Gebäudemodernisierungsgesetz 2026: Folgen für Unternehmen

Gebäudemodernisierungsgesetz 2026: Was jetzt gilt

Das Gebäudemodernisierungsgesetz hat den Bundesrat am 10. Juli 2026 passiert. Ein Vermittlungsausschuss, also das Gremium zur Einigung zwischen Bundestag und Bundesrat bei streitigen Gesetzen, wurde nicht angerufen. Damit ist der Gesetzgebungsprozess im Wesentlichen abgeschlossen. Das Gesetz wird nun ausgefertigt und verkündet und tritt überwiegend am Tag nach der Verkündung in Kraft.

Für Unternehmen, Vermieter gewerblich genutzter Immobilien, kleine und mittelständische Betriebe mit eigenem Gebäudebestand sowie Betreiber energieintensiver Standorte ist die Reform vor allem deshalb relevant, weil sie die bisherigen Vorgaben beim Heizungstausch deutlich verändert. Der politische und rechtliche Kern liegt in einer größeren Entscheidungsfreiheit bei der Auswahl künftiger Heizsysteme. Die bislang geltenden Anforderungen, wonach beim Heizen ein Anteil von mindestens 65 Prozent erneuerbarer Energien einzuhalten war, entfallen ebenso wie Betriebsverbote für bestimmte Heizungen.

Das bedeutet in der Praxis, dass Eigentümer von Betriebsgebäuden, Büroimmobilien, gemischt genutzten Objekten oder vermieteten Wohn und Gewerbeeinheiten künftig wieder freier entscheiden können, welche Technik sie bei einer Modernisierung einsetzen. Zulässig sind nach der Neuregelung insbesondere Wärmepumpen, Hybridheizungen, Biomasse Pelletsysteme, aber auch Gas und Ölheizungen. Gleichwohl bleibt der gesetzgeberische Anspruch bestehen, die Klimaschutzziele weiterzuverfolgen. Die Freiheit bei der Heizungswahl ist daher keine Abkehr von der Dekarbonisierung, sondern eine Verlagerung der Steuerung auf andere Instrumente.

Freie Heizungswahl und Bio Treppe: Bedeutung für Investitionen

Für Investitionsentscheidungen ist insbesondere die sogenannte Bio Treppe wichtig. Dieser Begriff beschreibt die gesetzlich ansteigenden Mindestanteile biogener oder klimafreundlicher Brennstoffe bei neu ausgetauschten Heizungen. Ab dem Jahr 2029 muss ein Anteil von 10 Prozent Bioheizstoffen eingesetzt werden. Genannt werden Biomethan, Bioheizöl, biogenes Flüssiggas und grüner Wasserstoff. Ab 2030 steigt dieser Anteil auf 15 Prozent, ab 2035 auf 30 Prozent und ab 2040 auf 60 Prozent.

Für Unternehmen folgt daraus, dass die freie Heizungswahl zwar kurzfristig mehr Flexibilität eröffnet, langfristig aber weiterhin eine belastbare Transformationsstrategie erforderlich macht. Wer heute in eine neue fossile oder teilweise fossile Technik investiert, sollte bereits bei der Beschaffung, Vertragsgestaltung und Wirtschaftlichkeitsrechnung berücksichtigen, dass die künftige Brennstoffstruktur gesetzlichen Mindestvorgaben unterliegt. Das betrifft nicht nur Eigentümer klassischer Gewerbeimmobilien, sondern etwa auch Pflegeeinrichtungen, Arztpraxen, stationäre Einrichtungen, kleine Produktionsbetriebe oder Onlinehändler mit Lagerflächen, sofern sie eigene Gebäude nutzen oder vermieten.

Besonders wichtig ist eine vorausschauende Total Cost Betrachtung. Gemeint ist damit die Gesamtkostenbetrachtung über die gesamte Nutzungsdauer. Nicht nur Anschaffung und Einbau, sondern auch Brennstoffkosten, Netzentgelte, Kohlendioxidkosten und spätere Anpassungspflichten sollten in die Entscheidung einfließen. Die Reform schafft also keine Einladung zu isolierten Einzelinvestitionen, sondern erhöht den Bedarf an strukturierter Planung. Wer Modernisierungen ohnehin vorbereitet, sollte technische, finanzielle und vertragliche Fragen gemeinsam prüfen.

Kostenteilung bei Mietverhältnissen: Relevanz für Vermieter und Nutzer

Ein weiterer zentraler Punkt des Gesetzes betrifft die Aufteilung laufender Kosten in Mietverhältnissen. Bisher trugen in vielen Fällen vor allem die Mieter die aus dem Heizungsbetrieb entstehenden Folgekosten. Künftig werden Mieter und Vermieter an bestimmten Mehrkosten fossiler Brennstoffe gemeinsam beteiligt. Das hat unmittelbare Bedeutung für Wohnraummietverhältnisse und kann mittelbar auch für gemischt genutzte Immobilien oder unternehmensnahe Vermietungsstrukturen relevant sein.

Beim Einbau einer neuen Gasheizung ab 2028 sind Netzentgelte und Kohlendioxidkosten hälftig zwischen Mieter und Vermieter zu teilen. Netzentgelte sind regulierte Entgelte für die Nutzung von Energieversorgungsnetzen. Kohlendioxidkosten sind staatlich veranlasste Belastungen, die an den Ausstoß klimarelevanter Emissionen anknüpfen. Ab 2029 wird die hälftige Teilung auch auf den Preisbestandteil der biogenen Brennstoffe erweitert, allerdings nur für die ersten drei Stufen der Bio Treppe. Danach bleibt die Kostenbeteiligung des Vermieters in dieser Höhe bestehen, auch wenn die vierte Stufe der Bio Treppe in Kraft tritt.

Für vermietende Unternehmen und private Investoren mit kleinerem Immobilienbestand ist das ein wesentlicher Punkt in der Kalkulation. Wer eine neue Gasheizung einbaut, trägt die wirtschaftlichen Folgen nicht mehr allein über die umlagefähigen Betriebskosten auf die Mieterseite weiter. Gerade bei kleineren Unternehmen mit wenigen Einheiten kann dies die Rentabilität geplanter Modernisierungen verändern. Das gilt ebenso für Familiengesellschaften, vermögensverwaltende Strukturen und mittelständische Unternehmensgruppen, die Immobilien im Bestand halten.

Hinzu kommt eine Härtefallregelung für bestimmte Vermieter. Diese betrifft Vermieter mit bis zu sechs Wohnungen in nicht angespannten Wohnungsmärkten. Sie müssen zwar die Kohlendioxidkosten tragen, sind aber nicht verpflichtet, sich auch an den Kosten für Biokraftstoffe und Netzentgelte zu beteiligen. Für die Praxis bedeutet das, dass die genaue Einordnung des jeweiligen Vermieters und des lokalen Marktes erhebliche finanzielle Auswirkungen haben kann. Saubere Dokumentation und rechtssichere Betriebskostenabrechnungen werden damit noch wichtiger.

Praxisfolgen für Unternehmen: Jetzt Prozesse, Verträge und Datenbasis prüfen

Unternehmen sollten die Reform nicht nur als energierechtliches Thema betrachten. Sie wirkt in Investitionsplanung, Gebäudemanagement, Mietvertragsgestaltung, Nebenkostenabrechnung und Finanzierung hinein. Wer über einen Heizungstausch nachdenkt, sollte deshalb frühzeitig klären, ob das Objekt selbst genutzt oder vermietet wird, welche Kosten künftig teilbar sind und wie sich die Bio Treppe auf die langfristige Wirtschaftlichkeit auswirkt. Gerade im Mittelstand entstehen Kosten nicht selten weniger durch das Gesetz selbst als durch unklare Zuständigkeiten, lückenhafte Daten und manuelle Prozesse.

Aus kaufmännischer Sicht empfiehlt sich eine belastbare Datenbasis zu Energieverbrauch, Vertragslaufzeiten, Wartung, Brennstoffstruktur und Mietverhältnissen. Das erleichtert nicht nur Investitionsentscheidungen, sondern auch Gespräche mit Banken und Fördermittelgebern. Für Steuerberatung und Rechnungswesen ist relevant, dass Gebäudemodernisierungen häufig mit Abgrenzungsfragen, aktivierungspflichtigen Aufwendungen und einer sauberen Zuordnung laufender Kosten verbunden sind. Zwar regelt das Gesetz selbst vor allem die materiellen Pflichten im Gebäudebereich, die wirtschaftlichen Folgen zeigen sich jedoch regelmäßig in Buchhaltung, Planung und Reporting.

Fazit: Das Gebäudemodernisierungsgesetz bringt mehr Freiheit bei der Heizungswahl, verlagert die wirtschaftliche Verantwortung aber stärker in die unternehmerische Planung. Wer heute investiert, sollte die ansteigenden Biobrennstoffquoten und die neue Kostenteilung in Mietverhältnissen von Anfang an mitdenken. Wir unterstützen kleine und mittelständische Unternehmen dabei, solche Änderungen nicht nur rechtlich sauber, sondern auch digital und prozessorientiert in der Buchhaltung und im Rechnungswesen umzusetzen. Unser Fokus liegt auf der Digitalisierung und Prozessoptimierung im Mittelstand, damit aus regulatorischen Pflichten messbare Kostenersparnisse und bessere Entscheidungen entstehen.