Dauernutzungsrecht und Bewertung: warum das Thema jetzt wichtig ist
Dauernutzungsrechte begegnen in der Praxis vor allem dort, wo Immobilien langfristig genutzt werden sollen, ohne dass der Nutzer Eigentum erwerben möchte oder kann. Besonders häufig sehen wir solche Konstruktionen in Wohnungseigentumsanlagen, bei Betreiberimmobilien oder in Konstellationen mit institutionellen Eigentümern, etwa wenn Pflegeeinrichtungen oder andere spezialisierte Unternehmen Flächen dauerhaft nutzen. Die steuerliche Brisanz entsteht immer dann, wenn aus einer vertraglich eingeräumten Nutzung wirtschaftlich etwas wird, das dem Eigentum sehr nahekommt und damit in die steuerliche Bewertung von Grundvermögen hineinwirkt.
Im Kern geht es um die Frage, ob ein Dauernutzungsrecht bewertungsrechtlich wie Grundvermögen behandelt werden kann. Grundvermögen ist im Bewertungsgesetz der Oberbegriff für bestimmte Grundstücks- und Gebäudewerte, die für verschiedene Steuerarten als Bemessungsgrundlage dienen. Maßgeblich ist dabei nicht nur die zivilrechtliche Eigentümerstellung, sondern im Bewertungsrecht auch der wirtschaftliche Gehalt einer Rechtsposition. Das ist besonders relevant, wenn Verträge die Lasten und Chancen der Immobilie auf den Nutzungsberechtigten verlagern, obwohl das Eigentum formal beim Grundstückseigentümer verbleibt.
Der Bundesfinanzhof hat mit Entscheidung vom 27.10.2025, Aktenzeichen II R 36/22, wichtige Leitlinien herausgearbeitet. Zentral ist erstens, auf welchem prozessualen Weg der Einwand geltend zu machen ist, ein konkretes Wirtschaftsgut sei gar nicht als Grundvermögen im Sinne des Bewertungsgesetzes zu behandeln. Zweitens konkretisiert der Bundesfinanzhof, unter welchen Voraussetzungen ein Dauernutzungsrecht nach dem Wohnungseigentumsgesetz bewertungsrechtlich den Charakter von Grundvermögen annehmen kann, wenn der Nutzungsberechtigte wirtschaftlich wie ein Eigentümer gestellt ist.
Rechtlicher Rahmen: was ein Dauernutzungsrecht steuerlich bedeuten kann
Ein Dauernutzungsrecht ist ein besonderes Nutzungsrecht an einer Wohnung oder an nicht zu Wohnzwecken dienenden Räumen, das im Wohnungseigentumsgesetz vorgesehen ist. Es ermöglicht eine auf Dauer angelegte Nutzung, ohne dass zivilrechtlich Wohnungseigentum begründet wird. Für die steuerliche Bewertung ist entscheidend, ob dieses Recht lediglich eine Nutzungsbefugnis vermittelt oder ob es dem Nutzungsberechtigten eine Stellung verschafft, die wirtschaftlich dem Eigentümer gleichkommt.
Der Bundesfinanzhof stellt hierbei auf die wirtschaftliche Zurechnung ab. Wirtschaftliche Zurechnung bedeutet im Steuerrecht, dass ein Wirtschaftsgut demjenigen zugerechnet wird, der die tatsächliche Herrschaft in einer Weise ausübt, dass er den rechtlichen Eigentümer auf Dauer von der Einwirkung ausschließen kann und zugleich die wesentlichen Chancen und Risiken trägt. Im Bewertungsrecht spielt diese Betrachtung eine besonders wichtige Rolle, weil es die realen Wertverhältnisse abbilden soll, auch wenn die zivilrechtliche Struktur anders aussieht.
Nach den Leitsätzen der Entscheidung kann ein Dauernutzungsrecht als Grundvermögen im Sinne des Bewertungsgesetzes gelten, wenn der Nutzungsberechtigte statt des Eigentümers die Kosten der Anschaffung oder Herstellung eines von ihm selbst genutzten Wirtschaftsguts trägt und ihm auf Dauer, nämlich für die voraussichtliche Nutzungsdauer, Substanz und Ertrag des Wirtschaftsguts wirtschaftlich zustehen. Damit beschreibt der Bundesfinanzhof ein Bild, das in der Praxis sehr greifbar ist: Wer die Immobilie finanziert oder herstellt, sie selbst nutzt und die wirtschaftlichen Vorteile sowie die Substanz über die gesamte Nutzungsdauer beherrscht, soll nicht allein wegen fehlenden zivilrechtlichen Eigentums aus der Grundvermögensbewertung herausfallen.
Für Unternehmen ist das mehr als eine theoretische Einordnung. In der Grundsteuer und in weiteren bewertungsrechtlichen Zusammenhängen kann die Frage, ob ein Recht als Grundvermögen qualifiziert wird, unmittelbar Auswirkungen auf Feststellungen, Bescheide und im Ergebnis auf Steuerbelastungen haben. Gerade bei langfristigen Nutzungsmodellen, die wirtschaftlich an Eigentum heranreichen, sollte daher frühzeitig geprüft werden, wie die Vertragsgestaltung und die Kosten- und Lastenverteilung steuerlich zu würdigen sind.
Verfahrensrechtliche Konsequenzen: Einwand nur über fehlerbeseitigende Aufhebung
Besonders praxisrelevant ist der erste Leitsatz des Bundesfinanzhofs. Er besagt, dass der Einwand, bei einem zu bewertenden Wirtschaftsgut handele es sich nicht um Grundvermögen im Sinne des Bewertungsgesetzes, mit einem Antrag auf fehlerbeseitigende Aufhebung der Wertfeststellung geltend zu machen ist. Eine Wertfeststellung ist ein Feststellungsbescheid der Finanzverwaltung, der bestimmte Werte verbindlich festlegt, damit sie in Folgebescheiden verwendet werden können. Solche Feststellungen wirken oft über mehrere Veranlagungen hinweg und binden sowohl Steuerpflichtige als auch Finanzämter, solange sie wirksam sind.
Die fehlerbeseitigende Aufhebung ist dabei ein verfahrensrechtliches Instrument, um eine bestehende Wertfeststellung zu beseitigen, wenn sie aus Sicht des Steuerpflichtigen materiell-rechtlich falsch ist, etwa weil der Gegenstand der Feststellung nicht in den gesetzlichen Bewertungsbereich fällt. Für die Praxis bedeutet das: Wer die Qualifikation als Grundvermögen angreifen will, muss sehr genau auf die richtige Verfahrensschiene achten. Ein materiell guter Einwand kann ins Leere laufen, wenn er im falschen Verfahren oder zum falschen Zeitpunkt erhoben wird.
Das ist insbesondere für mittelständische Unternehmen relevant, die Bewertungsbescheide häufig erst dann intensiv prüfen, wenn Folgewirkungen spürbar werden, etwa bei Finanzierungsgesprächen, Umstrukturierungen, Gesellschafterwechseln oder bei der Weitergabe von Immobiliennutzungen innerhalb eines Konzerns. Auch Onlinehändler mit Logistikimmobilien oder Unternehmen mit Spezialimmobilien können betroffen sein, wenn statt klassischem Eigentum langfristige Nutzungsrechte vereinbart sind und Investitionskosten beim Nutzer liegen. Hier entscheidet nicht nur der wirtschaftliche Hintergrund, sondern auch das korrekte Vorgehen gegen die Feststellung darüber, ob eine Korrektur überhaupt erreichbar ist.
Praxisleitlinien für Unternehmen: Vertragsprüfung, Dokumentation und Umsetzung
Aus der Entscheidung lassen sich klare praktische Prüfungsfelder ableiten. Zentral ist die Frage, ob der Nutzungsberechtigte die Kosten der Anschaffung oder Herstellung trägt und ob ihm Substanz und Ertrag wirtschaftlich auf Dauer zustehen. In der Vertragsanalyse bedeutet das, dass nicht allein die Überschrift eines Vertrags oder die Bezeichnung als Dauernutzungsrecht ausschlaggebend ist, sondern die tatsächliche Ausgestaltung: Wer finanziert, wer trägt Instandhaltung und Modernisierung, wem stehen Erträge oder Nutzungsvorteile zu und wie lange ist die Position gesichert. Je stärker die wirtschaftliche Eigentümerstellung beim Nutzungsberechtigten liegt, desto näher rückt die Einordnung als Grundvermögen im Sinne des Bewertungsgesetzes.
Für Steuerberatende ist dabei die Schnittstelle zwischen Zivilrecht, Bewertungsrecht und Verfahrensrecht entscheidend. Wirtschaftlich geprägte Dauernutzungsmodelle sollten nicht erst im Rahmen der Grundsteuerkommunikation oder bei einer Außenprüfung aufgearbeitet werden, sondern bereits beim Aufsetzen oder bei der Änderung von Verträgen. Für Finanzinstitutionen, die Immobilienfinanzierungen oder projektbezogene Investitionen begleiten, ist die bewertungsrechtliche Einordnung ebenfalls relevant, weil Feststellungswerte mittelbar die Risikobetrachtung und Covenants beeinflussen können.
In der Umsetzung kommt es darauf an, die relevanten Unterlagen konsistent und prüfungssicher zu führen. Dazu gehören nachvollziehbare Investitions- und Kostennachweise, Regelungen zur Tragung von Lasten und Erträgen sowie eine klare Zuordnung, wer über die Nutzungsdauer tatsächlich die wirtschaftliche Herrschaft ausübt. Gerade bei mehrjährigen Bau- oder Ausbaumaßnahmen, wie sie bei Pflegeeinrichtungen, medizinischen Versorgungszentren oder großflächigen Betriebsimmobilien vorkommen, wird die Dokumentation häufig zum Engpass. Wenn dann zusätzlich verfahrensrechtlich nur der Weg über einen Antrag auf fehlerbeseitigende Aufhebung der Wertfeststellung eröffnet ist, wird saubere Aktenlage zur Voraussetzung für ein erfolgreiches Vorgehen.
Fazit: Die Entscheidung des Bundesfinanzhofs vom 27.10.2025, Aktenzeichen II R 36/22, zeigt, dass Dauernutzungsrechte bewertungsrechtlich als Grundvermögen behandelt werden können, wenn der Nutzungsberechtigte die wirtschaftliche Eigentümerstellung über die voraussichtliche Nutzungsdauer innehat und zugleich klar ist, dass Einwände gegen die Grundvermögenseinordnung verfahrensrechtlich gezielt über die fehlerbeseitigende Aufhebung der Wertfeststellung zu verfolgen sind. Wir unterstützen kleine und mittelständische Unternehmen dabei, solche Konstellationen verlässlich zu analysieren und in digitale, effiziente Buchhaltungs- und Dokumentationsprozesse zu überführen, weil gerade Prozessoptimierung und Digitalisierung in der Verwaltung hier messbare Kostenersparnisse und eine deutlich bessere Prüfungsfestigkeit schaffen.
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