zivilrechtliche Wirksamkeit zwar konstitutiv, das heißt rechtserzeugend, für die grunderwerbsteuerliche Bewertung genügt jedoch die wirtschaftliche Betrachtungsweise. Diese weicht bewusst von der streng zivilrechtlichen Sichtweise ab und orientiert sich am tatsächlichen wirtschaftlichen Ergebnis des Vorgangs. Damit folgt der Bundesfinanzhof konsequent dem Grundsatz, dass die Grunderwerbsteuer die ökonomische Gegenleistung erfasst, unabhängig von der formellen Rechtslage im Grundbuch.
Die Entscheidung legt damit fest, dass der Wert des Nießbrauchrechts stets dann Bestandteil der Bemessungsgrundlage ist, wenn der Erwerber einen Vorteil aus der Vereinbarung zieht oder eine Gegenleistung erbringt, die im Zusammenhang mit dem Erwerbsvorgang steht. Unerheblich ist, ob die Grundbucheintragung bereits erfolgt ist, solange die Bestellung materiell in Kraft getreten und von den Beteiligten bewilligt und beantragt wurde. In der Praxis bedeutet dies für Unternehmen, dass vertragliche Gestaltungen rund um die Bestellung von Nießbrauchrechten bei Grundstücksübertragungen oder Erbbaurechten mit besonderer Vorsicht zu prüfen sind. Selbst wenn eine dingliche Sicherung noch nicht vollzogen ist, kann der steuerliche Tatbestand bereits verwirklicht sein.
Praktische Konsequenzen für Unternehmen und Gestaltungsfragen
Gerade für kleine und mittelständische Unternehmen, die häufig Grundstücke oder Erbbaurechte zur betrieblichen Nutzung erwerben, ist das Urteil von hoher Bedeutung. Unternehmen, die beispielsweise zur Nutzung betrieblicher Gebäude auf fremdem Grund ein Erbbaurecht erwerben und parallel einem Dritten ein Nießbrauchrecht einräumen, müssen künftig einkalkulieren, dass der Wert dieses Rechts als Teil der Grunderwerbsteuer berücksichtigt wird. Damit steigt die Steuerbelastung je nach Höhe des zugrunde liegenden Kapitalwerts. Der Kapitalwert eines Nießbrauchs bestimmt sich regelmäßig nach der erwarteten Dauer des Rechts und dem jährlichen Nutzungsvorteil, was insbesondere bei langfristigen Rechten erhebliche Werte ergeben kann.
Für die steuerliche Planung bedeutet das, dass bei Vertragsverhandlungen über Erbbaurechte die Auswirkungen zusätzlicher dinglicher Rechte wie Nießbrauch oder Wohnrechte in die Kalkulation einzubeziehen sind. Dies gilt beispielsweise auch bei Grundstücksübertragungen innerhalb von Unternehmensgruppen oder bei strukturierten Nachfolgegestaltungen, wenn etwa betriebliche Grundstücke auf nachfolgende Generationen übertragen, der Nießbrauch aber beim Übertragenden verbleibt. In solchen Fällen kann das Urteil des Bundesfinanzhofs dazu führen, dass der Wert des Nießbrauchs als Gegenleistung gewertet und somit Grunderwerbsteuer ausgelöst wird.
Für Pflegeeinrichtungen, medizinische Einrichtungen oder gemeinnützige Träger, die häufig mit Immobilien und Erbbaurechten arbeiten, hat die Entscheidung ebenfalls Bedeutung. Hier kann ein Nießbrauchrecht Bestandteil komplexer Grundstückstransaktionen sein, etwa um Betreibergesellschaften langfristige Nutzungsmöglichkeiten zu sichern. Auch wenn die Absicherung noch nicht im Grundbuch eingetragen ist, kann sie steuerlich den Erwerb verteuern. Steuerberatende und Finanzverantwortliche dieser Einrichtungen sollten daher jede vertragliche Gestaltung im Vorfeld prüfen, um spätere Überraschungen bei der Steuerlast zu vermeiden.
Fazit und Handlungsempfehlung für die Praxis
Die Entscheidung des Bundesfinanzhofs zur Einbeziehung eines noch nicht eingetragenen, aber bereits wirksam bestellten Nießbrauchrechts in die Bemessungsgrundlage der Grunderwerbsteuer schafft Klarheit, erweitert jedoch zugleich die steuerliche Belastung für Erwerbsvorgänge mit komplexen Nutzungsrechten. Der wirtschaftliche Gehalt steht künftig noch stärker im Vordergrund, während die rein formale Betrachtung der Grundbucheintragung an Bedeutung verliert. Unternehmen, die Grundstücke oder Erbbaurechte erwerben, sollten deshalb bei jeder Form von Nießbrauchvereinbarungen den steuerlichen Effekt prüfen und dokumentieren. Eine frühzeitige steuerliche Beratung kann hier helfen, Risiken zu reduzieren und kosteneffiziente Strukturen zu schaffen.
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