Grunderwerbsteuer: Ökokonten erhöhen Bemessungsgrundlage für Flächenkäufe

Ökokonten und Flächenübertragungen – neue Maßstäbe der Grunderwerbsteuer

Mit seinem Urteil vom 4. Juni 2025 (Az. II R 47/22) hat der Bundesfinanzhof eine wegweisende Entscheidung zur grunderwerbsteuerlichen Behandlung von sogenannten Ökokonten gefällt. Die Richter stellten klar, dass eine Zahlung für die Übernahme eines Ökokontos, das nach Landesrecht untrennbar mit dem Grundstück verbunden ist, Teil der Bemessungsgrundlage der Grunderwerbsteuer ist. Die Entscheidung betrifft unmittelbar kommunale Einrichtungen, landwirtschaftliche Betriebe, Immobilienentwickler, aber auch Pflegeeinrichtungen und Krankenhäuser, die im Rahmen von Flächenankäufen naturschutzrechtliche Auflagen zu erfüllen haben. Insbesondere für kleine und mittelständische Unternehmen ist das Urteil von erheblicher Relevanz, da es die steuerliche Bewertung von Flächenkäufen mit ökologischen Kompensationsverpflichtungen neu definiert.

Im entschiedenen Fall ging es um den Erwerb von Grundstücken im Rahmen eines Flurbereinigungsverfahrens in Nordrhein-Westfalen. Eine Stiftung hatte die Flächen übernommen, auf denen ein Ökokonto bestand. Der Kaufpreis umfasste neben der Bodenfläche auch die Zahlung für das Ökokonto. Der Fiskus behandelte diesen Anteil als steuerpflichtige Gegenleistung. Die Stiftung hielt dem entgegen, die Ökopunkte seien ein selbstständiges, immaterielles Wirtschaftsgut und dürften nicht in die grunderwerbsteuerliche Bemessungsgrundlage einfließen. Der Bundesfinanzhof hat diese Auffassung zurückgewiesen.

Rechtliche Begründung und Auslegung zentraler Vorschriften

Nach § 1 Absatz 1 Nummer 3 Satz 1 des Grunderwerbsteuergesetzes unterliegt der Eigentumsübergang an Grundstücken im Rahmen eines Flurbereinigungsverfahrens der Grunderwerbsteuer. Bemessungsgrundlage ist gemäß § 8 Absatz 1 in Verbindung mit § 9 Absatz 1 Nummer 1 des Gesetzes die Gegenleistung für den Erwerb. Als Gegenleistung gelten sämtliche Aufwendungen, die der Erwerber erbringt, um das Grundstück zu erwerben – dazu zählen auch Zahlungen, die mit einem naturschutzrechtlich festgelegten Zustand der Fläche verbunden sind.

Der Bundesfinanzhof stellte fest, dass die Ökopunkte in Nordrhein-Westfalen untrennbar mit dem jeweiligen Grundstück verbunden sind. Nach der dortigen Ökokonto-Verordnung müssen Ausgleichsmaßnahmen dauerhaft aufrechterhalten und behördlich gesichert werden, etwa durch Dienstbarkeiten oder Eintragungen im Grundbuch. Diese rechtliche Fixierung begründet eine feste Verbindung zwischen Grundstück und Ökopunkten. Die Punkte repräsentieren somit keinen selbstständigen Vermögenswert, sondern beschreiben den ökologischen Zustand des Grundstücks. Aus diesem Grund ist die hierfür geleistete Zahlung eine echte Gegenleistung für den Erwerb des Grundbesitzes.

In seiner Begründung hob das Gericht hervor, dass sich aus dem Bundesnaturschutzgesetz keine anderslautende Folgerung ergibt. § 16 Absatz 2 überlässt den Ländern die Regelung der Handelbarkeit von Ökokonten. Da das nordrhein-westfälische Landesrecht keine isolierte Übertragbarkeit der Ökopunkte vorsieht, bleibt der wirtschaftliche Wert untrennbar an das Grundstück gebunden. Auch ein Verkauf oder eine separate Nutzung der Punkte ist nicht möglich. Der wirtschaftliche Vorteil liegt somit unmittelbar im Grundstück und nicht in einem eigenständigen Recht, sodass die Einbeziehung in die grunderwerbsteuerliche Bemessungsgrundlage zwingend ist.

Relevanz und Konsequenzen für Unternehmen und Institutionen

Für Unternehmen, die in Grundstücke investieren, hat das Urteil erhebliche praktische Bedeutung. Es verdeutlicht, dass ökologische Wertkomponenten wie Ökokonten, sobald sie nach Landesrecht mit der Fläche verbunden sind, vollständig der Grunderwerbsteuer unterliegen. Damit erhöhen sich die steuerpflichtigen Beträge bei Flächenübertragungen. Dies betrifft nicht nur landwirtschaftliche Betriebe, sondern zunehmend auch Pflegeeinrichtungen, Krankenhäuser und andere soziale Träger, die für Bauvorhaben Flächenankäufe mit Kompensationsauflagen tätigen. Auch Immobilienentwickler und Onlinehändler, die Lagerflächen erweitern und im Rahmen von Genehmigungsverfahren Ausgleichsflächen erwerben müssen, sollten diesen steuerlichen Aspekt künftig fest einplanen.

Aus steuerlicher Sicht empfiehlt es sich, die Zusammensetzung der Bemessungsgrundlage frühzeitig zu prüfen und Zahlungen sorgfältig zu dokumentieren. Unternehmen sollten zudem klären, ob für ihre Bundesländer ähnliche landesrechtliche Regelungen gelten, die eine feste Verbindung zwischen Grundstück und Ökokonto annehmen. Der Bundesfinanzhof hat in dieser Entscheidung klargestellt, dass seine Bewertung auf der Bindung des Ökokontos an das Grundstück basiert und sich eine abweichende steuerliche Behandlung nur dann ergeben könnte, wenn das jeweilige Landesrecht die Trennbarkeit ausdrücklich zuließe. Eine einheitliche bundesweite Lösung besteht bislang nicht. Kleine und mittlere Unternehmen sollten deshalb gemeinsam mit Steuerberatenden ihre Kaufverträge und Kostenaufteilungen prüfen lassen, um spätere steuerliche Risiken zu vermeiden.

Diese Entscheidung zeigt zugleich, dass künftig auch andere ökologische Verpflichtungen – etwa Renaturierungsauflagen oder Biodiversitätskredite – unter bestimmten Voraussetzungen Teil der steuerlichen Bemessung werden können, wenn sie untrennbar mit dem Grundstück verbunden sind. Damit verändert sich die Bewertung von Kompensationsflächen grundlegend und erfordert sowohl rechtliche als auch buchhalterische Sorgfalt.

Schlussfolgerung und Handlungsempfehlung

Das Urteil des Bundesfinanzhofs vom 4. Juni 2025 schafft Klarheit, aber auch neue Herausforderungen für Unternehmen und öffentliche Träger. Zahlungen für Ökokonten, die landesrechtlich untrennbar mit einem Grundstück verbunden sind, gehören zur grunderwerbsteuerlichen Gegenleistung. Diese strenge Auslegung verlangt eine präzise Vertragsgestaltung und eine sorgfältige steuerliche Bewertung, insbesondere bei Flächenkäufen im Zusammenhang mit Naturschutzmaßnahmen.

Unternehmen jeder Größe – vom kleinen Pflegebetrieb bis zum mittelständischen Immobilienentwickler – sollten ihre Prozesse an die neuen steuerlichen Vorgaben anpassen. Eine enge Abstimmung zwischen Steuerberatung, Rechtsabteilung und Umweltmanagement kann helfen, unerwartete Steuerlasten zu vermeiden und die steuerliche Transaktionsstruktur effizient zu gestalten. Unsere Kanzlei unterstützt kleine und mittelständische Unternehmen bei der digitalen Prozessoptimierung in der Buchhaltung und bietet umfassende Beratung zur Digitalisierung steuerlicher Abläufe. Diese Kombination ermöglicht erhebliche Kostenersparnisse und schafft langfristig mehr Transparenz in der Unternehmenssteuerung.