Grunderwerbsteuer bei Treuhand: Warum die Auflösung teuer werden kann
Viele Unternehmensgruppen und auch mittelständische Betriebe halten Immobilien nicht unmittelbar, sondern über Personengesellschaften. Personengesellschaften sind Zusammenschlüsse wie etwa Gesellschaft bürgerlichen Rechts, Offene Handelsgesellschaft oder Kommanditgesellschaft, bei denen nicht die Gesellschaft „als Sache“ im Vordergrund steht, sondern die Beteiligung der Gesellschafter. In der Praxis wird dabei häufig mit Treuhandmodellen gearbeitet. Treuhand bedeutet, dass eine Person, der Treuhänder, einen Anteil im eigenen Namen hält, wirtschaftlich aber für Rechnung eines anderen, des Treugebers. Dieses Konstrukt kann aus Finanzierungserwägungen, zur Strukturierung von Gesellschafterkreisen oder zur Abwicklung von Beteiligungserwerben gewählt werden.
Grunderwerbsteuer wird klassisch beim Kauf eines Grundstücks ausgelöst. Daneben erfasst das Grunderwerbsteuerrecht jedoch auch bestimmte Veränderungen im Gesellschafterbestand von Personengesellschaften, wenn diese grundbesitzend sind. Der Gesetzgeber behandelt solche Veränderungen in bestimmten Fällen wie einen Grundstückserwerb, obwohl das Grundstück zivilrechtlich in der Gesellschaft verbleibt. Genau hier liegt in der Praxis ein erhebliches Risiko: Strukturmaßnahmen, die im Beteiligungsbereich als „bloße Umhängung“ erscheinen, können grunderwerbsteuerlich als steuerbarer Erwerbsvorgang gewertet werden.
Der Bundesfinanzhof hat hierzu mit Entscheidung vom 05.11.2025, Aktenzeichen II R 9/23, klargestellt, dass die Übernahme einer unmittelbaren Beteiligung an einer Personengesellschaft durch den Treugeber vom Treuhänder unter den weiteren Voraussetzungen der maßgeblichen Vorschrift einen steuerbaren Vorgang nach dem Grunderwerbsteuergesetz auslösen kann. Gleichzeitig hat der Bundesfinanzhof eine in der Beratungspraxis gelegentlich diskutierte Begünstigung im Ergebnis verneint.
§ 1 Absatz 2a Grunderwerbsteuergesetz: Fiktiver Erwerb durch Gesellschafterwechsel
Der zentrale Anknüpfungspunkt ist das Grunderwerbsteuergesetz, das neben dem Grundstückskauf weitere Tatbestände enthält, die an gesellschaftsrechtliche Vorgänge anknüpfen. § 1 Absatz 2a Grunderwerbsteuergesetz regelt einen sogenannten fiktiven Erwerbsvorgang. Fiktiv heißt hier, dass das Gesetz eine grunderwerbsteuerliche Zurechnung anordnet, obwohl zivilrechtlich kein Grundstück übertragen wird. Vereinfacht gesagt soll verhindert werden, dass Immobilien über die Übertragung von Gesellschaftsanteilen den Besteuerungszugriff umgehen.
Für Unternehmerinnen und Unternehmer ist dabei wichtig zu verstehen, dass der Blick nicht allein auf „Kaufvertrag Grundstück“ oder „Eintragung im Grundbuch“ gerichtet werden darf. Bei grundbesitzenden Personengesellschaften kann bereits ein Gesellschafterwechsel ausreichen. Das gilt insbesondere dann, wenn innerhalb eines maßgeblichen Zeitraums wesentliche Beteiligungen auf neue Gesellschafter übergehen und die gesetzlichen Schwellenwerte und Voraussetzungen erfüllt sind. Die Vorschrift arbeitet mit einer wirtschaftlichen Betrachtung des Gesellschafterbestands, weil sich die Verfügungsmacht über den Grundbesitz faktisch mit dem Gesellschafterkreis verschiebt.
Im entschiedenen Kontext ging es um die Auflösung eines Treuhandverhältnisses, also um den Übergang der im Treuhandmodell gehaltenen Beteiligung vom Treuhänder auf den Treugeber als unmittelbaren Gesellschafter. Der Bundesfinanzhof stellt klar, dass der Erwerb der unmittelbaren Beteiligung durch den Treugeber vom Treuhänder tatbestandlich erfasst sein kann. Für die Praxis bedeutet das, dass die „Enttreuhändung“ nicht automatisch als steuerneutraler Vorgang behandelt werden kann, nur weil der Treugeber wirtschaftlich bereits zuvor beteiligt war. Entscheidend ist, dass sich die rechtliche Beteiligungsstruktur ändert und diese Änderung nach den Vorgaben des Grunderwerbsteuergesetzes als relevanter Gesellschafterwechsel qualifiziert wird.
Gerade bei Familiengesellschaften, bei immobilienhaltenden Betriebsgesellschaften im Mittelstand oder bei projektbezogenen Personengesellschaften in der Immobilienwirtschaft sind Treuhandgestaltungen verbreitet. Auch Pflegeeinrichtungen oder Krankenhäuser, die Immobilien in separaten Objektgesellschaften halten, können betroffen sein, wenn Beteiligungen über Treuhänder strukturiert sind und später „bereinigt“ werden sollen. Wer in solchen Strukturen lediglich auf den wirtschaftlichen Hintergrund abstellt, unterschätzt häufig, dass die Grunderwerbsteuer an formale Rechtspositionswechsel anknüpfen kann, sobald die gesetzlichen Voraussetzungen erfüllt sind.
Keine Entlastung über § 6 Absatz 3 Grunderwerbsteuergesetz bei Enttreuhändung
Ein weiterer Schwerpunkt der Entscheidung ist die Frage nach einer Steuerbefreiung. Steuerbefreiungen im Grunderwerbsteuerrecht sind eng auszulegen. § 6 Grunderwerbsteuergesetz enthält Befreiungstatbestände für bestimmte Vorgänge innerhalb von Gesamthandsgemeinschaften, also typischerweise bei Personengesellschaften, in denen Vermögen gemeinschaftlich gebunden ist. § 6 Absatz 1 Grunderwerbsteuergesetz betrifft dabei im Grundsatz bestimmte Übertragungen von Grundstücken zwischen Gesamthand und Gesellschafter. § 6 Absatz 3 Grunderwerbsteuergesetz erweitert den Befreiungsgedanken auf bestimmte Veränderungen im Gesellschafterbestand, wenn die Beteiligungsverhältnisse in einer Weise fortbestehen, die eine Besteuerung als unangemessen erscheinen lässt.
In der Praxis wird bei Umstrukturierungen häufig geprüft, ob sich innerhalb eines „steuerlichen Familienkreises“ oder Konzernkreises Befreiungs- oder Begünstigungsnormen nutzen lassen. Der Bundesfinanzhof hat in der genannten Entscheidung jedoch herausgearbeitet, dass die Steuerbefreiung nach § 6 Absatz 3 Satz 1 in Verbindung mit § 6 Absatz 1 Satz 1 Grunderwerbsteuergesetz in dem behandelten Fall nicht entsprechend anwendbar ist. Entsprechend anwendbar bedeutet, dass eine Norm über ihren Wortlaut hinaus auf ähnliche, aber nicht ausdrücklich geregelte Sachverhalte übertragen wird. Genau diese Ausdehnung hat das Gericht abgelehnt.
Für die Beratungspraxis ist das ein klares Signal: Selbst wenn man argumentieren könnte, dass die Auflösung einer Treuhand wirtschaftlich keinen neuen „Dritten“ in die Gesellschaft bringt, folgt daraus nicht automatisch eine Befreiung. Die Befreiungsvorschriften sind keine generelle Korrektur für Belastungseffekte bei Strukturmaßnahmen, sondern greifen nur in den gesetzlich vorgesehenen Konstellationen. Wer eine Enttreuhändung plant, sollte daher nicht mit einer „Rettung über § 6“ kalkulieren, solange der konkrete Vorgang nicht sicher in den Anwendungsbereich der Norm fällt.
Das betrifft auch Fälle, in denen Beteiligungen aus Gründen der Finanzierung zunächst treuhänderisch gehalten werden und später auf den wirtschaftlichen Beteiligten übertragen werden sollen, etwa nach Ablösung einer Bank, nach Eintritt neuer Investoren oder bei der Nachfolgeplanung. Die steuerliche Wirkung kann dann zur unerwarteten Kostenposition werden, die Liquidität bindet oder Transaktionen verzögert. Bei kleineren Unternehmen trifft das besonders empfindlich, weil Grunderwerbsteuer oft nicht mitfinanziert wird und nachträglich aus Eigenmitteln aufzubringen ist.
Praxisfolgen für Mittelstand und Beraterschaft: Gestaltung, Prüfung, Prozesse
Aus der Entscheidung lassen sich für Unternehmerinnen und Unternehmer sowie Steuerberatende vor allem drei praktische Konsequenzen ableiten. Erstens sollte bei jeder Änderung einer Beteiligungsstruktur an grundbesitzenden Personengesellschaften frühzeitig eine grunderwerbsteuerliche Prüfung erfolgen, und zwar unabhängig davon, ob ein Grundstück „angefasst“ wird. Zweitens ist bei Treuhandmodellen eine saubere Dokumentation der Rechtspositionen unerlässlich, weil sich die steuerliche Beurteilung am rechtlichen Vollzug und an den tatsächlichen Übertragungsakten orientiert. Drittens ist das Timing von Maßnahmen relevant, weil gesellschaftsrechtliche Schritte und deren Reihenfolge darüber entscheiden können, ob gesetzliche Tatbestandsvoraussetzungen erfüllt werden.
Besonders wichtig ist zudem die Abgrenzung zwischen unmittelbaren und mittelbaren Beteiligungsänderungen. Unmittelbar ist der Gesellschafter, der direkt an der Personengesellschaft beteiligt ist. Mittelbar ist eine Beteiligung, wenn sie über eine oder mehrere zwischengeschaltete Gesellschaften gehalten wird. In Treuhandkonstellationen wird häufig übersehen, dass die Enttreuhändung nicht nur eine „Klarstellung“ im Innenverhältnis ist, sondern nach außen eine neue unmittelbare Beteiligung begründet. Diese Sichtweise erhöht die Relevanz einer grunderwerbsteuerlichen Transaktionsbegleitung, selbst wenn der Treugeber wirtschaftlich schon lange die Fäden in der Hand hielt.
Für Finanzinstitutionen, die Transaktionen begleiten oder finanzieren, ergibt sich daraus ein erhöhtes Augenmerk auf Grunderwerbsteuer-Compliance. Covenants und Auszahlungsvoraussetzungen sollten die grunderwerbsteuerliche Analyse von gesellschaftsrechtlichen Umstrukturierungen einschließen, wenn Immobilien in Personengesellschaften gebunden sind. Für Onlinehändler oder andere operativ stark digitalisierte Geschäftsmodelle, die ihre Logistikimmobilien oder Lagerstandorte über Personengesellschaften strukturieren, gilt nichts anderes: Die Digitalität des Geschäfts schützt nicht vor klassischen Struktursteuern, und gerade wachstumsbedingte Umstrukturierungen können ungewollt Steuerfolgen auslösen.
Im Ergebnis zeigt die Entscheidung vom 05.11.2025, Aktenzeichen II R 9/23, dass die Auflösung von Treuhandverhältnissen bei Beteiligungen an Personengesellschaften grunderwerbsteuerlich nicht als bloße Formalie behandelt werden darf. Wer solche Schritte plant, sollte die Tatbestandsvoraussetzungen des § 1 Absatz 2a Grunderwerbsteuergesetz konsequent prüfen und sich nicht auf eine erweiternde Anwendung der Befreiungen nach § 6 Grunderwerbsteuergesetz verlassen. Wir unterstützen kleine und mittelständische Unternehmen sowie deren Berater dabei, solche Strukturmaßnahmen rechtssicher zu planen und gleichzeitig die Buchhaltungs- und Dokumentationsprozesse digital aufzustellen. Durch konsequente Digitalisierung und Prozessoptimierung im Mittelstand lassen sich nicht nur Risiken früher erkennen, sondern in der laufenden Administration häufig auch erhebliche Kosten einsparen.
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