Grunderwerbsteuer: Einheitlicher Erwerbsgegenstand bei verbundenen Parteien
Der Bundesfinanzhof hat mit Urteil vom 2. Juli 2025 (Az. II R 19/22) eine praxisrelevante Entscheidung zur Bemessungsgrundlage der Grunderwerbsteuer bei gemeinsamen Bauprojekten gefällt. Im Mittelpunkt stand die Frage, unter welchen Voraussetzungen Baukosten eines noch zu errichtenden Gebäudes in die Bemessungsgrundlage einzubeziehen sind, wenn Käufer und Verkäufer gesellschaftsrechtlich miteinander verbunden sind und gemeinsam einen Bau planen. Hintergrund ist der Gedanke des sogenannten einheitlichen Erwerbsgegenstands. Danach kann für Zwecke der Grunderwerbsteuer der Erwerb eines Grundstücks mit der Bebauung als ein einziger steuerpflichtiger Vorgang gelten, sofern Kauf- und Bauverträge eine wirtschaftliche Einheit bilden. Der Fall betraf eine Personengesellschaft, die Miteigentumsanteile an zwei zu bebauenden Grundstücken von einer GmbH erwarb, die von denselben Personen kontrolliert wurde, welche ebenfalls die Bauplanung maßgeblich bestimmten. Das Finanzamt hatte die Baukosten in die Bemessungsgrundlage einbezogen und den Käufer für die gesamte Steuer herangezogen, obwohl vertraglich vereinbart war, dass Käufer und Verkäufer die Steuer anteilig tragen sollten.
Die Finanzverwaltung nahm dabei an, dass aufgrund der vorliegenden Verflechtungen von einem einheitlichen Erwerbsgegenstand auszugehen sei. Dagegen wandte sich die Käuferin mit Erfolg: Der BFH hob die Entscheidung der Vorinstanz auf und stellte klar, dass die Bauerrichtungskosten in derartigen Konstellationen regelmäßig nicht der Grunderwerbsteuer unterliegen, wenn die erwerbende Personengesellschaft durch ihre Gesellschafter selbst maßgeblich Einfluss auf die Bebauung ausübt und somit als Bauherrin anzusehen ist. Zugleich konkretisierte der BFH die Anforderungen an die Begründung der Ermessensentscheidung des Finanzamts, wenn es nur einen der Gesamtschuldner in Anspruch nimmt.
Ermessensausübung und Bauherreneigenschaft als zentrale Prüfungsmaßstäbe
Aus rechtlicher Sicht hatte der BFH über zwei Kernthemen zu befinden: Zum einen über die formellen Erfordernisse bei der Auswahlentscheidung des Finanzamts gemäß den Vorschriften der Abgabenordnung, insbesondere nach § 121, und zum anderen über die Frage, wann ein unbebautes Grundstück trotz Bauabsicht als bebauter Erwerbsgegenstand gilt. Er führte aus, dass die Finanzbehörde bei Gesamtschuldnerschaft zwischen Verkäufer und Käufer eine nachvollziehbare Begründung ihrer Ermessensentscheidung liefern müsse. Ist – wie im Streitfall – zwischen den Vertragsparteien vereinbart, dass beide die Grunderwerbsteuer hälftig tragen, so ist die Heranziehung nur eines Vertragspartners zur gesamten Steuerschuld ohne Ermessensbegründung rechtswidrig. Diese Begründungspflicht soll gewährleisten, dass die Entscheidung transparent und überprüfbar bleibt. Unterbleibt sie, muss der Steuerbescheid aufgehoben werden.
In materieller Hinsicht nahm der BFH eine vertiefte Einordnung des Erwerbstatbestands nach dem Grunderwerbsteuergesetz vor. Der Begriff des einheitlichen Erwerbsgegenstands dient dazu, wirtschaftlich verbundene Erwerbsvorgänge – also Grundstückskauf und anschließende Bauverpflichtung – zusammenzufassen, sofern der Käufer bei Vertragsabschluss nicht frei über das „Ob“ und „Wie“ der Bebauung entscheiden kann. Entscheidend ist, wer letztlich die maßgebliche Bauherreneigenschaft innehat. Als Bauherr gilt, wer das Bauvorhaben in eigenem Namen und auf eigene Rechnung steuert und das wirtschaftliche Risiko der Bauausführung trägt. Wird das Grundstück jedoch von einer Person erworben, die selbst zur sogenannten Veräußererseite gehört und den Bauprozess bestimmt, ist dieser Erwerbsvorgang steuerlich wie der Erwerb eines unbebauten Grundstücks zu behandeln. Die Baukosten gehören dann nicht in die Bemessungsgrundlage.
Der BFH stellte insoweit klar, dass es für die Zuordnung zur Veräußererseite nicht darauf ankommt, ob die betreffende Person das Grundstück unmittelbar verkauft oder Baumaßnahmen selbst durchführt. Ausreichend ist, wenn sie funktional als Initiatorin oder treibende Kraft auf den Bauprozess einwirkt. Damit bekräftigt das Gericht, dass wirtschaftliche Einflussnahme und gesellschaftliche Verflechtungen über formale Vertragsverhältnisse hinaus zu berücksichtigen sind. Die Entscheidung bietet damit Orientierung, wie sowohl Finanzämter als auch Unternehmen künftig gemischte Bau- und Kaufstrukturen steuerlich einzuordnen haben.
Relevanz für kleine und mittelständische Unternehmen, Bauträger und Spezialbranchen
Die Entscheidung hat erhebliche praktische Bedeutung für kleine und mittelständische Unternehmen, für Immobiliengesellschaften sowie für Branchen mit eigenem Bau- oder Investitionsschwerpunkt wie Pflegeeinrichtungen, Kliniken oder Onlinehändler mit Lager- und Logistikflächen. Viele dieser Unternehmen nutzen bei der Errichtung eigener Immobilien aus betriebswirtschaftlichen Gründen gesellschaftsrechtliche Strukturen, bei denen mehrere rechtlich selbständige, aber wirtschaftlich verbundene Gesellschaften zusammenwirken. Die Abgrenzung zwischen Bauherr und Erwerber kann daher direkten Einfluss auf die Höhe der Grunderwerbsteuer haben. Wird – wie im entschiedenen Fall – eine Tochtergesellschaft oder Schwestergesellschaft auf der Erwerberseite tätig, während die Muttergesellschaft die Bauplanung oder die Verhandlungen mit Bauunternehmen kontrolliert, ist häufig ein bestimmender Einfluss gegeben. Dies führt dazu, dass die Baukosten nicht in die steuerliche Bemessungsgrundlage einzubeziehen sind, was Investitionsprojekte steuerlich spürbar entlasten kann.
Auch für Pflegeeinrichtungen oder Krankenhäuser, die bei Erweiterungs- oder Neubauprojekten mit verbundenen Bauträgern kooperieren, eröffnet die Rechtsprechung einen klareren Rahmen. Maßgeblich bleibt, wer die inhaltliche Kontrolle über Planung und Ausführung des Bauvorhabens hat. Wird diese auf der Erwerberseite selbst wahrgenommen, sind die Chancen hoch, dass die Finanzverwaltung das Bauprojekt nicht als einheitlichen Erwerbsgegenstand einstuft. Für Onlinehändler, die eigene Logistikzentren bauen, gilt ebenfalls: Besteht eine enge funktionale Verflechtung zwischen Grundstückskauf und Bauunternehmen innerhalb der Unternehmensgruppe, lohnt es sich, die vertraglichen Strukturen im Lichte der BFH-Entscheidung genau zu prüfen. Eine klare Dokumentation der Verantwortlichkeiten hinsichtlich Bauentscheidungen kann spätere steuerliche Streitigkeiten vermeiden.
Darüber hinaus sollten Steuerberatende und Finanzabteilungen bei der Gestaltung von Grundstücks- und Bauverträgen besonderes Augenmerk auf die Begründung der Ermessensentscheidungen legen, wenn mehrere Beteiligte gesamtschuldnerisch haften. Das Finanzamt darf künftig nicht mehr pauschal einen Beteiligten für die gesamte Steuer heranziehen, ohne die Auswahlentscheidung zu erläutern. Diese formellen Anforderungen sind von erheblichem praktischen Gewicht, da ein fehlender Begründungsabschnitt – wie der BFH betont – zur Aufhebung des Steuerbescheids führt.
Fazit: Klare Grenzen und Chancen durch aktuelle BFH-Rechtsprechung
Die Entscheidung des Bundesfinanzhofs sorgt für Klarheit in einem komplexen Abschnitt des Grunderwerbsteuerrechts. Sie stärkt die Rechtssicherheit bei Bau- und Erwerbsgestaltungen, in denen gesellschaftlich verbundene Akteure auftreten, und grenzt die Bauherreneigenschaft präzise von der bloßen Erwerberrolle ab. Unternehmen erhalten damit eine verlässliche Grundlage, um Projekte steueroptimal zu strukturieren. Wer Planungshoheit, Entscheidungsgewalt und wirtschaftliches Risiko eines Bauprojekts trägt, wird als Bauherr behandelt – mit der Folge, dass die Grunderwerbsteuer nur auf den Grundstückskaufpreis erhoben wird. Damit vermeidet die Entscheidung eine potenzielle Doppelbelastung und stärkt den Binnenmarkt, insbesondere für kapitalintensive Investitionen kleiner und mittlerer Unternehmen.
Für die Praxis bedeutet dies: Unternehmen sollten ihre gesellschaftlichen und vertraglichen Verflechtungen offenlegen und dokumentieren, um die Bauherreneigenschaft bei der Steuerfestsetzung klar herauszustellen. Ebenso sollten Finanzämter künftig sorgfältig prüfen, ob ihre Inanspruchnahmeentscheidung den Anforderungen der Abgabenordnung genügt. Insgesamt führt das Urteil zu größerer Transparenz und Fairness im Grunderwerbsteuerverfahren. Unsere Kanzlei begleitet kleine und mittelständische Unternehmen bei der rechtssicheren Umsetzung solcher Gestaltungen und legt besonderen Wert auf die Digitalisierung und Prozessoptimierung der Buchhaltungsabläufe, wodurch sich für Mandanten erfahrungsgemäß erhebliche Effizienz- und Kostenvorteile ergeben.
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