Gebäudemodernisierungsgesetz 2026: aktuelle Einordnung für Unternehmen
Das geplante Gebäudemodernisierungsgesetz entwickelt sich zu einem der wichtigsten Vorhaben für Eigentümer, Vermieter und Unternehmen mit eigenem Immobilienbestand. Am 12. Juni 2026 hat der Bundesrat zu dem Entwurf der Bundesregierung Stellung genommen und dabei mehrere Änderungen angeregt. Für die Praxis ist vor allem entscheidend, dass es nicht um ein abgeschlossenes Gesetzgebungsverfahren geht, sondern um einen Entwurf, der noch politisch und fachlich weiterentwickelt werden kann. Unternehmen sollten das Thema deshalb nicht nur unter Nachhaltigkeitsgesichtspunkten betrachten, sondern auch mit Blick auf Investitionsplanung, Mietverhältnisse und die langfristige Kostenstruktur ihrer Gebäude.
Im Mittelpunkt des Vorhabens steht die Modernisierung des Gebäudebereichs bei gleichzeitig größerer technologischer Offenheit. Anders als die bisherige Regulierung soll die Entscheidung über den Heizungstausch künftig wieder stärker den Eigentümern überlassen werden. Das betrifft insbesondere Unternehmen mit Verwaltungsgebäuden, Produktionsstandorten, vermieteten Gewerbeeinheiten oder Wohnungsbeständen. Auch mittelständische Unternehmensgruppen, die Immobilien als Betriebsvermögen halten, sollten die Entwicklung aufmerksam verfolgen, weil sich daraus mittelbar Auswirkungen auf Liquidität, Betriebskosten und Modernisierungsstrategien ergeben können.
Für kleine und mittelständische Unternehmen ist besonders wichtig, dass die Diskussion nicht nur private Wohngebäude betrifft. Wer als Unternehmer eigene Gebäude nutzt oder vermietet, muss sich künftig noch intensiver mit der Frage auseinandersetzen, welche Heizungs- und Sanierungslösungen wirtschaftlich tragfähig, regulatorisch zulässig und perspektivisch kostensicher sind. Das gilt ebenso für spezialisierte Einrichtungen wie Pflegeheime oder soziale Träger, bei denen eine verlässliche Wärmeversorgung und planbare Nebenkosten betriebswirtschaftlich besonders sensibel sind.
Heizungswahl, Bio-Treppe und Klimaziele im Gebäudebestand
Nach dem Vorhaben der Bundesregierung sollen die seit 2023 geltenden Vorgaben zur Nutzung von mindestens 65 Prozent erneuerbarer Energien beim Heizen künftig entfallen. Ebenso sollen Betriebsverbote für bestimmte Heizungen nicht fortgeführt werden. Damit würde Eigentümern wieder eine freie Heizungswahl eröffnet. In Betracht kommen danach Wärmepumpen, Hybridmodelle, Biomasse-Pelletheizungen, aber auch Gas- und Ölheizungen. Für Unternehmen schafft das zunächst mehr Flexibilität, beseitigt aber nicht die Notwendigkeit, Investitionen langfristig an steigenden Klimaschutzanforderungen auszurichten.
Besondere Bedeutung hat in diesem Zusammenhang die sogenannte Bio-Treppe. Gemeint ist ein stufenweiser Anstieg des Anteils von Bioheizstoffen, also klimafreundlicheren Brennstoffen wie etwa grünem Wasserstoff, beim Austausch von Heizungen. Vorgesehen ist ab 2029 ein Anteil von zehn Prozent. Ab 2030 soll dieser auf 15 Prozent steigen, ab 2035 auf 30 Prozent und ab 2040 auf 60 Prozent. Parallel dazu ist eine Grüngasquote beziehungsweise Grünheizölquote für Lieferanten von Erdgas und Heizöl geplant, die ab 2028 mit einem Prozent beginnen soll. Diese Quotenregelung verpflichtet Marktteilnehmer dazu, einen bestimmten Anteil klimafreundlicher Energieträger bereitzustellen.
Für Unternehmen bedeutet das zweierlei. Erstens kann eine heute scheinbar kostengünstige fossile Lösung über die Jahre deutlich teurer werden, weil zusätzliche Preisbestandteile und Umstellungspflichten zu berücksichtigen sind. Zweitens wird die Wirtschaftlichkeitsrechnung bei Heizungsinvestitionen komplexer. Nicht allein die Anschaffungskosten, sondern auch die künftigen Brennstoffkosten, Netzentgelte und die regulatorische Entwicklung müssen in die Entscheidung einfließen. Gerade im Mittelstand ist daher eine integrierte Investitionsplanung sinnvoll, die Technik, Finanzierung und laufende Betriebskosten zusammen betrachtet.
Bundesrat: Erleichterungen für Wohnungsunternehmen und Interimsbauten
Der Bundesrat hat mehrere Anpassungen vorgeschlagen, die für bestimmte Marktteilnehmer erhebliche praktische Relevanz hätten. Ein Schwerpunkt liegt auf Erleichterungen für große Bestandshalter, insbesondere Wohnungsunternehmen und Wohnungsbaugenossenschaften. Nach Auffassung der Länder sollte nicht ausschließlich das einzelne Gebäude betrachtet werden. Stattdessen sollen Wohnungsunternehmen die gesetzlichen Ziele auch dadurch erfüllen können, dass sie die Treibhausgasemissionen in ihrem gesamten Bestand, also auf Flottenebene, so reduzieren, dass bis 2045 insgesamt Treibhausneutralität erreicht wird. Treibhausneutralität bedeutet, dass netto keine klimaschädlichen Emissionen mehr verbleiben.
Dieser Ansatz wäre für große Immobilienhalter praxisnäher, weil Sanierungen im Bestand typischerweise nicht gleichzeitig und nicht an allen Objekten in gleicher Tiefe umgesetzt werden können. Wer einen heterogenen Gebäudebestand verwaltet, könnte Maßnahmen dann stärker priorisieren und wirtschaftlich sinnvoll staffeln. Für mittelständische Unternehmen mit mehreren Liegenschaften oder gemischt genutzten Immobilienportfolios könnte ein solcher Flottenansatz erhebliche Planungsvorteile bieten, auch wenn sich die vorgeschlagene Erleichterung in erster Linie an große Wohnungsunternehmen richtet.
Daneben möchte der Bundesrat die Länderöffnungsklausel anpassen. Eine Öffnungsklausel ist eine gesetzliche Regelung, die es den Ländern erlaubt, von einem Bundesgesetz abweichende oder ergänzende Vorschriften zu erlassen. Hintergrund ist, dass einzelne Länder Klimaneutralität bereits vor 2045 anstreben. Sie sollen daher die Möglichkeit erhalten, inhaltlich strengere Vorgaben vorzusehen, die an die bisherige Regulierung anknüpfen. Für Unternehmen mit Standorten in mehreren Bundesländern erhöht das die Bedeutung einer standortbezogenen Compliance-Prüfung, weil die Anforderungen regional unterschiedlich ausfallen könnten.
Weitere Vorschläge betreffen Interimsbauten, also vorübergehend errichtete Gebäude etwa für Flüchtlingsunterkünfte oder als Ersatzbauten. Die bisher befristeten Erleichterungen sollen verlängert werden. Zudem sollen die Länder allgemeine Befreiungen nicht nur für Einzelfälle, sondern für mehrere gleichartige Fälle erteilen können. Kleinere Gebäude wie Schulersatzbauten sollen unter erleichterten Anforderungen künftig zehn statt fünf Jahre genutzt werden dürfen. Für Träger, Betreiber und öffentliche oder gemeinnützige Einrichtungen kann dies Investitions- und Planungssicherheit verbessern.
Kostenteilung im Mietverhältnis und Handlungsbedarf in der Praxis
Ein weiterer wesentlicher Reformpunkt ist die Verteilung von Kosten in Mietverhältnissen. Bislang tragen Mieter häufig die laufenden Kosten fossiler Brennstoffe weitgehend allein. Künftig sollen Mieter und Vermieter diese Folgekosten stärker gemeinsam tragen. Geplant ist, dass bei dem Einbau einer neuen Gasheizung ab 2028 die Netzentgelte und die Kohlendioxidkosten hälftig aufgeteilt werden. Kohlendioxidkosten sind staatlich veranlasste Kostenbestandteile, die den Ausstoß von Treibhausgasen finanziell belasten sollen. Ab 2029 soll die hälftige Teilung zudem für den Preisbestandteil biogener Brennstoffe gelten, allerdings nur für die ersten drei Stufen der Bio-Treppe.
Für vermietende Unternehmen, Wohnungsunternehmen und gewerbliche Bestandshalter ist dies betriebswirtschaftlich bedeutsam. Die Wahl eines fossilen Heizsystems kann künftig nicht mehr allein über die Umlagefähigkeit laufender Kosten auf Mieter abgefedert werden. Eigentümer müssen vielmehr damit rechnen, einen Teil der Mehrkosten selbst zu tragen. Das kann Modernisierungsentscheidungen beschleunigen und den Druck erhöhen, frühzeitig alternative Versorgungskonzepte zu prüfen. Für Mieter wiederum kann die Regelung eine gewisse Entlastung bringen, insbesondere in energetisch schlechten Gebäuden, bei denen hohe Heizkosten anfallen.
Das weitere Verfahren ist klar, aber noch offen im Ergebnis. Die Bundesregierung kann sich nun zur Stellungnahme des Bundesrates äußern. Anschließend entscheidet der Bundestag über den Gesetzentwurf. Nach einem Beschluss befasst sich erneut der Bundesrat mit dem Vorhaben und prüft, ob das Gesetz den Vermittlungsausschuss anrufen soll oder das Verfahren passieren kann. Unternehmen sollten deshalb derzeit keine vorschnellen Einzelmaßnahmen allein auf Basis des Entwurfs umsetzen, wohl aber Szenarien entwickeln, Investitionsbedarfe erfassen und bestehende Mietvertragsstrukturen überprüfen.
In der Praxis empfiehlt sich schon jetzt ein strukturierter Blick auf den eigenen Gebäudebestand, auf laufende oder geplante Heizungstausche sowie auf die vertragliche Verteilung von Betriebskosten. Wer frühzeitig Daten, Verträge und Investitionszeitpunkte sauber digital abbildet, kann auf gesetzliche Änderungen deutlich schneller und wirtschaftlicher reagieren. Unsere Kanzlei begleitet kleine und mittelständische Unternehmen dabei, buchhalterische und administrative Prozesse rund um Investitionen, Immobilien und laufende Kosten digital effizient aufzustellen. Ein besonderer Fokus liegt auf Prozessoptimierung in der Buchhaltung und Digitalisierung, mit der sich im Mittelstand regelmäßig spürbare Kostenersparungen und bessere Entscheidungsgrundlagen erzielen lassen.
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