Juristischer Hintergrund und Bedeutung für die Praxis
Die Grunderwerbsteuer stellt eine der wichtigsten Transaktionssteuern im Immobilienbereich dar. Sie wird nach dem Grunderwerbsteuergesetz auf den Erwerb von inländischen Grundstücken erhoben und knüpft grundsätzlich an den Erwerbsvorgang selbst an. In der Praxis entstehen häufig Abgrenzungsfragen, wenn ein Grundstück nicht als fertiges Objekt, sondern im Zusammenhang mit einer geplanten Bebauung veräußert wird. Entscheidend ist dann, ob es sich um einen einheitlichen Erwerbsgegenstand handelt, also ob der Erwerb von Grundstück und Bauleistung steuerlich als ein einheitlicher Vorgang gilt. Dies wirkt sich unmittelbar auf die Bemessungsgrundlage der Steuer aus, da in diesem Fall auch die Baukosten erfasst würden.
Der Bundesfinanzhof hat in seinem Urteil vom 2. Juli 2025 (Az. II R 19/22) präzisiert, unter welchen Bedingungen ein solcher einheitlicher Erwerbsgegenstand vorliegt und welche Konsequenzen sich daraus für Käuferinnen und Käufer ergeben. Diese Entscheidung ist insbesondere für Projektentwickler, Immobiliengesellschaften, aber auch für mittelständische Unternehmen relevant, die Betriebsgrundstücke oder Immobilien mit Bebauungsvorgaben erwerben.
Maßgebliche Erwägungen des Bundesfinanzhofs
Ausgangspunkt des Verfahrens war die Frage, ob der Erwerb eines noch zu bebauenden Grundstücks, dessen Bebauung durch ein mit der Verkäuferseite verbundenes Unternehmen erfolgen sollte, zur Einbeziehung der Baukosten in die Bemessungsgrundlage der Grunderwerbsteuer führt. Der Bundesfinanzhof erkannte, dass die Einbeziehung der Baukosten dann entfällt, wenn das Grundstück zwar bebaut werden soll, der Erwerber es jedoch von einer Person erwirbt, die selbst zur Veräußererseite gehört und auf die Ausgestaltung der Bebauung bestimmenden Einfluss ausüben kann. Dies gilt selbst dann, wenn der Bauunternehmer nicht der eigentliche Verkäufer des Grundstücks ist, solange enge Verflechtungen oder Weisungsverhältnisse bestehen.
Der Begriff des einheitlichen Erwerbsgegenstands ist ein von der Rechtsprechung entwickeltes Auslegungskriterium. Er dient dazu, Gestaltungen zu erfassen, die wirtschaftlich einem einheitlichen Leistungsgegenstand entsprechen, selbst wenn mehrere Verträge abgeschlossen werden. Maßgeblich ist, ob der Erwerber bei wirtschaftlicher Betrachtung einen Anspruch auf ein bebautes Grundstück erhält und Verkäufer beziehungsweise Bauunternehmer aufeinander abgestimmt handeln. Fehlt diese enge Abstimmung, liegt regelmäßig kein einheitlicher Erwerbsgegenstand vor, sodass die Grunderwerbsteuer lediglich auf den Kaufpreis des unbebauten Grundstücks erhoben werden darf.
Folgen für Vertragsgestaltung und Steuerpraxis
Das Urteil verdeutlicht die zentrale Bedeutung einer präzisen Vertragsgestaltung bei Grundstücksgeschäften mit Bebauungsbezug. Besteht keine persönliche oder wirtschaftliche Verflechtung zwischen Verkäufer und Bauunternehmer, ist der Erwerb von Grundstück und Bauleistung in der Regel getrennt zu betrachten. Diese Trennung verhindert, dass die gesamten Baukosten der Grunderwerbsteuer unterliegen. Problematisch wird es jedoch, wenn eine Person oder ein Unternehmen auf beiden Seiten – also Verkäufer- und Bauunternehmerseite – bestimmenden Einfluss hat. In diesem Fall könnte die Finanzverwaltung den Vorgang als einheitlich ansehen, wodurch die Steuerlast beträchtlich ansteigt.
Unternehmen, insbesondere kleinere und mittelständische Betriebe, sollten bei der Planung von Gewerbe- oder Logistikimmobilien darauf achten, dass die Verträge inhaltlich und zeitlich getrennt ausgestaltet werden, wenn eine Einbeziehung der Baukosten vermieden werden soll. Dazu gehört, dass der Grundstückskaufvertrag und der Bauvertrag unabhängig voneinander geschlossen werden, dass der Bauunternehmer nicht aus der Sphäre des Verkäufers stammt und keine vertragliche Verpflichtung zur späteren Bebauung besteht. Die Entscheidung des Bundesfinanzhofs macht zugleich deutlich, dass die Finanzämter verpflichtet sind, ihre Ermessensausübung zu begründen, wenn sie trotz einer vertraglichen Vereinbarung über die anteilige Tragung der Grunderwerbsteuer einen Käufer in voller Höhe in Anspruch nehmen. Ohne nachvollziehbare Begründung ist der Steuerbescheid rechtswidrig.
Praktische Auswirkungen und Handlungsempfehlungen
Für Bauträger, Projektentwickler und Unternehmen, die regelmäßig Betriebsgrundstücke mit anschließender Bebauung erwerben, schafft das Urteil Rechtssicherheit und Handlungsspielraum. In der Praxis erlaubt die klare Trennung zwischen unbebautem Grundstück und Bauleistung eine präzisere Kalkulation der Erwerbsnebenkosten und reduziert das Risiko einer überhöhten Steuerfestsetzung. Gleichzeitig sollten Beraterinnen und Berater die jeweiligen Gesellschaftsverflechtungen prüfen, um etwaige Risikoquellen in der steuerlichen Bewertung frühzeitig zu erkennen.
Gerade im Mittelstand, wo Investitionen in betriebliche Immobilien häufig mit erheblichen finanziellen Verpflichtungen einhergehen, kann eine sachgerechte Strukturierung der Verträge zu spürbaren Einsparungen führen. Für Pflegeeinrichtungen, produzierende Unternehmen oder Onlinehändler mit Logistikbauten ist die steuerliche Einordnung ebenso bedeutsam, da bereits geringe Unterschiede in der steuerlichen Bewertung erhebliche Auswirkungen auf die Gesamtkosten des Projekts haben. Eine vorausschauende steuerliche und rechtliche Beratung kann hier helfen, mögliche Risiken zu minimieren und Gestaltungsspielräume effektiv zu nutzen.
Im Ergebnis stärkt die aktuelle Entscheidung des Bundesfinanzhofs die Position der Erwerberseite, indem sie den Grundsatz bestätigt, dass der Erwerb eines noch zu bebauenden Grundstücks nicht automatisch zur Besteuerung der Baukosten führt. Maßgeblich bleibt, ob ein echter Einfluss der Verkäufersphäre auf die Bebauung besteht. Dies eröffnet Unternehmen mehr Rechtssicherheit bei der Planung und Durchführung von Immobilieninvestitionen. Unsere Kanzlei unterstützt kleine und mittelständische Unternehmen bei der steueroptimierten Gestaltung solcher Erwerbsvorgänge. Mit unserem Schwerpunkt auf der Digitalisierung und Prozessoptimierung in der Buchhaltung zeigen wir praxisnah auf, wie moderne Strukturen und Automatisierungsprozesse nicht nur die Steuerplanung erleichtern, sondern auch zu langfristigen Kosteneinsparungen führen. Wir betreuen Mandanten unterschiedlichster Branchen und Unternehmensgrößen und helfen dabei, rechtssichere und effiziente Lösungen für alle steuerlichen Herausforderungen zu finden.
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