Grunderwerbsteuer Anzeige verstehen: Warum die Zwei-Wochen-Frist zählt
Wer in Deutschland einen Vertrag beurkunden lässt, der ein inländisches Grundstück betrifft, bewegt sich grunderwerbsteuerlich in einem hoch formalisierten Verfahren. Zentral ist dabei die fristgerechte Anzeige des Rechtsvorgangs beim zuständigen Finanzamt. Diese Anzeige löst zwar nicht selbst die Steuer aus, sie ist aber regelmäßig Voraussetzung dafür, dass die Grunderwerbsteuer korrekt festgesetzt oder in besonderen Konstellationen auch nicht festgesetzt werden kann. Für Unternehmen, private Erwerber, Finanzinstitutionen in der Kreditbearbeitung sowie für Steuerberatende ist deshalb entscheidend, welche Pflichten wen treffen und welche Rechtsfolgen eine Fristversäumnis hat.
Die aktuelle Rechtsprechung stellt klar, dass die zweiwöchige Anzeigefrist nach dem Grunderwerbsteuergesetz streng zu handhaben ist. Besonders praxisrelevant ist die Aussage, dass ein Notar, der seine eigene Anzeige nicht fristgerecht erstattet, diese Frist nicht über einen Antrag auf Wiedereinsetzung in den vorigen Stand „reparieren“ kann. Wiedereinsetzung in den vorigen Stand ist ein verfahrensrechtliches Instrument der Abgabenordnung, das unter engen Voraussetzungen eine nachträgliche Heilung einer unverschuldet versäumten Frist ermöglicht. Entscheidend ist jedoch, wer überhaupt antragsberechtigt ist. Der Bundesfinanzhof hat hierzu mit Urteil vom 08.10.2025, II R 22/23, eine klare Grenzziehung vorgenommen.
Für die Praxis bedeutet das: Auf eine fristgerechte Anzeige allein durch den beurkundenden Notar zu vertrauen, kann in sensiblen Fällen zu erheblichen Nachteilen führen. Das gilt nicht nur für klassische Asset Deals mit Immobilienbezug, sondern auch für Fälle, in denen Grundstücke mittelbar über Gesellschaftsstrukturen betroffen sind, etwa über Beteiligungen an einer Gesellschaft mit inländischem Grundbesitz. Gerade bei Umstrukturierungen im Mittelstand, bei Erbauseinandersetzungen mit Betriebsvermögen oder bei Transaktionen im Immobilienbereich ist die organisatorische Absicherung der Anzeigeprozesse ein wesentlicher Baustein des steuerlichen Risikomanagements.
Anzeigepflichten nach dem Grunderwerbsteuergesetz: Notar und Beteiligte
Das Grunderwerbsteuergesetz verpflichtet den Notar, bestimmte beurkundete Vorgänge innerhalb einer Zwei-Wochen-Frist dem Finanzamt anzuzeigen. Maßgeblich ist dabei die Anzeige nach dem Grunderwerbsteuergesetz, die bei der Grunderwerbsteuerstelle des zuständigen Finanzamts eingeht. Die Frist beginnt grundsätzlich mit der Beurkundung. Diese notarielle Anzeige ist eine eigenständige öffentlich rechtliche Pflicht des Notars gegenüber der Finanzverwaltung.
Parallel dazu besteht jedoch eine separate Anzeigepflicht der Vertragsparteien als Steuerschuldner der Grunderwerbsteuer. Diese Pflicht trifft die Beteiligten unabhängig davon, ob ein Notar beteiligt ist und ob dieser seiner Anzeigepflicht nachkommt. Aus Sicht von Unternehmen und deren Beratern ist dieser Punkt besonders wichtig, weil in der Praxis häufig die Erwartung besteht, „der Notar wird das schon melden“. Genau diese Annahme ist gefährlich, wenn es auf eine fristgerechte Anzeige aus Sicht der Steuerschuldner ankommt.
Der Bundesfinanzhof hatte einen Fall zu beurteilen, in dem eine Notarin eine beurkundete Vereinbarung nicht innerhalb der Zwei-Wochen-Frist angezeigt hatte. Auch die Beteiligten selbst hatten nicht fristgerecht angezeigt. In der Folge wurde der Vorgang rückgängig gemacht. Für die Beteiligten stellte sich dann die Frage, ob die Grunderwerbsteuer aufgrund der Rückabwicklung nicht festgesetzt werden könne. In solchen Konstellationen kommt es in der Praxis häufig auf verfahrensrechtliche und materiell-rechtliche Voraussetzungen an, zu denen eben auch die rechtzeitige Anzeige gehören kann. Der Versuch, das Fristversäumnis über eine Wiedereinsetzung zu heilen, scheiterte jedoch bereits an der Person des Antragstellers.
Der Bundesfinanzhof betont, dass im grunderwerbsteuerlichen Verfahren die Beteiligten die Steuerpflichtigen sind. Der Notar ist demgegenüber nicht Verfahrensbeteiligter im Sinne der Abgabenordnung, sondern erfüllt lediglich eine eigene Pflicht. Diese Einordnung hat unmittelbare Auswirkungen auf die Frage, wer Fristheilungsinstrumente nutzen kann.
Wiedereinsetzung in den vorigen Stand: Wer darf sie beantragen und wer nicht?
Die Wiedereinsetzung in den vorigen Stand nach der Abgabenordnung ermöglicht es, eine gesetzliche Frist nachträglich zu wahren, wenn jemand ohne Verschulden gehindert war, die Frist einzuhalten. „Ohne Verschulden“ bedeutet, dass die Fristversäumnis auch bei Beachtung der im Verkehr erforderlichen Sorgfalt nicht hätte verhindert werden können. Dieses Instrument dient damit dem fairen Verfahren, ist aber kein allgemeines Korrektiv für organisatorische Versäumnisse.
Im Urteil vom 08.10.2025, II R 22/23, hat der Bundesfinanzhof entschieden, dass ein Notar für die von ihm versäumte Anzeige nach dem Grunderwerbsteuergesetz keine Wiedereinsetzung beantragen kann. Der entscheidende Punkt liegt darin, dass die Abgabenordnung die Antragsberechtigung an die Stellung als „jemand“ knüpft, der durch die Fristversäumnis in eigenen Rechten betroffen ist und zum Kreis der Verfahrensbeteiligten gehört. Antragsberechtigt sind damit grundsätzlich die Steuerpflichtigen, also diejenigen, die die Steuer schulden und deren steuerliches Verfahren durch die Frist läuft.
Der Notar ist in diesem Verständnis nicht Teil des Grunderwerbsteuerverfahrens. Er ist weder Steuerschuldner noch wird über ihn in diesem Verfahren steuerlich entschieden. Seine Anzeige dient der Verfahrensdurchführung, begründet aber keine Beteiligtenstellung. Konsequenz: Selbst wenn die Notarin die Frist unverschuldet versäumt hätte, wäre ihr der Zugang zur Wiedereinsetzung verwehrt, weil es an der Antragsberechtigung fehlt.
Ebenso wichtig ist die weitere Aussage: Aus der fehlenden Beteiligtenstellung folgt im Ergebnis auch, dass der Notar für das Versäumnis im Steuerverfahren nicht haftet, weder gegenüber dem Finanzamt noch gegenüber den Steuerpflichtigen. Damit verlagert sich das Risiko einer unterbliebenen oder verspäteten Anzeige in der Praxis zurück auf die Parteien, sofern es um deren eigene Rechte und verfahrensrechtliche Positionen geht. Für Steuerberatende und Finanzinstitutionen bedeutet dies, dass interne Checklisten und Closing-Prozesse nicht darauf ausgerichtet sein dürfen, allein die notarielle Anzeige „abzuwarten“, wenn eine fristgebundene Rechtsposition der Beteiligten gesichert werden soll.
Praxisfolgen für Unternehmen, Berater und Banken: Prozesse absichern
Die Kernaussage lässt sich in eine klare Praxisregel übersetzen: Die Beteiligten müssen ihre eigene Anzeigepflicht ernst nehmen und fristgerecht erfüllen, selbst wenn eine notarielle Anzeige vorgesehen ist. Das betrifft kleine Unternehmen ebenso wie den Mittelstand, etwa bei Grundstückskäufen für Betriebszwecke, bei der Übertragung von Betriebsimmobilien im Rahmen einer Nachfolge oder bei gesellschaftsrechtlichen Maßnahmen mit Immobilienbezug. Auch für Onlinehändler, die Lagerimmobilien erwerben, oder für Pflegeeinrichtungen und Krankenhäuser, die Standorte konsolidieren oder Grundstücke erwerben, kann die Grunderwerbsteuer in der Transaktion ein entscheidender Kostenfaktor sein, bei dem formale Fristen über steuerliche Ergebnisse mitentscheiden.
Für Banken und andere Finanzinstitutionen ist das Thema in der Kreditpraxis relevant, weil die grunderwerbsteuerliche Abwicklung und die Kommunikation mit Behörden mittelbar Einfluss auf die Transaktionssicherheit, die Auszahlungsvoraussetzungen und die zeitliche Planung haben kann. Wenn Transaktionen rückabgewickelt oder angepasst werden, ist die saubere Dokumentation der Anzeigen und deren Fristwahrung ein Baustein der Risiko- und Compliance-Logik. Steuerberatende sollten Mandanten deshalb nicht nur materiell-rechtlich begleiten, sondern auch die verfahrensrechtlichen Pflichten in den Blick nehmen, gerade wenn mehrere Beteiligte, Notariat und interne Rechtsabteilungen parallel agieren.
Inhaltlich zeigt die Entscheidung zudem, dass verfahrensrechtliche „Rettungsanker“ nicht beliebig verfügbar sind. Wer in einer Transaktion einen potenziellen Anspruch auf steuerliche Nichtfestsetzung oder eine günstige Folge aus einer Rückabwicklung sichern möchte, muss die formalen Voraussetzungen frühzeitig und belastbar organisieren. Dazu gehört, dass Verantwortlichkeiten eindeutig festgelegt sind und die Anzeige nicht als Nebenprodukt des Notariats betrachtet wird, sondern als eigener, nachweisbarer Prozessschritt der Steuerschuldner.
Im Ergebnis ist die Entscheidung auch ein Plädoyer für robuste, digital gestützte Abläufe: Fristenmanagement, Dokumentenlenkung und ein zentraler Nachweis, wann welche Anzeige an welches Finanzamt gesendet wurde, reduzieren das Risiko, dass aus einem administrativen Versäumnis ein steuerlicher Nachteil entsteht. Gerade im Mittelstand zahlt sich diese Professionalität aus, weil Transaktionen oft unter Zeitdruck erfolgen und personelle Ressourcen begrenzt sind.
Fazit: Der Bundesfinanzhof (Urteil vom 08.10.2025, II R 22/23) stellt klar, dass ein Notar für eine verspätete grunderwerbsteuerliche Anzeige keine Wiedereinsetzung beantragen kann, weil antragsberechtigt nur die am Steuerverfahren beteiligten Steuerpflichtigen sind. Unternehmen und ihre Berater sollten daher die eigene Anzeigepflicht konsequent prozessual absichern, statt sich allein auf die notarielle Anzeige zu verlassen. Unsere Kanzlei unterstützt kleine und mittelständische Unternehmen dabei, solche Fristen- und Anzeigeprozesse in der Buchhaltung und Steuerorganisation digital aufzustellen, zu standardisieren und dadurch spürbare Kostenersparnisse und mehr Transaktionssicherheit zu erreichen.
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