Grunderwerbsteuer Anzeige: Warum Fristen jetzt besonders kritisch sind
In der Praxis der Immobilien- und Unternehmenstransaktionen entscheidet häufig nicht nur die steuerliche Einordnung eines Vorgangs über das Risiko, sondern ebenso die Frage, ob die gesetzlich vorgesehenen Mitteilungs- und Anzeigevorgaben fristgerecht erfüllt werden. Die Grunderwerbsteuer knüpft dabei an bestimmte Rechtsvorgänge an, die den Übergang von Grundstücken oder grundstücksgleichen Rechten betreffen oder diesem wirtschaftlich nahekommen. Damit die Finanzverwaltung den Vorgang zeitnah erfassen kann, sieht das Grunderwerbsteuergesetz eigenständige Anzeige- und Mitteilungspflichten mit kurzen Fristen vor.
Besonders relevant ist hierbei die zweiwöchige Frist zur Anzeige eines grunderwerbsteuerpflichtigen Rechtsvorgangs durch den Notar nach dem Grunderwerbsteuergesetz. Parallel kann auch der Steuerschuldner, also die Person, die die Grunderwerbsteuer schuldet, Anzeigepflichten treffen. Kommt es zu einer Fristversäumnis, stellt sich in der Beratung regelmäßig die Frage, ob und wie sich der Fehler „heilen“ lässt, etwa über eine Wiedereinsetzung in den vorigen Stand. Unter Wiedereinsetzung in den vorigen Stand versteht man ein steuerverfahrensrechtliches Institut, das eine verspätete Handlung ausnahmsweise so behandelt, als wäre sie rechtzeitig erfolgt, wenn die Frist unverschuldet versäumt wurde. Genau an dieser Stelle setzt eine aktuelle Entscheidung des Bundesfinanzhofs an, die erhebliche Konsequenzen für Notariate, Erwerber, Veräußerer, steuerberatende Berufe und finanzierende Institute hat.
Wiedereinsetzung in den vorigen Stand: Grenzen nach der aktuellen Rechtsprechung
Der Bundesfinanzhof hat mit Entscheidung vom 08.10.2025, Aktenzeichen II R 20/23, klargestellt, dass bei einer versäumten notariellen Anzeige eines grunderwerbsteuerpflichtigen Rechtsvorgangs keine Wiedereinsetzung in den vorigen Stand nach der Abgabenordnung gewährt wird. Kernaussage ist, dass der Notar für diese Zwecke nicht als „jemand“ im Sinne der Wiedereinsetzungsvorschrift gilt. Das ist für die Praxis deshalb bedeutsam, weil die Wiedereinsetzung typischerweise antragsgebunden ist und derjenige, der die Frist versäumt hat, sich auf unverschuldete Hinderung berufen muss. Der Bundesfinanzhof verneint hier bereits die Anwendbarkeit auf den Notar, sodass eine Prüfung von Verschulden oder Entschuldigungsgründen im Ergebnis nicht mehr trägt.
Ebenso deutlich fällt die Aussage für den Steuerschuldner aus, der einen der Grunderwerbsteuer unterliegenden Rechtsvorgang nicht rechtzeitig angezeigt hat, weil ihm die Steuerpflicht nicht bekannt war. Die Unkenntnis der Steuerpflicht reicht nach der Entscheidung nicht aus, um eine Wiedereinsetzung zu erhalten. Damit wird ein Ansatz bestätigt, der in der Rechtsprechung bereits angelegt war und nun für diese Konstellation nochmals geschärft wird. Für Erwerber und veräußernde Parteien bedeutet das: Wer in einem grunderwerbsteuerlich relevanten Vorgang beteiligt ist, kann sich nicht darauf verlassen, dass ein späteres Erkennen der Steuerpflicht eine verfahrensrechtliche „Rettung“ ermöglicht.
Schließlich stellt der Bundesfinanzhof klar, dass nach Ablauf der Anzeigefrist auch keine rückwirkende Fristverlängerung nach der Abgabenordnung analog zur erstmaligen Erstattung der Anzeige in Betracht kommt. Eine Fristverlängerung ist im Steuerverfahrensrecht grundsätzlich ein Instrument, um vor Fristablauf mehr Zeit zu erhalten; eine rückwirkende Verlängerung nach Fristablauf würde hingegen den Sanktions- und Ordnungsrahmen der gesetzlichen Ausschlussfristen aushöhlen. Für die Praxis folgt daraus, dass verspätete Anzeigen nicht über den Umweg einer nachträglichen Fristverlängerung „legalisiert“ werden können, weder für den Steuerschuldner noch für den Notar.
Praxisfolgen für Unternehmen, Notare, Banken und Steuerberatung
Für Unternehmen, insbesondere für kleine und mittelständische Betriebe mit gelegentlichen Immobilienkäufen, Betriebsverlagerungen oder Sale-and-Lease-back-Strukturen, verschiebt sich der Schwerpunkt des Risikomanagements noch stärker in Richtung Prozesssicherheit. Die Entscheidung wirkt wie ein Hinweis darauf, dass die Anzeige- und Mitteilungspflichten nicht als reine Formalien behandelt werden dürfen. Gerade in zeitkritischen Transaktionen, bei denen neben Finanzierung, Kaufpreiszahlung und Eintragungsvoraussetzungen viele Arbeitspakete parallel laufen, kann eine unterlassene oder verspätete Anzeige dazu führen, dass verfahrensrechtliche Korrekturmöglichkeiten nicht zur Verfügung stehen. Das ist auch für Onlinehändler mit Logistikimmobilien, für produzierende Mittelständler mit Werkserweiterungen oder für Pflegeeinrichtungen und Krankenhäuser relevant, die Standorte erwerben, neu ordnen oder in Konzerngruppen restrukturieren, weil Immobilien oft ein wesentlicher Teil der Vermögensstruktur sind.
Notariate stehen vor der praktischen Konsequenz, dass eine Fristversäumnis bei der Anzeige nicht über die Wiedereinsetzung korrigierbar ist. Das erhöht den Druck auf ein belastbares Fristenwesen und eine dokumentierte Ausgangskontrolle. Für steuerberatende Berufe bedeutet die Entscheidung, dass Mandanten noch klarer auf die Zweigleisigkeit der Pflichten hinzuweisen sind: Auf der einen Seite existieren notariell getriggerte Mitteilungen, auf der anderen Seite können den Beteiligten eigenständige Anzeigeobliegenheiten treffen. In der Beratungspraxis ist zudem wichtig, dass die Frage der Steuerpflicht nicht erst am Ende einer Transaktion gestellt wird. Die Unkenntnis schützt nicht vor dem Verlust verfahrensrechtlicher Erleichterungen.
Für Banken und sonstige Finanzinstitutionen, die Immobilienerwerbe oder Unternehmensakquisitionen finanzieren, ergibt sich ein mittelbares Risiko. Denn die Steuerentstehung und die Verfahrensschritte rund um die Grunderwerbsteuer können Einfluss auf die zeitliche Abwicklung haben, etwa wenn Bescheinigungen, Zahlungsnachweise oder behördliche Schritte benötigt werden. Wenn Fristen versäumt werden und keine verfahrensrechtliche Korrektur möglich ist, steigt die Unsicherheit in der Abwicklung. Auch wenn die Entscheidung nicht unmittelbar über die Steuerhöhe entscheidet, verschärft sie die Anforderungen an die Compliance in der Transaktionsorganisation und an die Schnittstellenkommunikation zwischen Notariat, Unternehmen, Beratung und Finanzierungspartnern.
Umsetzung in der Praxis: Fristensicherheit und digitale Prozesse als Schutzschild
Die wichtigste Konsequenz aus der Entscheidung ist nicht eine neue materiell-rechtliche Bewertung, sondern die Notwendigkeit, die bestehenden Pflichten verlässlich einzuhalten. In der Praxis bewährt sich ein Ansatz, der rechtliche Prüfung, interne Zuständigkeiten und technische Abläufe konsequent miteinander verknüpft. Bereits vor Unterzeichnung sollte klar sein, ob ein Vorgang dem Grunde nach grunderwerbsteuerlich relevant sein kann, welche Anzeigewege vorgesehen sind und welche Partei welche Informationen liefern muss. Nach Beurkundung ist entscheidend, dass die Anzeige fristgerecht ausgelöst wird und dass ein Nachweis über die Versendung und den Inhalt der Anzeige revisionssicher dokumentiert ist. Gleichzeitig sollten Unternehmen ihre eigene Rolle nicht unterschätzen: Wenn interne Teams erst verspätet erkennen, dass ein Vorgang steuerlich meldepflichtig war, hilft die Berufung auf fehlendes Wissen nach der aktuellen Linie nicht weiter.
Organisatorisch bedeutet das, dass Transaktionen nicht allein als juristische oder finanzielle Projekte gesteuert werden sollten, sondern als prozessual strukturierte Abläufe mit klaren Kontrollpunkten. Gerade im Mittelstand, in dem Immobilienvorgänge nicht täglich vorkommen, sind Standard-Checkpoints sinnvoll, die bei bestimmten Ereignissen automatisch die Frage auslösen, ob grunderwerbsteuerliche Anzeigen betroffen sind. Technisch lässt sich dies über digitale Fristenkontrollen, zentrale Dokumentenablagen und verbindliche Workflows abbilden. Je besser die Schnittstellen zwischen Notariat, Unternehmensbuchhaltung, steuerlicher Beratung und Finanzierungspartnern organisiert sind, desto geringer ist das Risiko, dass eine Frist schlicht „durchrutscht“.
Im Fazit lässt sich festhalten, dass die Entscheidung des Bundesfinanzhofs vom 08.10.2025, II R 20/23, die Messlatte für Verfahrensdisziplin bei grunderwerbsteuerlichen Anzeigen deutlich sichtbar macht: Weder Notare noch Steuerschuldner können sich bei versäumten Anzeigefristen regelmäßig auf Wiedereinsetzung oder nachträgliche Fristverlängerungen verlassen. Wir unterstützen kleine und mittelständische Unternehmen dabei, solche Risiken durch digitalisierte Buchhaltungs- und Transaktionsprozesse, klare Zuständigkeiten und eine effiziente Dokumentation zu senken, wodurch sich in der Praxis regelmäßig erhebliche Kostenersparungen und reibungslosere Abläufe ergeben.
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