Neue Klarheit zur steuerlichen Behandlung von Ferienwohnungen
Die steuerliche Einstufung der Vermietung von Ferienwohnungen führt regelmäßig zu Diskussionen zwischen Steuerpflichtigen und Finanzbehörden. Mit dem Urteil des Bundesfinanzhofs vom 12. August 2025 (Az. IX R 23/24) wurde ein bedeutsamer Maßstab gesetzt, der gerade für private Vermieterinnen und Vermieter ebenso wie für Unternehmen mit touristischer Ausrichtung neue Rechtssicherheit schafft. Der Bundesfinanzhof hat die bisherigen Grundsätze zur Einkünfteerzielungsabsicht bei der Vermietung von Ferienwohnungen präzisiert und die zeitliche Betrachtung der ortsüblichen Vermietungsdauer verbindlich konkretisiert.
Im entschiedenen Fall hatte die Steuerpflichtige eine Ferienwohnung in einem stark frequentierten Tourismusort erworben und ab dem Jahr 2016 ausschließlich an wechselnde Feriengäste vermietet. Trotz eines einheitlichen Konzepts zur Vermietung wurden durchgängig Verluste erzielt. Das Finanzamt verneinte die Einkünfteerzielungsabsicht und erkannte die Verluste nur teilweise an. Der Streit drehte sich letztlich um die Frage, ob und wann Verluste aus dieser Form der Vermietung steuerlich anzuerkennen sind und welchen Zeitraum die Finanzverwaltung bei der Beurteilung zugrunde zu legen hat.
Maßstäbe für die Anerkennung von Vermietungsverlusten
Grundsätzlich können Verluste aus Vermietung und Verpachtung steuerlich nur berücksichtigt werden, wenn eine objektiv nachvollziehbare Absicht besteht, auf Dauer Überschüsse zu erzielen. Bei Ferienwohnungen, die ausschließlich an wechselnde Feriengäste vermietet und in der übrigen Zeit für solche bereitgehalten werden, wird nach ständiger Rechtsprechung des Bundesfinanzhofs eine solche Absicht grundsätzlich vermutet. Diese Vermutung entfällt erst, wenn die ortsübliche Vermietungszeit über einen längeren Zeitraum erheblich unterschritten wird. Als ortsübliche Vermietungszeit gilt dabei der durchschnittliche Vermietungszeitraum vergleichbarer Wohnungen am gleichen Standort. Eine erhebliche Unterschreitung liegt nach der Definition des Gerichts vor, wenn die Vermietungszeit um mindestens 25 Prozent vom ortsüblichen Niveau abweicht.
Die Finanzverwaltung und das für den Fall zuständige Finanzgericht hatten diese Grenze jedoch auf jedes Steuerjahr einzeln angewandt. Das führte dazu, dass Verluste in einzelnen Jahren anerkannt, in anderen Jahren aber gestrichen wurden. Der Bundesfinanzhof stellte klar, dass eine solche jährliche Betrachtung den wirtschaftlichen Gegebenheiten und dem Wesen der Vermietung widerspricht. Vielmehr sei die Auslastung einer Ferienwohnung über einen zusammenhängenden Zeitraum von drei bis fünf Jahren zu prüfen, um eine belastbare Aussage über die Nachhaltigkeit der Vermietungstätigkeit und die Einkünfteerzielungsabsicht treffen zu können.
Bedeutung der BFH-Entscheidung für die Praxis
Für Vermieterinnen und Vermieter bedeutet die Entscheidung eine deutliche Präzisierung und zugleich Entlastung. Wird eine Ferienwohnung nachweislich ausschließlich an Gäste vermietet und steht in der übrigen Zeit zur Verfügung, können Verluste grundsätzlich weiterhin steuerlich berücksichtigt werden, solange die tatsächliche Vermietungszeit im mehrjährigen Durchschnitt der ortsüblichen Belegung entspricht. Damit stärkt der Bundesfinanzhof die bisherige Vermutung der Einkünfteerzielungsabsicht und weist die Finanzämter an, die Beurteilung nicht isoliert auf einzelne Jahre zu stützen. Gerade im Bereich der saisonabhängigen Vermietung, etwa an Nord- oder Ostsee oder in touristischen Regionen Bayerns, können schwankende Buchungszahlen innerhalb eines Jahres keine verlässliche Grundlage für steuerliche Entscheidungen bieten.
Auch für kleine Unternehmen, die sich auf kurzzeitige Vermietungseinheiten spezialisiert haben – etwa Agenturen, die für Eigentümer die Vermarktung und Vermietung übernehmen –, schafft das Urteil mehr Planungssicherheit. Wenn über mehrere Jahre hinweg eine nahezu ortsübliche Belegung erreicht wird, ist die Einkünfteerzielungsabsicht nicht in Zweifel zu ziehen. Für die Finanzverwaltung ergibt sich hieraus zugleich die Pflicht, die Betrachtungszeiträume sachgerecht zu wählen und nicht auf kurzfristige Schwankungen zu reagieren. Wichtig ist jedoch, dass Vermietende ihre Auslastungszahlen dokumentieren und mit Vergleichsdaten belegen können, um im Streitfall die ortsübliche Vermietungsdauer nachweisen zu können.
Konsequenzen und Handlungsempfehlungen
Für die Praxis empfiehlt sich, die Auslastung systematisch zu erfassen und anhand regionaler Vergleichswerte regelmäßig zu überprüfen. Eine konsequente Trennung zwischen Eigen- und Fremdnutzung ist unerlässlich, um die steuerliche Anerkennung von Verlusten sicherzustellen. Auch sollte dokumentiert werden, dass die Wohnung jederzeit zur Vermietung bereitsteht, etwa durch Inserate, Onlineanzeigen oder Unterlagen eines Vermietungsservice. Betreiberinnen und Betreiber mehrerer Ferienimmobilien können zudem von einer zentralen Buchungsverwaltung profitieren, um saisonale Schwankungen auszugleichen und eine gleichmäßige Auslastung nachzuweisen. Steuerlich beratende Unternehmen und Kanzleien sollten ihre Mandanten darauf hinweisen, dass der Zeitraum von drei bis fünf Jahren nicht nur eine Prüfspanne ist, sondern auch als Maßstab dient, um die langfristige Wirtschaftlichkeit des Vermietungskonzepts zu beurteilen. So lassen sich spätere Korrekturen durch die Finanzverwaltung vermeiden.
Die Entscheidung des Bundesfinanzhofs verdeutlicht einmal mehr, dass steuerliche Fragestellungen im Bereich der Vermietung nicht allein von den erzielten Einnahmen abhängen, sondern auch von der nachvollziehbaren unternehmerischen Zielsetzung. Unterbleibt eine regelmäßige Vermietung ohne sachlichen Grund, kann die Verlustanerkennung auch künftig versagt werden. Die Entscheidung stärkt jedoch diejenigen, die ihre Ferienwohnungen professionell bewirtschaften und ihre Vermietungsstrategie mit klarer wirtschaftlicher Zielrichtung betreiben.
Fazit: Das Urteil bringt für viele Vermieterinnen und Vermieter von Ferienobjekten Rechtssicherheit und stärkt die planbare steuerliche Anerkennung von Verlusten. Kleine und mittelständische Unternehmen im Tourismus- und Dienstleistungsbereich profitieren von der klareren Kontinuitätsregelung des Bundesfinanzhofs ebenso wie private Eigentümer. Unsere Kanzlei begleitet seit vielen Jahren Unternehmen unterschiedlichster Branchen bei der Digitalisierung und Prozessoptimierung im Rechnungswesen. Durch moderne, digitale Abläufe helfen wir, Buchhaltungsprozesse effizienter zu gestalten und Kosten langfristig zu reduzieren – vom kleinen bis zum mittelständischen Betrieb.
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